廣東
作者 | 騎豬英雄
文章來源 | 格隆匯樓市
因為小作文，樓市炸了鍋。
加上國內(nèi)外投行機(jī)構(gòu)的年末調(diào)研結(jié)果和對明年的展望，市場都在猜測樓市是不是又有大動作了，明年是不是會有組合拳的對沖。
就像過去的924組合拳那樣，是否會再度讓樓市急轉(zhuǎn)？
其中，關(guān)于房貸補貼的討論度最高。
大招會落地嗎？
根據(jù)坊間房貸補貼的討論，大致內(nèi)容是全國范圍內(nèi)為新購房者提供抵押貸款補貼，也就是買房的過程中，財政補貼房貸為買房人降低月供降月供。
一方面能夠真金白銀降低購房成本，減輕個人每個月的供房壓力，同時也不會傷害到銀行的利益，穩(wěn)住當(dāng)前銀行的凈息差，另一方面能夠間接彌補就業(yè)問題帶來的消費循環(huán)沖擊，還有就是能夠改善購房群體預(yù)期，促進(jìn)樓市去庫存。
看起來是一舉三得的事。
但真的可行嗎？
就像過去的降房貸利率、降個稅這樣的利好，減輕幅度相當(dāng)于一頓買菜錢，于房價而言，也只是杯水車薪。
就以房貸利率調(diào)整來看，2019年的LPR高峰值為4.85%，加上50個浮動基點就是5.35%，到了今年最新的LPR3.5%，浮動基點數(shù)為-45BP就是3.05%，假設(shè)100萬的房貸，同樣的貸款模式和年限，每個月的月供差距只有1341.09元。
而且這還是這些年降利息的幅度，按照過去調(diào)整的情況來看，中途LPR以及基點數(shù)的變化其實也沒有多明顯。
對很多家庭來說節(jié)約的房貸利息不過聊勝于無。
對大多數(shù)人而言，還不如提高實際收入來得更實在。
這還是基于比較理想的情況下的設(shè)定。
如果有房貸貼息，那么力度要多大才能和去年的924政策起到同等級的效果？
太弱了，有貼息和沒有貼息其實就沒多大區(qū)別。
如果動用財政去補貼房貸，那么面對的情況還會復(fù)雜得多。
補貼的錢從哪里來？什么時候落地？什么樣的群體或者城市能夠獲得補貼？
如果依靠地方財政發(fā)債，那么地方的發(fā)債已經(jīng)限額，也已經(jīng)儲備明年的工作，有多少又能從限額中摳出多少用作房貸補貼？是分補貼發(fā)放還是一次性補貼？還是逐月補貼？
以全國地區(qū)已披露的2025年四季度地方債發(fā)行計劃來看，即使允許地方債再騰出5000億元的發(fā)債空間用于補充地方政府綜合財力和擴(kuò)大有效投資，但不能也不敢亂花。
因為其中3000億元用于補充地方政府綜合財力，以支持地方化解存量政府投資項目債務(wù)、消化政府拖欠企業(yè)賬款，2000億元用于支持經(jīng)濟(jì)大省符合條件的項目建設(shè)，以精準(zhǔn)支持?jǐn)U大有效投資，更好發(fā)揮經(jīng)濟(jì)大省挑大梁作用。
有機(jī)構(gòu)測算過，假設(shè)對新增住房貸款補貼100個基點，依照現(xiàn)在每年一二手房的成交金額估算，財政每年的貼息資金就要到4000億元左右。
更重要的是，補貼后對促進(jìn)樓市庫存去化的效果如何？
對房貸補貼，其實已經(jīng)有城市推行，武漢今年9月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，明確提到加大剛性住房需求補貼力度——
2025年10月1日至12月31日，在我市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（漢南區(qū)）、長江新區(qū)、東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、江夏區(qū)、蔡甸區(qū)、新洲區(qū)以及漢陽區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)三環(huán)線外的區(qū)域采取商業(yè)貸款形式購買首套新建商品住房的家庭，按照初始貸款金額1%發(fā)放貸款利息補貼，最高不超過2萬元，分2年等額發(fā)放?！?/strong>
對武漢的市場效果如何？
根據(jù)武漢市住房和城市更新局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2025年10月武漢新建商品住房成交備案10,447套，成交面積114.16萬平方米。環(huán)比9月，成交套數(shù)上漲49.56%，成交面積上漲38.78%；同比2024年10月，成交套數(shù)下降4.32%，成交面積下降8.06%。
而且也可以看到，武漢的房貸利息補貼，存在限額以及分年發(fā)放限制。
假設(shè)100萬的房貸，按照1%的補貼力度，也不過是1萬的補貼，且還有最高不超過2萬限制，分兩年發(fā)放。
其他城市，如果跟進(jìn)，大概率也不會有太大差距。
所以，新增住房貸款補貼效果，不僅要看財政資金，看補貼力度和年限，還要看是否分次發(fā)放等等。
打響房貸補貼之戰(zhàn)
不過，先不管可行性如何，什么時候落地，是否真的落地，開發(fā)商或許跑得更快。
在市場還在討論，落實的可能性階段，就已經(jīng)有樓盤打著房貸補貼的旗號促銷了。
位于廣州海珠工業(yè)大道的保利燕語堂悅緊跟市場熱度，據(jù)說推出了買房貸款補貼的活動——
針對
11月28日至12月6日買房
的客戶，
貼息活動優(yōu)惠最高可以去到36萬/套，參與活動的房源只有10套。
具體是怎么做到房貸貼息36萬？
按照促銷活動的方案，假設(shè)每個月貼息1000元，30年月供=360個月=360*1000=36萬。
但按照市場的理解就是項目只不過是換了一個降價的說法，并非真正意義的貼息。
據(jù)了解，保利燕語堂悅于2024年4月29日開盤，開盤價根據(jù)戶型——
90-94㎡三房：單價約5.7萬—6.2萬元/㎡；
107㎡四房：單價約6萬—6.3萬元/㎡；
125㎡四房：單價約6.2萬—6.6萬元/㎡；
均價約6.1萬元/㎡。
開盤當(dāng)年價格與周邊二手房價幾乎持平，且推出認(rèn)籌享98折等優(yōu)惠。
但時隔一年多，保利燕語堂悅依舊未賣完，中途還調(diào)整過促銷優(yōu)惠活動，且周邊的二手房調(diào)整也更多了。
比如保利海棠花園的成交已經(jīng)從去年3月4.5萬—4.6萬/平，今年10月已經(jīng)不到4萬/平，光大花園的成交，從去年3月的5.3萬—5.6萬/平回到10月的4.0萬—4.3萬/平，翠城花園從去年3月的4.7萬—5.1萬/平，回到3.4萬—4.1萬/平。
而從廣州整體情況來看，很多房子已經(jīng)回到不可思議的價格。2025年11月21日黃埔區(qū)、天河區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)的掛盤均價已經(jīng)比2016年的掛盤均價低了。
所以，房貸補貼會對廣州樓市，甚至其他城市起到作用嗎？
你們怎么看？
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