北京買房：理清思路，購房建議1724

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我是十一前看好了東城四塊玉的體育館的一套80平500萬的房，因為看到今年沒有金九銀十，而年底是成交淡季，所以就想等等再降點。但是到這個月再聯系發現價格可以說降了點，但這業主不賣了。

另一套也看的還行，但是價格降的很少，感覺砍不動，而我家孩子是明年入學，現在有點著急了。我想問問您對后市的看法，另外我也想知道把周期放長到六年后2032年孩子用完學位時的價格預測。

A：

1、價格降了但業主不賣了，也未必是真的不賣，或許私下跟別人成交了呢？為了省下中介費而甩開中介的有的是。

就算這套不賣了，那就買另一套不就得了，是不是兩套房價格差不多，但另一套的整體品質不如前一套啊？那就再看看別的，四塊玉沒有就看法華寺，都沒合適的就索性看永外，反正價格差不多，能接受對口學校就行。

2、我對后市的看法。年底肯定是成交淡季，今年大概率連中介們都提前回老家，空耗著也不賺錢。往年大多數年份的學區房會出現小陽春，明年應該也會增加成交量。但價格未必上漲，畢竟入學人口明顯減少了，很難再出現搶房的情形。

所以再等等也無所謂，如果您是全款，那等到明年四月份都行，有合適的再出手，不耽誤信息采集和填報入學。

3、周期放長，這一桿子捅到2032年了。我認為是學區房的房價中的基礎部分，必定是跟隨北京大盤，因為這些核心區老房本來就是大盤的最基礎組成部分。

漲跌則看貨幣流入市場的數量，通脹就漲，仍然延續通縮那就是橫盤。如果通縮加劇到工資、物價和利率都下降的時候，房租和房價也有繼續跌的可能。大多數人都掙不到錢了，不跌還留著下崽兒嗎？

但我認為是通脹導致北京房價上漲的可能性大，畢竟咱們人民幣還沒真正國際化，增發的錢遲早進入市場。

但學區房的溢價部分說不好，這得看明年之后的政策。如果有放寬落戶或非京籍上高中+高考等政策，那就必定大量增加買學區房的，溢價必漲。但如果沒有這些政策，那溢價的比例就有可能受影響唄。

參考日韓和咱們臺灣省的學區房吧，人口下降后能保持溢價的都是學校好+房子高=總價高的，畢竟好資源什么時候都稀缺，房子也是用來住的，那對口學校普通+房子不太宜居的就未必受追捧了。

4、具體的價格我不敢預測，只能說一下我認為的溢價率。比如現在500萬的房，其中大概25%是溢價，125萬。假定房價不變，到2032年仍然是500萬，那其中溢價部分或許降到10%，損失75萬。

但既然是總價沒變，那就說明基礎部分漲了75萬唄，是通脹+人口趨勢+政策導致的總價不賣但結構變化了。

5、總之這就是我的觀點，是否認可看自己了。我建議您要是貸款的話就計算好時間，避免耽誤了孩子入學。全款的話甭著急，多看幾套吧。

僅供參考。

二

Q:

老章魚哥，我就喜歡看你誰一說外國租金高你就氣急敗壞的樣子，人家的房價合理讓你破防了吧？你把美國說的那么不堪，其實你是羨慕嫉妒恨。你真的去過美國嗎？我都懷疑你是否能通過簽證，就你們這種賣房的哪個不是看上去幾套房，但實際上每個月被貸款壓的喘不過氣來，否則也不至于上網賺頭條收益，連這點小錢都不放過，可見你們窮成什么樣子了吧！

我告訴你，美國7%的租售比就是扣除了所有成本之后的收益，人家那里沒把房子當成炒作品，所以收益才高的。哪像咱們村被炒房客操控市場，導致我們這種真正需要房子的人反倒買不起。

你這水平也就忽悠那些窮的只剩下房貸的被套牢者，還有那些拿著幾套房但根本賣不出去的炒房客，為了掙飯錢你也是拼了。

A：

1、大哥您的想象力挺豐富啊，誰說貧窮限制想象力的？您就不一樣，竟然能幻想美國“房租凈收益7%”。那您趕緊潤吧，到哪邊兒先刷仨月盤子就能買套大別墅，半年兩套，然后住一套租一套多爽啊，真正的躺著掙錢。這日子能把巴菲特氣死，這窮老頭兒一輩子都沒找到無風險年化收益7%的產品。

2、我年輕時確實對美國羨慕嫉妒恨，但現在早就無感了。我小時候的夢想是樓上樓下電燈電話，每天能吃肉+過年穿新衣，至于什么開汽車坐飛機的都不敢想。但這些我早就都實現了，為什么還要羨慕啊？

在我看來，中國現在是5000年來從未有過的盛世，我很幸運的生活在這個年代，更幸運的吃到了時代的紅利。我哪個國家也不羨慕，更談不上嫉妒恨。

3、頭條的平臺是開放的，有本事您也賺啊，誰攔著您賺小錢兒了嗎？小錢不稀罕，大錢兒又掙不著，這難道是您想象力的來源嗎？

把別人想象成被房貸壓的喘不上氣，把有房的都想象成“窮的只剩下房貸”，把北京的房子想象成“賣不出去”，把美國想象成沒人炒房。一看您就是吃飽飯了，否則都沒心情幻想。

4、最后說一句吧，您對自己的定位倒挺準確，“需要房子”而不是“需求”。畢竟有消費能力的才叫需求，而沒錢的就只能是說自己需要了。

僅供參考。

三

Q:

我60多歲老太，投靠女兒落戶北京已經好幾年了，開始住女兒家后來租房住，但都不是長久之計，公租房都太遠不想申請。我想問的是，如果現在我在北京買房，算不算合適的時機？

第二，如果建議買，我現在有兩個想法，即一步到位的買酒仙橋晶都國際商品房小戶型，或先買酒仙橋尚未拆遷的老破小，之后或是等拆遷或是幾年后置換。這兩個方案的預算都差不多250萬之內，不貸款。

A：

1、我認為現在算北京房價相對低的時機。主要就是因為現在的租金回報率已經超過同期銀行存款利率，樓市歷史上這種情況只出現過三次，每次都是北京房價的相對低點。既然您曾經租房住，那就自己用房價和租金計算一下吧，然后再做選擇。

2、這倆方案怎么說呢？在我看來各有優劣吧，我不能說哪個好，只能是列出情況供您參考。

晶都國際您認為是一步到位，但我建議還是先租住一段時間再評價吧。因為這里是典型的公寓，租客占了大多數，年輕人多+流動性大=相對嘈雜，對于老年人來說未必合適。

另外這種公寓從價格走勢來說，一般都弱于普宅，否則也不會以房齡新檔次高的品質和周邊老破小比價格。當然，房子是用來住的，如果真覺得居住體驗好的話就無所謂了，其他的都是副產品。

3、酒仙橋的老破小賭拆遷，這一般屬于純投資了，用閑錢來買，反正也不自住。但您畢竟60多了，有必要花至少好幾年時間賭拆遷嗎？萬一拖的時間長，您能長期接受這種居住體驗嗎？

所以我要建議還是多考慮自住吧，賭拆遷這種事兒大多都是年輕人或非自住純投資的，都是不著急的長期投資，賭贏了皆大歡喜，賭輸了也不吃虧。而作為唯一的自住房不是太合適，看自己的想法吧。

4、簡單就是這情況，我沒法兒拿這倆方案做比較，只能是列出情況和觀點供參考。

僅供參考。

四

Q:

請問，我們是外地一家人，在北京不少年了但沒賺到多少錢，現在是有朋友要賣明春苑豐臺區的房子，兩居室100萬就賣，但是沒有房產證，價格合適嗎？

可這小區又不屬于小產權，所以我們想請問能不能買？如果買的話將來什么時候問題能解決？另外您覺得這地段還行嗎？

A：

1、明春苑豐臺區，這名字的前后順序就聽著別扭，但這么說也沒毛病，誰讓這里是兩區交界呢。

具體價格我可不知道，連有房本兒的多少錢我都沒記住，沒本的就更不知道了。這還是問當地中介吧，他們清楚。不過常規來說，沒本的房子是有本的7-8折，您大致參考一下吧。

2、明春苑大部分都不算小產權，但手續不全啊，沒交土地出讓金就辦不了土地證，后邊的手續就都沒法兒辦唄。

理論上這種沒房產證的房子是不能買賣的，就因為法院不支持這種交易。但具體情況您看和業主的關系吧，能保證兩邊都不反悔的情況下再買。

3、什么時候能解決？夠嗆，都快30年了，當年花幾百萬就能解決的土地出讓金問題，現在至少得幾千萬吧，誰掏這筆錢啊？開發商肯定是不掏的，但也不能讓業主掏，政府更是不可能為私人買單，那怎么解決啊？北京這種事兒不少呢，都只能是拖著。

4、地段兒肯定是一般唄，太典型的兩區交界了。連您對小區的描述都是“明春苑豐臺區”，這就已經很說明問題了。因為北邊那幾棟樓是有房本兒的，卻歸了大興區，可見這地方的土地歸屬有多緊湊吧。

但房子是用來住的，甭管地段兒怎樣，房子肯定是自住沒問題。也不能說沒人管，就是哪邊兒都不太愛管，尤其是手續不齊的，很多事想管都沒法辦手續。

5、總之我真沒什么可說的，能理解您家的無奈，但這情況都至少20多年了，區里領導都換了多少屆，只能是看后來人的能力吧。沒什么好辦法。

僅供參考。

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