類似山東乳山的海景房敢不敢買？并不適合普通人投資，回報率太低

“面朝大海，春暖花開”，是很多人向往的理想生活，也是海景房開放商們主打的噱頭之一。

然而，海景房到底值不值得買？投資性價比到底如何，其實很多人并沒有算清楚。

以山東威海乳山市（尤其是銀灘區域）為例，這里可以說是全國海景房負面案例的“教科書”。

乳山的海景房主要問題不在于風景不好，而在于這里畸形的市場模式和產品屬性。

有媒體曾經報道過，一位北京投資者在2008年以約4000元/平米的價格購入乳山銀灘一套海景房，總價40萬。十年后，二手房掛牌價僅50萬，但掛牌數年無人問津，最終只能以30多萬的價格虧本出售。而同期，他若在北京購買一套普通住宅，價值可能已翻了幾倍。

乳山銀灘的海景房項目遍地開花，修建了數百個小區，但本地人口有限。空置率極高，常年被稱為“鬼城”。巨大的新房供應量持續沖擊著本就稀少的二手房市場需求，導致二手房流動性極差。對于購房者來說，你買的不是資產，而是一件很難變現的“不動產”。

“免費旅游看房團”的套路：開發商組織大巴車從全國各地拉來潛在客戶，包吃包住。在過程中，銷售人員會營造“搶購”氛圍，用各種話術（如“未來通高鐵”、“政府搬遷規劃”）讓你沖動下單。你以為的“抄底價”，往往是經過精心包裝的高價。

新房售價看似比大城市便宜（如每平米1萬元），但這通常是銷售團隊的“釣魚價”。二手房市場的真實成交價往往只有新房價格的60%-70%甚至更低。你一旦買入，資產瞬間縮水。

曾有一位在乳山過冬的業主發現，整個小區只有寥寥幾戶亮燈，暖氣因為入住率不足無法正常供應，物業服務質量也因經費問題大幅下降。周邊商業配套（超市、餐館、醫院）因客流稀少而紛紛關閉，生活極其不便。

也就是說，即使房子空著，你每年也需要支付物業管理費、取暖費（北方）。這些看似不多的費用，積累十幾年也是一筆不小的開支，而且無法產生任何收益。初步算一下買入和持有成本就可以得出答案：

買入成本：總價 5 萬元，稅費 + 中介費約 3000 元，裝修 8 萬元，合計約 13.3 萬元。

持有成本：年物業費 300 元，冬季電取暖約 1500 元，維護與空置損耗約 700 元，年合計約 2500 元。

收益預期：旺季月租約 500 元，年出租約 3 個月，年租金約 1500 元；租金回報率約 1.1%，遠低于理財與房貸利率。

變現風險：5 年后若折價 10% 出售，扣除交易成本，凈虧損大概率超 2 萬元。

根據以上很容易得出結論：這樣的海景房純投資性價比極低，僅適合長期自住且能接受高持有成本的人群。

因為這類房產幾乎不具備抗通脹能力。由于人口沒有凈流入，產業支撐薄弱，房產價值沒有長期上漲的基礎。銀行對這類流動性差、風險高的房產評估謹慎，抵押貸款難度大，金融屬性很弱。

對于普通上班族而言，資金有限，抗風險能力弱，投資的首要原則是 “安全”和“流動性” 。乳山這類海景房恰恰違背了這兩大核心原則。

機會成本巨大：假設您有50萬資金。投入乳山海景房，十年后可能貶值且無法變現。但如果投入一線城市或強二線城市的房產、指數基金甚至定期理財，年化收益率保守估計在3%-5%以上，十年后復利效應可觀。這筆“沉睡”的資金錯過了太多增值機會。

背離核心投資邏輯：房地產投資的黃金法則是 “Location, Location, Location!”（位置！） 。核心是 “人口凈流入、產業支撐、配套資源” 。乳山這類旅游地產，完全不具備這些核心要素，僅僅滿足的是情感需求，而非投資邏輯。

普通人購買這類海景房，更像是進行一項“消費”，而非“投資”。你花錢買了一段時期的度假幻想，卻要承擔長期的財務負擔。

所以，乳山類的海景房并不適合普通人投資，流動性差、回報率低、隱性成本高。如果只是為了海邊度假，優先選擇短租 / 長租、分時度假等輕資產模式，靈活度高、成本可控、風險低，也明顯更加劃算。（圖片來源網絡）