“走形式”用房子“擔保”借款？小心“房錢兩空”！

導語：

“就是走個形式，幫表姐應應急，房子肯定還是我們的。”抱著這種想法，薛女士夫婦用唯一的住房簽訂了一份《房屋買賣合同》為表姐借款“擔保”。未曾想，這份礙于親情的“幫忙”，不僅讓他們卷入訴訟，更讓自己陷入了債務危機。法院如何認定這份“特殊”的合同？擔保人最終承擔了怎樣的責任？這個案例敲響了警鐘。

案情回顧

2024年，薛女士的表姐小梅因生意失敗，急需資金周轉。面對表姐的多次懇求，薛女士夫婦念及親情，同意出面幫忙。在表姐的勸說下，他們放棄了正規的抵押登記途徑，而是選擇了一種看似“省事”的方式，與朋友老王簽訂了一份《房屋買賣合同》。雙方口頭約定，這份合同并非真實的房屋買賣，只是為小梅的18萬元借款提供“擔保”。若小梅按期還款，合同自動作廢；若小梅無力償還，則用該房屋抵償債務。薛女士夫婦堅信這只是“名義上的買賣”，房子不會真丟，便爽快簽字。小梅順利拿到了老王的20萬元借款。

借款到期后，小梅卻徹底失聯，18萬元欠款分文未還。債權人老王多次向薛女士夫婦催討無果，且二人以各種理由拒絕交付房屋。原告老王依據那份《房屋買賣合同》，將薛女士夫婦起訴至法院，要求交付房屋。

庭審交鋒：是買賣還是擔保？

法庭上，薛女士堅稱與老王之間真實的法律關系是借貸而非買賣。簽訂《房屋買賣合同》的真實目的只是為小梅的借款提供擔保。涉案房屋是家庭唯一住房，堅決不同意交房。但他們未能提供充分證據來證明當初的借貸合意與口頭約定。

法院經審理查明，案涉房屋為夫妻共同財產，雖雙方均簽字確認，但結合借款實際流向、房屋未實際交付等事實，可認定雙方簽訂買賣合同的真實目的是為借款提供擔保，屬于“名為買賣實為借貸”的情形。

根據《中華人民共和國民法典》第一百四十六條規定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效，故案涉房屋買賣合同自始無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。

案件結果

在法院主持下，雙方最終達成調解協議：薛女士夫婦自愿承擔該筆債務，債務通過分期付款的方式償還給老王。至此，糾紛得以解決，拿到文書的薛女士追悔莫及，“本想幫表姐，結果把自己搭進去了。”

法官以案釋法

結合本案，法官作出重要提示：

以房屋買賣合同形式擔保借款，屬于典型的虛假意思表示，合同通常被認定為無效。但擔保人仍需承擔還款責任，切勿誤以為“合同無效就沒事”。借款擔保務必通過辦理抵押登記等法定方式進行，明確擔保范圍與責任邊界。切勿因“省事”或礙于情面采用虛假交易形式，否則易陷入“房錢兩空”的困境。

責編：穆沛方

來源：民事審判庭

編輯：任智琦