萬科都扛不住了？債券暴跌+巨虧280億，房地產的風險遠未出清

萬科債務危機的爆發，向市場傳遞了一個清晰的信號：房地產行業的風險仍遠未出清。

近期部分專家學者認為房地產調整已接近底部、市場或將反彈，然而萬科近期的債券波動事件，卻為這種樂觀判斷敲響了警鐘。

11月27日，債券市場上萬科多只債券遭遇集中拋售，價格一度暴跌超40%。盡管萬科通過一系列內部調控措施，使得午后債券價格有所反彈，但此次事件再次將其債務問題推向公眾視野。

作為房地產行業曾經的“優等生”，萬科多次爆發債務危機的背后，實則折射出整個房地產行業風險尚未完全釋放的殘酷現實。

這一信號值得政策制定者、地方政府、房地產企業及金融機構高度警惕，切不可盲目樂觀。

企業層面：標桿房企困境折射行業普遍性風險

長期以來，萬科在財務狀況、項目質量及市場口碑等方面均位居行業前列。但自2021年起，恒大、碧桂園、華夏幸福等杠桿率較高的房企先后陷入債務兌付困境，行業風險逐漸蔓延。

截至目前，萬科尚未出現債券違約，這與其第一大股東深鐵集團的強力支持密不可分。數據顯示，近三年來深鐵集團累計向萬科提供借款超300億元，正是這筆資金援助，讓萬科得以維持資本市場的償付能力。

反觀大量民營房企，因缺乏類似的股東支持，經營狀況普遍陷入危機。除恒大外，曾在行業內叱咤風云的萬達等企業，如今也深陷債務泥潭難以自拔。

萬科作為行業標桿尚且如此，那些遍布全國各省市的中小房企經營困境更可想而知。這意味著房地產行業的風險出清仍在進行中：具備背景優勢的企業或許能勉強支撐，但缺乏資源支持的企業將持續退出市場，行業企業數量將進一步萎縮。

風險傳導：股東支持的可持續性隱憂

深鐵集團的資金支持雖暫時緩解了萬科的債務壓力，但一個關鍵問題亟待厘清：深鐵集團的資金來源是什么？

其自身經營狀況能否支撐持續輸血？作為非上市國有企業，深鐵集團的公開財務信息相對有限，外界難以準確判斷其資金成本、決策流程的透明度，以及大額借款可能帶來的經營風險。

更值得深思的是，若缺乏國家層面市場化、規模化的自上而下債務紓困方案，單純依賴“股東輸血”模式能否真正解決行業問題？這種模式不僅難以從根本上化解債務風險，反而可能導致風險向國有資本傳導。

深鐵集團持續向萬科注資是否會影響自身經營穩定性，甚至引發新的潛在風險，仍是需要重點關注的問題。

盈利與銷售：價格維穩下的結構性矛盾

“十次危機九次債”，債務問題的核心在于企業盈利能力的下滑。

國家統計局數據顯示，2021年以來新房銷售價格保持相對堅挺，但這一表象背后是顯著的結構性矛盾：行政部門通過銷售許可證管控維持了房價穩定，卻導致房企去化壓力激增。

萬科2025年三季報數據清晰揭示了行業困境：前三季度實現營業收入1613.9億元，同比下降26.61%；凈虧損280.16億元，其中第三季度單季凈虧損達160.69億元。

以萬科為代表的房企普遍面臨營收利潤雙降的局面，說明單純的價格維穩無法掩蓋行業“造血能力”不足的本質。若房企不能恢復自主盈利水平，風險出清便無從談起。

債務與民生：風險向金融及家庭部門溢出

市場有觀點認為，民營房企的債務風險已基本釋放，但數據給出的答案并非如此。中指研究院數據顯示，截至2025年10月，21家出險房企總有息負債規模仍接近2萬億元，盡管已有1.2萬億元債務通過重組等方式化解，但剩余債務的出清仍需漫長過程。

風險已從企業端向家庭部門和金融系統傳導。2025年4月以來，一二三四線城市二手房價格持續下跌，疊加物價疲軟、就業壓力增大的雙重影響，家庭部門面臨“房貸負擔沉重+收入增長乏力”的困境。這種局面可能導致個人按揭貸款違約率上升，進而推高商業銀行房地產壞賬率，使金融系統面臨的風險持續累積。

地方財政：土地收入下滑的連鎖反應

房地產行業風險還直接影響地方財政穩定。長期以來，土地出讓金占地方政府基金收入的比重高達30%-40%，是地方財政的重要支撐。隨著房地產行業陷入調整，土地拍賣面積和成交金額持續萎縮，直接導致地方政府財政收入下滑。

若房地產企業經營困境無法改善，土地市場的低迷狀態可能在未來1-3年內持續，地方政府財政壓力和債務風險將進一步凸顯，這無疑會加劇房地產行業風險的復雜性和化解難度。

綜上，從企業債務、股東風險、盈利狀況，到金融系統、家庭部門及地方財政，房地產行業的風險傳導鏈條已然形成且尚未阻斷。萬科債務危機只是行業風險的一個縮影，所謂“調整接近底部”的判斷缺乏現實支撐，對房地產行業風險保持敬畏與警惕，仍是當前最理性的選擇。

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