賣地收入下降，支出卻大增，土地財(cái)政的真相，比想象更殘酷

最近，財(cái)政部公布了今年前10個(gè)月的財(cái)政收支情況，里面有兩組數(shù)字，放在一起看，特別有意思，也特別現(xiàn)實(shí)。

一邊是，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入差不多2.5萬(wàn)億元，比去年同期下降了7.4%。

你可能覺(jué)得，7.4%而已，好像也沒(méi)什么。但要知道，賣地收入，在很多地方，可是政府重要的“錢袋子”。它一縮水，整個(gè)地方基金收入也跟著降了3.3%。說(shuō)直白點(diǎn)，就是進(jìn)賬的錢變少了。

而另一邊呢？全國(guó)政府性基金預(yù)算支出卻超過(guò)了8萬(wàn)億元，同比大幅增長(zhǎng)15.4%。

是不是有點(diǎn)“分裂”？就像你家里這個(gè)月工資少了，但房貸、孩子補(bǔ)習(xí)費(fèi)、日常開銷，一分沒(méi)減，反而還增加了。那這錢，從哪里來(lái)？缺口怎么補(bǔ)？

今天，我們就來(lái)聊聊這份“收支賬單”背后，我們正在面對(duì)的某種現(xiàn)實(shí)。

為什么賣地收入會(huì)跌？

其實(shí)這不是偶然，是趨勢(shì)。回頭看看，2024年全國(guó)土地出讓收入大約是4.87萬(wàn)億元，比起2021年高峰時(shí)的8.7萬(wàn)億，已經(jīng)跌去了44%。

原因并不復(fù)雜。

房屋不太好出售了，大伙的期望都產(chǎn)生了改變，不敢輕易就著手去買房子了，房地產(chǎn)商也處于應(yīng)付狀態(tài)了房子，賣不出去，回籠資金還很慢，誰(shuí)還會(huì)大膽地去拿地。

結(jié)果就是，過(guò)去那套“賣地—搞建設(shè)—房地產(chǎn)—再賣地”的循環(huán)，轉(zhuǎn)不動(dòng)了。

那為什么政府支出還在大幅增加？

這就不得不提一些“歷史欠賬”。

比如說(shuō)保交樓，許多房企出現(xiàn)問(wèn)題后留下了大量爛尾樓，現(xiàn)在，要依靠政府成立專項(xiàng)基金、甚至直接拿出資金來(lái)推動(dòng)交付，這筆錢，要花。

再說(shuō)地方債的問(wèn)題，以前靠賣地來(lái)償債，如今土地賣不出去，但到期的債務(wù)總得想辦法還上，那該怎么辦，很多時(shí)候只能通過(guò)發(fā)行新債來(lái)償還舊債，這筆周轉(zhuǎn)資金，同樣會(huì)被計(jì)入支出之中。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，我們現(xiàn)在正處在一個(gè)，過(guò)渡的階段。原來(lái)的模式已經(jīng)不能運(yùn)行了，而新的模式還沒(méi)有完全構(gòu)建好，中間這段青黃不接的時(shí)期，得依靠不斷地輸入來(lái)保持著。

這樣，房地產(chǎn)將來(lái)會(huì)怎么走？

近來(lái)，有一組數(shù)據(jù)挺讓人心里不太舒服的，從2008年一直到今年10月，五大一線城市的二手房?jī)r(jià)，普遍都下跌到了2016年前后的水平。

等于說(shuō)，后面差不多十年的漲幅，被一把抹平了。

要是你在市場(chǎng)處于高位的時(shí)候買下了，一套價(jià)值100萬(wàn)的房子，現(xiàn)在賬面上可能已經(jīng)虧了40萬(wàn)，這并不是數(shù)字在搞鬼，這里面關(guān)系到的家庭，真真切切的錢財(cái)。

每一個(gè)城市、每一個(gè)小區(qū)的情況，不太一樣，可是總體的趨勢(shì)已經(jīng)很明顯，普通住宅市場(chǎng)的冷清，可能比數(shù)據(jù)所展現(xiàn)的還要真切。

如果說(shuō)過(guò)去十年房?jī)r(jià)漲是泡沫，那現(xiàn)在，泡沫已經(jīng)在被擠出。

接下來(lái)關(guān)鍵的不是接著去擠壓泡沫，而是如何去防止它出現(xiàn)硬著陸這種情形。

房地產(chǎn)的未來(lái)，短期靠政策撐著，中期要看改革能不能到位，長(zhǎng)期，真的就得看整個(gè)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型成不成功。

對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，這意味著什么？

如果你還沒(méi)買房，又是真實(shí)自住需求，那就在能力范圍內(nèi)，選城市核心地段，資源配套好、生活方便的房子。把它當(dāng)成一個(gè)“住”的消費(fèi)，而不是一筆投資，心態(tài)會(huì)穩(wěn)很多。

要是你手里有好幾套房產(chǎn)，特別是那些位置不太好、房齡還大、又沒(méi)有學(xué)區(qū)的，那建議好好對(duì)配置做調(diào)整，盡量把不好的資產(chǎn)賣掉，留下真正有核心價(jià)值的房子。

對(duì)于所有人來(lái)講，最關(guān)鍵的或許就是：降低杠桿，按照自身的收入來(lái)策劃支出。

將來(lái)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，不確定性是比較高的，高負(fù)債的家庭，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相對(duì)偏高，手里留存一些余地，才是應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)最為實(shí)際的保障。

那個(gè)閉眼買房都能賺的時(shí)代，已經(jīng)徹底結(jié)束了。以后，是真的要考驗(yàn)眼光了。