貝殼Q3財報“透心涼”：凈利潤跌36%、房地產(chǎn)寒流里“換血重生”

要是把房地產(chǎn)行業(yè)比作一場馬拉松，那2025年的三季度絕對是“撞墻期”——前有房企銷售額連跌，后有中介巨頭財報“爆冷”。這不，「貝殼」剛交出的2025年Q3成績單，直接把行業(yè)的“轉(zhuǎn)型陣痛”扒得明明白白：營收看似穩(wěn)住了，但利潤跌得讓人心慌，背后則藏著行業(yè)從“炒房時代”向“住好時代”轉(zhuǎn)身的大信號。今天我們就拿這份財報當(dāng)“顯微鏡”，來看看國內(nèi)房地產(chǎn)到底在經(jīng)歷怎樣的“深度換骨”。

圖源：雷遞財經(jīng)

一、財報關(guān)鍵數(shù)據(jù)：營收“虛胖”，利潤“瘦身”

先上“硬菜”——「貝殼」Q3財報的核心數(shù)據(jù)，看完你就懂為啥行業(yè)人都在“倒吸涼氣”。從整體盤來看，貝殼Q3總交易額（GTV）7367億元，同比基本持平，算是“站著沒倒”；凈收入231億元，同比微增2.1%，乍一看像“還行”。但再往下翻，利潤數(shù)據(jù)直接“跳水”：凈利潤7.47億元，同比暴跌36.1%；就算剔除雜七雜八的影響，經(jīng)調(diào)整凈利潤也只有12.86億元，同比下滑27.8%。

拆開業(yè)務(wù)板塊看，更是“幾家歡喜幾家愁”——準(zhǔn)確說，是“傳統(tǒng)業(yè)務(wù)愁，新業(yè)務(wù)喜”。先看房地產(chǎn)交易的“基本盤”：存量房（二手房）和新房業(yè)務(wù)，就是“冰火兩重天”里的“冰”。存量房Q3 總交易額（GTV）5056億元，同比還漲了5.8%，但收入?yún)s反降3.6%，只剩60億元。「貝殼」自己解釋是“加盟門店成交占比太高”，說白了就是加盟店多了，平臺抽成少了，相當(dāng)于“賣得多但賺得少”。而這背后藏著更真實的市場情況：「克爾瑞」數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月30個重點(diǎn)城市二手房成交量漲了6%，但都是“以價換量”——房東不降點(diǎn)價，房子根本賣不動，中介自然賺不到啥錢。

新房業(yè)務(wù)更慘，Q3 總交易額（GTV）1963億元，同比跌了13.7%，收入也跟著跌14.1%，只剩66億元。這鍋得整個行業(yè)背：今年前10個月百強(qiáng)房企總銷售額28967億元，同比下滑16.3%，開發(fā)商自己都賣不動，「貝殼」能咋辦？更有意思的是，現(xiàn)在新房市場里“新規(guī)項目”多了——這些項目更規(guī)范、品質(zhì)更穩(wěn)，本身就好賣，開發(fā)商也就不用給中介高傭金了，「貝殼」的新房收入自然“雪上加霜”。

再看讓人眼前一亮的“新業(yè)務(wù)”：家裝家居和房屋租賃，簡直是財報里的“暖光”。家裝家居業(yè)務(wù)Q3收入43億元，和去年差不多，但利潤率飆到了32%，同比還漲了0.8個百分點(diǎn)；房屋租賃業(yè)務(wù)更猛，收入57億元，同比大漲45.3%，而且在城市層面（扣除總部費(fèi)用前）還實現(xiàn)了盈利，利潤率8.7%。這倆業(yè)務(wù)加起來，讓「貝殼」“非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)”收入占比沖到了45%，快趕上一半了——要知道三年前這倆業(yè)務(wù)在財報里還只是“腳注”，現(xiàn)在都成“頂梁柱”了。

圖源：貝殼找房

二、透過財報看本質(zhì)：房地產(chǎn)正在告別“炒房時代”，轉(zhuǎn)向“住好時代”

「貝殼」的財報看似是一家公司的“家事”，實則是整個房地產(chǎn)行業(yè)的“縮影”——透過這些數(shù)據(jù)，能清晰看到行業(yè)正在從“銷售資產(chǎn)”向“提供全周期居住服務(wù)”轉(zhuǎn)型，簡單說就是：過去大家買房是為了“炒”，現(xiàn)在是為了“住”；過去行業(yè)靠“建房子、賣房子”賺錢，現(xiàn)在得靠“裝房子、租房子、管房子”賺錢。

首先，市場結(jié)構(gòu)變了：二手房反超新房，“存量時代”真的來了。以前房地產(chǎn)是“增量時代”——開發(fā)商拼命建新房，大家拼命買新房，中介也靠賣新房賺大錢。但現(xiàn)在不一樣了，很多城市二手房成交量已經(jīng)超過新房了。比如鄭州，今年上半年商品房銷售面積997萬平方米，二手房占了518.89萬平方米，比例超55%；武漢更夸張，上半年新房成交506.97萬平方米，二手房卻有533.37萬平方米，直接“壓過新房一頭”。

這說明啥？房地產(chǎn)市場里“存量房”越來越多，“增量房”越來越少，行業(yè)從“建房子”的時代，進(jìn)入了“倒騰現(xiàn)有房子”的時代。過去“靠囤房炒差價”的邏輯行不通了——現(xiàn)在房子難賣，房東得降價才能出手，炒房的人根本賺不到錢。就像以前大家囤房像囤白菜，覺得“買了就漲”，現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)“白菜放久了會爛”，還得花錢維護(hù)，炒房不如租房、裝房實在。

其次，用戶需求變了：房子從“資產(chǎn)”變回“消費(fèi)品”，“住得好”比“漲得快”重要。以前買房，大家最關(guān)心的是“能不能升值”，至于戶型好不好、小區(qū)物業(yè)怎么樣，都是次要的。但現(xiàn)在不一樣了，房子越來越像“耐用消費(fèi)品”——就像買冰箱、電視，大家更關(guān)心“好不好用”“能用多久”。比如現(xiàn)在買房，用戶會算“租售比”：每個月租金能不能覆蓋房貸利息？會看“折舊率”：房子住十年會不會掉價太多？會在意“居住體驗”：周邊有沒有學(xué)校、醫(yī)院，裝修能不能省心？

這一點(diǎn)在「貝殼」的業(yè)務(wù)上體現(xiàn)得淋漓盡致：家裝業(yè)務(wù)利潤率上漲，是因為大家買了二手房后，愿意花錢裝修得舒服點(diǎn)；租賃業(yè)務(wù)增長，是因為很多人不想買房了，寧愿租個品質(zhì)好的房子住。以前「貝殼」靠“幫人買房子、賣房子”賺錢，現(xiàn)在靠“幫人裝房子、租房子”賺錢，這就是用戶需求變了，行業(yè)跟著變。

最后，行業(yè)邏輯變了：從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“效率提升”，“服務(wù)”成了新賽道。以前房地產(chǎn)行業(yè)的邏輯是“越大越好”——開發(fā)商拼命拿地建房子，中介拼命開門店招經(jīng)紀(jì)人，大家都靠“規(guī)模”賺錢。但現(xiàn)在「貝殼」的情況告訴我們，這招不管用了：Q3「貝殼」平臺門店總數(shù)6.14萬家，同比激增27.3%，但經(jīng)紀(jì)人數(shù)量只增長14.5%，單店人效、單經(jīng)紀(jì)人成交額都同比下降15%以上。說白了就是“門店多了，但賺錢的人少了”，陷入了“規(guī)模擴(kuò)張—成本高企—利潤稀釋”的惡性循環(huán)。

而行業(yè)的新邏輯是“效率+服務(wù)”——靠技術(shù)提升效率，靠服務(wù)賺溢價。比如「貝殼」在上海試點(diǎn)“房客分離”機(jī)制，讓經(jīng)紀(jì)人分工更明確，房源去化率從2.6%提升到3%以上；AI助手“好客”只識別平臺個位數(shù)的商機(jī)，卻貢獻(xiàn)了50%以上的成交量；租賃業(yè)務(wù)用AI做收房定價、出房營銷，收房人效提升13%，年節(jié)省成本過億元。這些都說明，現(xiàn)在行業(yè)不是靠“人多、店多”取勝，而是靠“技術(shù)好、服務(wù)好”取勝。

圖源：真叫盧俊

三、貝殼的困境：行業(yè)轉(zhuǎn)型的“縮影”，誰都逃不過“陣痛期”

「貝殼」作為中介行業(yè)的“龍頭”，它的困境其實是整個房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的“縮影”——就算是行業(yè)老大，也逃不過“轉(zhuǎn)型陣痛期”。

首先，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)“失血”，新業(yè)務(wù)“補(bǔ)血”還不夠快。「貝殼」的核心業(yè)務(wù)還是房產(chǎn)交易，但存量房“量增價減”、新房“量價齊跌”，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)一直在“失血”。而家裝、租賃等新業(yè)務(wù)雖然增長快，但占比才45%，還沒能力完全補(bǔ)上傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的“窟窿”。比如家裝業(yè)務(wù)雖然利潤率高，但還在聚焦北京、上海等核心城市，下沉市場還沒打開；租賃業(yè)務(wù)雖然增長快，但利潤率只有8.7%，比家裝低不少，還得靠規(guī)模擴(kuò)張才能賺更多錢。

其次，“重人力”模式遇到瓶頸，技術(shù)賦能還需時間。「貝殼」的商業(yè)模式是“重人力、重履約”——靠大量經(jīng)紀(jì)人、大量門店服務(wù)客戶，但現(xiàn)在市場不好，訂單少了，固定的人力成本就成了“負(fù)擔(dān)”。雖然「貝殼」在搞AI賦能，但技術(shù)落地需要時間，比如AI助手“來客”覆蓋了41.4萬經(jīng)紀(jì)人，但還沒完全解決“經(jīng)紀(jì)人開單難”的問題；貝好家（「貝殼」的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)）用C2M模式做房子，但才落地17個項目，規(guī)模還太小，短期內(nèi)帶不來多少收入。

最后，行業(yè)競爭越來越激烈，“內(nèi)卷”加劇。以前「貝殼」靠平臺優(yōu)勢、門店優(yōu)勢，能在中介行業(yè)“橫著走”，但現(xiàn)在不一樣了：「安居客」搞低傭金分流客源，「萬科」“樸鄰”、「碧桂園」“有瓦”等開發(fā)商自營渠道繞過中介，「字節(jié)跳動」等互聯(lián)網(wǎng)巨頭靠流量切入房產(chǎn)賽道。而且中介行業(yè)本身也“內(nèi)卷”——門店太多，為了搶房源，有的中介壓低傭金，導(dǎo)致整個行業(yè)利潤率下降。「貝殼」想靠“服務(wù)”突圍，但短期內(nèi)消費(fèi)者還是更看重“傭金高低”，服務(wù)優(yōu)勢很難轉(zhuǎn)化為“溢價”。

圖源：貝殼找房

四、行業(yè)轉(zhuǎn)型終局：從“炒房”到“住好”，誰能抓住“服務(wù)紅利”？

看完「貝殼」的財報，再看整個房地產(chǎn)行業(yè)，我們能明確一點(diǎn)：房地產(chǎn)已經(jīng)徹底告別了“炒房時代”，進(jìn)入了“住好時代”——未來行業(yè)的核心不是“建多少房子、賣多少房子”，而是“如何讓人們住得更好”，誰能抓住“服務(wù)紅利”，誰就能活下來、活得好。

對于中介行業(yè)來說，未來的方向是“居住服務(wù)生態(tài)”——不再是單純的“房產(chǎn)中介”，而是“一站式居住服務(wù)商”。比如「貝殼」現(xiàn)在做的：幫你買二手房，再幫你裝修，要是你不想買，還能幫你租個好房子，甚至未來還能幫你管房子（比如維修、保潔）。這種“全周期服務(wù)”不僅能留住客戶，還能靠多個業(yè)務(wù)賺錢，比單純靠交易賺錢更穩(wěn)定。

對于開發(fā)商來說，未來的方向是“產(chǎn)品+服務(wù)”——不再是單純的“建房子”，而是“建好房子+做好服務(wù)”。比如現(xiàn)在開發(fā)商做“新規(guī)項目”，靠品質(zhì)吸引客戶；未來可能會像「貝殼」一樣，搞家裝、租賃業(yè)務(wù)，把“賣房”和“住家”結(jié)合起來，靠服務(wù)賺長期的錢，而不是靠賣房賺一次性的錢。

對于消費(fèi)者來說，未來買房、租房會更“省心”——以前買房怕遇到假房源、怕被中介坑，租房怕遇到黑中介、怕房東漲租，但現(xiàn)在像「貝殼」這樣的平臺在搞“真保障”服務(wù)體系，承諾“真實房源、房款安全、傭金可退”；租賃業(yè)務(wù)搞“公積金直付房租”，緩解年輕人壓力。未來行業(yè)會更規(guī)范，服務(wù)會更好，消費(fèi)者能真正享受到“住好”的紅利。

當(dāng)然，行業(yè)轉(zhuǎn)型不會一帆風(fēng)順，就像「貝殼」現(xiàn)在裁員、降成本，都是“陣痛”。但從長遠(yuǎn)來看，這種“陣痛”是必要的——只有擺脫了“炒房”的泡沫，行業(yè)才能回歸本質(zhì)，才能更健康地發(fā)展。以前房地產(chǎn)是“野蠻生長”，靠運(yùn)氣賺錢；未來房地產(chǎn)是“精耕細(xì)作”，靠能力賺錢。

最后總結(jié)一下：貝殼Q3財報雖然“不好看”，但它像一面鏡子，照出了房地產(chǎn)行業(yè)的“深度轉(zhuǎn)型”——從“銷售資產(chǎn)”到“提供全周期居住服務(wù)”，從“規(guī)模擴(kuò)張”到“效率提升”，從“炒房賺錢”到“服務(wù)賺錢”。這場轉(zhuǎn)型雖然痛苦，但對行業(yè)、對消費(fèi)者來說，都是好事——畢竟，房地產(chǎn)最終的目的，是讓每個人都能“住得好”，而不是讓少數(shù)人靠炒房賺錢。

原創(chuàng)作者：上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院常務(wù)副院長

責(zé)任編輯：胡珊毓

策劃審核：夏 雨