住建部釋放重磅信號！老破小不要急著出手，可能會讓你“賺一波”

曾經被嫌棄的“老破小”，正在政策東風的吹拂下悄然蛻變。

曾幾何時，“老破小”是城市居民心中的痛——設施老舊、環境雜亂、安全隱患多。不少業主日夜期盼著拆遷暴富，或是急于脫手置換新房。

然而，風向正在發生變化。2025年5月，住房城鄉建設部副部長在國務院新聞辦發布會上釋放了明確信號：“努力把老房子、舊房子也改造成好房子。”

這一表態背后，是一整套城市更新政策的強力支撐。如果你正考慮賣掉手中的老房子，不妨稍安勿躁——這些曾被貶為“雞肋”的老破小，可能正迎來價值的春天。

01 政策東風：從“拆改留”到“留改拆”的順序轉變

我國城市發展已經從大規模增量建設，轉向了存量提質改造和增量結構調整并重。

截至2024年底，常住人口城鎮化率達到67%，9.4億人生活在城鎮。這意味著城市擴張速度將放緩，而對現有存量的改造升級成為重點。

與過去“大拆大建”的思路不同，新近印發的《關于持續推進城市更新行動的意見》強調分級、分類、分批的原則，不是“一刀切”的大拆大建。

該拆的要及時拆，防止造成突然坍塌的惡性事故；該改的也要及時改，“一屋一策”，對癥施策。

這種轉變，讓原本可能被整體拆除的老舊小區，獲得了“重生”的機會。

02 真金白銀：多方資金涌入老舊小區改造

老舊小區改造，離不開真金白銀的投入。2025年，中央預算內投資專門設立了城市更新專項。

國家發展改革委表示，將在6月底前下達2025年城市更新專項中央預算內投資計劃。

財政部也將對第二批20個城市實施城市更新行動給予支持。

同時，政策性銀行也被鼓勵對符合條件的城市更新項目提供支持。

金融監管總局甚至將研究出臺專門的城市更新項目貸款管理辦法。

從中央預算到政策性貸款，從地方政府專項債券到社會資本，多方資金正在形成合力，為老舊小區改造注入強勁動力。

03 價值重構：老破小崛起背后的三重紅利

隨著改造資金持續涌入，老破小市場正悄然發生變化。據克而瑞監測數據，2025年10月，北京總價200萬元以內房源成交占比已達57.19%，上海也達到48.72%。

這些低總價房源成為許多年輕人安家一線城市的“第一站”。

居住價值提升

改造絕非“刷墻補漏”的表面功夫。根據政策，改造內容包括“更新改造小區燃氣等老化管線管道，整治樓棟內人行走道、排風煙道、通風井道等，全力消除安全隱患”。

支持有條件的樓棟加裝電梯更是重點任務。

在北京海淀區，某加裝電梯的老小區，二手房單價半年內上漲了15%。

區位價值稀缺

老破小大多位于城市核心區，周邊配套成熟。以上海為例，內環內老舊小區均價僅為同地段新房的60%，但改造后租金回報率可達4.5%，遠超郊區新房。

隨著城市擴張，核心區土地資源日益稀缺，這些老房子的區位價值更加凸顯。

政策價值加持

全國計劃統籌安排475公頃保障性住房用地，同時推動“一老一小”適齡化改造。

這意味著老舊小區將加速融入“15分鐘生活圈”，成為租賃市場的“硬通貨”。

04 兩類受益者：誰在這場變革中獲利最大？

在這場老破小的價值重構中，兩類人群成為最大贏家。

老舊小區原住民

“住了20年的房子，終于不用再爬樓梯了！”青島某小區居民李阿姨的感慨，道出了無數老住戶的心聲。

根據2025年改造計劃，全國將推進既有住宅加裝電梯超1000部，僅青島一地便計劃完成400部。

這一改變不僅讓老年人、孕婦等群體告別“爬樓難”，更直接帶動了房產價值躍升。

精明購房者

“現在不買，明年改造完至少漲30萬！”房產中介張先生的底氣，源自老舊小區“低成本、高潛力”的獨特優勢。

以上海為例，內環內老舊小區均價僅為同地段新房的60%，但改造后租金回報率可達4.5%，遠超郊區新房。

有購房者看到一線城市房價有所回調的現象，決定結束租房生活，準備買一套“三環內、接受老破小、不用電梯、離地鐵站近”的房子，最終順利置業。

05 未來趨勢：老破小市場將出現明顯分化

不過，并非所有的老破小都能迎來春天。展望未來，一線城市“老破小”房源的發展路徑將逐步分化。

位于核心區域的優質老破小，將逐步減弱“以價換量”的趨勢。

這些房源不僅有穩定的租金收益吸引長期投資者，還因所在區域土地資源稀缺，存在未來改造甚至原拆原建的預期，因此價格支撐力較強，有望呈現“量穩價穩”的態勢。

相反，那些地處遠郊、遠離地鐵、房齡老、配套落后的老破小，中長期內仍將延續“以價換量”的路徑。

由于居住舒適度低、租賃需求有限，再加上未來可能面臨的產權續期、維修成本上升等問題，市場接受度逐漸走低。

業主為促成交易，往往不得不降價出售，以價換量成為主要成交方式。

06 理性看待：抓住政策紅利，避免盲目跟風

老舊小區改造確實帶來了新的機遇，但也需要理性看待。

業內提醒，雖然價格調整推動了核心區域“老破小”成交上揚，但居住品質需求升級將制約這類房源長期租金上漲空間。

同時，雖然市場上出現了“老破小租金收益率超3%”的討論。

但這類房產通常房齡在15-20年以上，產品形態與當前新建住宅存在顯著差距，在“好房子”標準不斷提升的背景下，老舊房產未來價格上漲空間有限。

因此，高租金回報率并不代表其房價具備跑贏大盤的潛力，要認識到其潛在的市場風險。

政策東風已至，但并非所有老破小都能乘風而起。核心區的老破小，有望憑借優越地理位置和成熟配套，在改造升級中實現價值躍升。

而那些偏遠、配套差、建筑質量欠佳的老舊房屋，則可能面臨更大的市場挑戰。

老樹發新芽，舊巢引鳳棲。對于手握老破小的業主來說，不妨耐心等待改造紅利的釋放。

正如住建部所言：“把老房子、舊房子也改造成好房子”——這不僅是政策的導向，更是無數老居民實實在在的期盼。