香港大埔宏福苑，給高層老大樓敲了次警鐘

香港大埔宏福苑正在翻修外立面，因外面的腳手架起火，已經造成十分慘烈的后果，讓人悲痛難過。

（圖源搜狐網新聞）

香港的住宅狀況大家多少都有所耳聞，

翻修所需3.3億港幣，每個業主還要承擔16-18萬港幣。

這事之所以如此慘重，主要原因有兩個：

第一，香港人多房少，所以大多數住宅小區密度非常高，而且普遍樓齡老，宏福苑出事這幾棟是已經40年樓齡的老大樓，到了該大修的時候，而外墻維修所搭建的腳手架是主要禍因。

第二，這幾棟樓非常高，樓間距又太小，一層樓有8戶，居住密度很大，電梯無法滿足這么多垂直交通需求，縱向疏散就很難。

這類老大樓，物業管理也一般，通常每個樓配一個六七十歲的安保，平時就坐在小區樓下。

這件事，讓我想起了幾年前重慶加州花園的事。

2020年元旦，加州花園失火。5分鐘內，大火從2樓蔓延到30樓。

（圖源央視新聞報道截圖）

但當時重慶處理結果很好：

其一，相關單位處置及時，事發后約2小時全部搞定；

其二，沒有人員傷亡。

但是，這兩次事件卻都折射出一個問題，值得人們深刻思考。

那就是--老大樓的安全問題，以及未來的城市更新問題。

三十年前，重慶高層住宅橫空出世，極大的緩解了當時城市居民住房短缺的問題。

有電梯、獨立廚房、衛生間、有安保和物業服務的高層讓人眼前一亮。

重慶曾被很多人叫做“小香港”，因為兩座城市都有山有水立體感十足，并且核心區住宅都很密。

重慶擁有全國前三的高層建筑數量和建筑密度。

但隨著樓齡增加很多20-30年前修建的高層塔樓逐漸暴露出各種問題，以加州花園為例，當時業主總結，造成事故的因素主要有三：

1）規劃配套車位不足，導致消防通道被占用；2）外墻雨棚和外墻保溫層，是導致火勢快速蔓延的因素；3）物業公司被認為“不作為、維護管理不善”。

在09年《民用建筑防火暫行規定》出臺之前，重慶市面上對于外墻保溫材料阻燃性方面是沒有統一、強制的執行標準的。決定建筑質量的，只是開發商的能力水平和道德底線。假如某開發商為了節省材料成本，采用了B3級材料（易燃）代替不可燃性的A級材料呢？就有可能滋生風險。

同時，高層住宅絕大多數是鋼筋混凝土澆筑，各種管線和混泥土澆筑在一起?；炷嗤翛]問題，可包裹著在其中的管線呢？

時間長了，各類隱蔽工程，水電問題、滲漏問題、電線材料老化問題等等，也都隱藏著風險。

按照買賣合同，我國住宅土地使用年限是50年-70年，但據公開信息，住建部相關官員曾公開說過“中國的建筑壽命平均大約30年。”未來這些高層怎么辦？

因破舊缺乏使用價值而無人問津？

稍有條件的都搬離，最后淪為城市里的“平民窟”？

最壞的情況，當他喪失了基本的居住條件后，成為空置的廢墟...

我國在2019年5月份提出了“新舊改計劃”，即：用「修補」替代「拆除」，提升老舊小區的功能使用性，比如加裝電梯、粉刷公共區域、替換必要的管網線路等。但這些老舊小區普遍都是10層以下的建筑。

30層+的高層呢？該如何“舊改”？

物業費和大修基金雖然都有收取，但實際使用和管理過程中，因為時代不同，很多老小區的維修基金額度很少，不足以覆蓋長期的大型維修維護，同時，也缺乏更加科學的使用規范。

我們身邊的老大樓們，該老的還是老，該破的還是在破。

實際上，面對越來越多的高層老大樓，我們都該未雨綢繆，早做打算。

于購房者，品質一般的高層，或許該20年一換，盡快賣出手中那些年久失修、且缺乏有效維護的住宅，選擇更有品質的住房，才是明智之舉。

于開發者，既是道義，也是商機。重慶現在的新房大多數是中高品質的新款建筑，密度也大幅降低，這是好事。對于老大樓的更新舊改，其實也是未來的商業機會。

于主管單位，出臺更多針對老舊高層塔樓的維護、使用或處置方案與制度措施，或已是迫在眉睫的事了！

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