北京買房：理清思路，購房建議1725

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

想跟您請教一下二套房，您幫忙把把脈，具體情況如下：

1、現狀：京籍，目前居住在通州環球影城這邊加州小鎮3居室，有個男孩就近讀初二，成績中等，普娃，目前房子三代人夠住。

2、訴求：一是考慮到中考升學率和教育質量，計劃在東城買一套二手房，到東城參加中考，看了往年的升學率東城在90%以上，相比通州有明顯的優勢。二是老人可以過去住，市區就醫方方面面更便利。三是孩子大了算是個備用婚房，兩個房子自己選一個。

3、房子選址：近期去看了天壇附近的金魚池社區，有一套52平米、二樓步梯房，東向的一居室，裝修很新，買了不用裝修，報價329萬，您覺得目前的房產走勢，現在入手合適嗎？

A：

1、東城vs通州，如果從普高率來說也不是特別的明顯。如果單看普高率，東城確實是90%，但前提是“中考率77%”，所以真實普高率是70%左右。而通州的普高率是80%，中考率是83%，真實普高率是66%。從數字看通州比東城少的不是太多，都是大部分孩子能上高中。

當然，東城的“公辦普高率”是74%，而通州是62%，所以終極公辦普高率是57%和43%，再加上東城的普遍教育資源是高于東西海之外的各區的，所以優勢還是比較明顯吧。

2、329/52=6.3萬，不貴，如果沒硬傷的話挺合適的，能再砍砍價兒更合適。因為這里的坪效是100左右，這套房估計能租5000多點兒，租售比600多。那學區溢價率也就是10-15%，作為學區房里的小戶型屬于明顯偏低的，如果沒有硬傷就算超跌了。

3、我認為這套房挺合適的，畢竟現在東城的平均溢價率在25%左右呢，小戶型30%都正常。而這套明顯偏低了，那就算明年進入低谷期也算風險很小的，溢價總不可能降沒了吧？

不過多說一句，這套房既然是裝修很好，那就只能自住了，老人住也合適，出租的話不合適，毀裝修。

4、總之如果這套房能租5000多+沒硬傷，那我覺得合適。而且既然是“報價”329萬，那理論上再砍個幾萬也正常。

僅供參考。

二

Q:

準備十年后，我們夫妻去大廠養老，城里房子給兒子結婚。那會買大廠是因為北京城里房第二套買不起了，現在又覺得還是需要把燕郊的房子虧本賣掉，持幣觀望北京城里，再買一套給孩子。這樣想對嗎？

大廠的房子虧了150萬，賣出能拿到150萬現金吧，然后觀望北京城里，等低點再買一套或者給孩子付首付，讓他自己還貸再買一套。男孩目前在外地讀大學低年級。我們事業單位，收入不高，40萬一年，就是穩定的收入。

看不清，燕郊大廠下疊別墅，還有北京三四環的房地產走勢，不知道該如何倒騰這點虧損的資產。

A：

1、養老，我十多年前也準備過，在外地也買了房子。但后來是根本用不上，陸續的又都賣了，雖然沒賠錢但也折騰的挺累。所以還是甭太早準備吧，計劃趕不上變化，絕大多數計劃就算做的再完美，也都會有重大調整的。

2、房子是用來住的，哪兒的房子能住的上就買哪兒的唄。這談不上對錯，只看自己的喜好+利用率，或者是購買成本（性價比）了。

3、另外既然是讓孩子還貸，那也征求一下他的意見吧。房子是人家住，誰住誰做主，總得買人家喜歡的才合適，別花錢買了不滿意。

4、下疊別墅，這種產品在哪兒都是典型的自住為主，沒必要聊什么房地產走勢。或者這么說吧，無論是哪種類型，以北京上千個別墅小區來說，價格走勢能跟上普宅大盤的鳳毛麟角，其他的輸的少就算贏。所以買別墅最好別抱有投資角度的過高期望值，以消費享受為主才更合適。

北京三四環的房地產走勢，看哪兒的唄，有強有弱各有優劣。甭說三環了，二環內嚴重跑輸大盤的都有的是，五環外整體跑贏大盤的板塊也不新鮮。所以還是聊具體的吧，太宏觀了沒什么用。

5、總之先看這套別墅是否住的上吧？住的上就留著，但別太考慮什么保值一類的，反正也不好實現。確定住不上了再說賣掉或置換，但最好列出主要需求，想給孩子住就征求人家的意見，想保值為主的就參考大眾的喜好，計算租售比和板塊+小區價值什么的，別聊虛的。反正就是自住的角度可以務虛，保值務實。

僅供參考。

三

Q:

再問，中國可不是日本，東京也不是北京，刻舟求劍是不對的，現在的工資水平還指望房價漲回原來的高度？所以我認為北京至少下跌到百姓能用五年工資買一套房為止，也就是四環內平均單價6000元，一套房60萬。因為普通百姓現在夫妻一個月能掙一萬才是平均值，雖然有人是高收入，但平均下來都不高，而且也不可能夫妻二人都是高收入。

另外北京和東京的土地也不一樣，日本是地狹人稠，東京根本沒有土地蓋房子。而看看北京，五環外的土地到處都是，大量的荒地等著開發呢。所以北京的房價必定比當年的東京的跌幅要至少再打對折。

A：

1、不是，大哥咱從頭兒捋捋啊，昨天您一上來的觀點是“中國必定重蹈日本的覆轍，北京也必定跟東京似的房價下跌70%”。那怎么在我告訴您東京房價在前兩年已經漲回來，而且市區公寓還創了新高之后，您今天的觀點又變成“中國不是日本，北京不是東京”了？

我是否刻舟求劍了先放一邊，但您是真不刻啊，昨天說的今天就變了。只能說您其實沒什么思想和觀點，只有幻想和愿望，當然理想可以有，只是得慢慢兒等著吧。

2、五年工資在北京買套房，理想很豐滿，只是5000塊的工資很骨感啊。您兩口子每月加起來掙1萬吧？所以就認為別人也都平均1萬，這簡直就是以己度人，工資標準由您制定。但這不抬杠，您說多少就是多少，反正日子是自己過自己的。

3、您肯定沒去過日本吧？更沒去過東京。有時間去看看吧，看完就能真正理解“地狹人稠”了。只不過提醒一句，東京23區的面積是627公里，人口1000萬。北京五環內面積666公里，人口1030萬。

另外東京都面積2200公里，常住人口1400萬。北京則是六環內2230公里，常住人口1670萬。所以這地狹人稠到底是個什么標準呢？由您定。

4、另外最后一句話您什么意思啊？我沒看懂，要不您再受累再給我解釋一下？

僅供參考。

四

Q:

請問，海淀的商住產權的房子是否有學區溢價？比如我看中關村唐寧one竟然有5萬多的房子，47平才200多萬，這價格對嗎？能買嗎？我的想法就是買盡量價格低的，300萬之內最好，中介推薦的都是半地下一類的。

A：

1、商住產權是俗稱，實際是“商業土地產權”。這種房肯定沒有學區溢價啊，因為本身就不能落戶，也就無法讓孩子上學，不帶學位哪兒來的學區溢價啊？

這種公寓買來自住或出租都沒問題，但沒有上學功能，考慮好再買。而且這種公寓的價格走勢弱，也就是漲的慢，所以才顯的租金收益高的。

2、300萬之內的中關村學區房是嗎？那基本就是半地下了唄，或者是帶明顯硬傷的。否則當地均價動輒10萬+，一套房500萬都算便宜的了。這找房我幫不上忙，還是問當地中介吧。

3、不過多說一句，學區房都是帶溢價的，學區越好和總價越低的都是溢價率越高。比如500萬的通常其中30%都是溢價，而300多萬的或許40%是溢價了。所以這種房的常規建議是用完了學位就看行情，覺得不合適盡快出手，避免承擔風險。

而如果買地下室則是溢價率未必太高，但出手時不好賣，或許會掛牌很長時間，也有可能影響價格，考慮好再買。

4、總之我理解您的想法和無奈，但我幫不上什么忙，只能是列出情況。

僅供參考。

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