法拍房辦不出房產證？這瓜有點猛…

伙計們，今天跟大家說的這個事兒，屬實有點魔幻。

公說公有理，婆說婆有理的場面，前天我在梳理材料的時候，貓在工位上捋了半天。

大伙兒可以先假設一個場景——

你通過法拍程序買下的房子，但是到了辦理房產證的時候，當地不動產登記中心卻告訴您：

“對不?。∧@批房子辦不了房產證…”

火大不？有人比您還火大，就是前期住在里面的業主：

都裝修好入住了，忽然就在這個時候得知自己的房子被法拍了。

現在的局面是公說公有理，婆說婆有理…

許多老鐵一聽就樂了：“怎么可能？房子不是正常走程序法拍的嘛，怎么還能過不了戶？”

這個事兒，就發生在湖北黃岡市黃梅縣。

2024年年初，家住湖北省黃岡市黃梅縣的齊女士得知，縣城的“吳楚CC國際”項目有一批商品房即將被法拍。

這個小區位于縣城兩條主干道交叉口附近，法拍價格差不多是當地市場價的六折，怎么想怎么劃算。

那一批待拍的該小區商品房總共有85套，單套面積80-120多㎡不等，評估價集中在30-50萬/套。

第一次拍賣因無人報名，流拍了，到了第二次拍賣時，價格下調了20%。

2024年3月份，齊女士等21位買家以2490.5萬多的總價一口氣拍下，折算下來，每套約合30萬左右。

這21位買家，既有像齊女士這樣的個體工商戶，也有當地農民想要買來自住，有在外地工作，在老家買房的，還有本地人打算買來給孩子念書用的…

原本是銀行回籠資金，老百姓撿漏得實惠，從從容容，游刃有余；

但偏偏在這個時候迎來了轉折點，搞得大家匆匆忙忙，措手不及。

2024年9月，大伙兒興高采烈地上黃梅縣不動產登記中心辦理房產證，卻被告知得“暫緩”，原因是材料不全。

到了10月份，經麻城市法院配合，材料都全了，但房產證依舊無法辦理。

到底哪個環節出bug了呢？還得從項目之前的故事說起：

吳楚CC國際項目，由湖北吳楚置業有限公司在2015年開發。

2017年，因開發商拖欠施工方長青建設集團工程款，長青建設向黃岡中院起訴并申請財產保全，法院查封了項目全部房產。

此時，項目已向124戶業主預售部分房屋，但因停工陷入爛尾。

這124戶業主一瞅這情況，不行啊，咱們籌款自救吧！

2018年，在當地有關部門的協調下，124戶業主籌款自救，將剩余房款約3000萬交給開發商，用于完成水電、電梯等工程建設。

開發商和施工方當時承諾：解除這124戶房屋的查封，但資金未進入監管賬戶而被挪用，解封承諾最終未能兌現。

湖北省高院判決吳楚置業需支付長青建設工程款7233萬及利息，并對106套住宅、254套商鋪享有優先受償權。

此外，因借款糾紛，吳楚置業還被判返還本息，2024年3月，麻城市法院對其中85套住宅進行司法拍賣。

法拍的85套房源中，有38套屬于此前自救的124戶業主，除此之外，這個項目還涉及工抵房等問題。

人家都裝修入住了，卻突然面臨房子被法拍的困境。

簡單來說，開發商欠施工方的錢，導致未完工項目被依法查封執行；

先前已買房的124戶業主，在有關部門協調下籌款自救合法合理；

然后被法拍的房源中，有38套存在“一房多賣”的情況，還有一部分房屋，工抵房房主也聲稱是自己的。

好家伙，這局面比三國殺都亂！

難怪連拓海這樣，干這行老多年的八五后中登都捋得滿頭大汗…

玩笑歸玩笑，這場糾紛背后藏著三股力量在掰手腕，每一方都覺得自己占理。

我們可以將其總結為個體與個體、市場與法治以及司法程序與行政管理之間的糾紛。

先來說兩股購房者之間的彼此內耗，這是是咱們看得最清楚的。

一邊是法拍得房的新業主，人家按程序來，真金白銀從法拍系統買了房子；

另一邊是爛尾自救的老業主，他們更委屈：

當年樓盤爛尾、開發商跑路，他們自掏腰包湊了3000萬，才把水電、電梯給接上，硬是把一個爛尾樓救成了能住人的家。

現在他們突然被告知——這房子已經不是你的了，法院賣了！

他們能答應嗎？老少爺們兒血汗錢，就這么活該打水漂？

新業主贏在了法律的程序上，老業主贏在了事實與情理上，其實兩邊都是受害者，卻不得不為了同一套房子，爭得臉紅脖子粗。

其次，來說說開發商與施工方之間的“債務鏈”，這更是一個塵封多年的死扣。

頗有幾分剪不斷、理還亂那個意思。

開發商吳楚置業，一手欠了施工方長青集團工程款，一手欠著裝修公司物業公司裝修款。

臨了臨了，兩手一攤——沒錢，你們瞧著辦吧！就這種感覺。

施工方為了回款，要求法院拍賣房子，但開發商卻借口申訴去拖延進度。

另一方面，先前的工抵房操作讓產權歸屬可以說是亂上加亂。

最魔幻的地方在于——

開發商資金該進入監管賬戶沒入監管賬戶，不但留下了債務窟窿，而且償債意愿不足。

這找誰說理去？

再一個問題，就是司法執行與行政管理之間出現了技術性卡頓。

當地法院確實是按程序對相關房屋進行的法拍，但未充分核查房屋實際居住情況，這是個技術性bug。

不動產登記中心這邊也有苦說不出：明知部分房屋存在事實居住和產權爭議，若強行辦證，新老買家之間的矛盾大概率一觸即發。

司法裁決追求的是債務清償的效率與剛性，但房產登記管理必須考量產權狀態是否清晰。

兩邊各執一端，程序就卡在這最后一公里。

說得再直白些，開發商前期捅了簍子，后來未能完全排掉，到了行政窗口就成了系統bug。

事到如今，新業主拿著勝訴判決卻過不了戶，老業主守著傾盡家財的房子卻名不正言不順…

咱以前的稿子聊到法拍房的時候就曾說到過：

對于絕大多數普通老百姓而言，法拍房比大家想象的要復雜。

那個玩意兒表面看價格誘人，程序由法院背書，光鮮又安全；

但背后隱藏的風險，隨便踩中一個，都有可能開啟一場拉鋸戰。

清場難、債務糾紛、產權瑕疵…沾上一樣都夠喝一壺的。

你覺得法拍房便宜…沒錯啊！可是便宜有便宜的原因——

無論是盤根錯節的歷史、人際關系還是債務糾紛…所有的信息不對稱其實早就暗中折算好了價格。

所以，這個玩意兒根本就不是能讓無腦往里沖，沖進去還能賺的東西。

法拍房市場本身是OK的，但你抱著撿漏的心態忽略關鍵細枝末節，那就不OK了。

但無論如何，在法拍房的問題上，有兩個原則我們認為是應該遵循的：

其一，地方有關部門，應在此類案件協調過程中，堅守法治底線與民生底線。

其二，企業間的債務糾紛須恪守法律框架，不得以犧牲業主合法權益為代價。

法院生效的判決，是解決社會糾紛的最終錨點。

在一套房源進入法拍程序之前，必須厘清權屬問題與實際居住問題；

而通過合法程序競得法拍房的新業主，其權力必須得到尊重與兌現。

民生底線，體現的是行政治理的溫度與智慧，這就要求有關部門必要時主動出手。

其實，這需要建立一套有效的地方主管部門與法院聯動的溝通機制——

最大程度上消除信息不對稱，當然，也包括為其中一方找到合理的補償與退出路徑。

另一方面，開發商與施工方等企業主體，必須清醒地認識到：法律保護的是合法債權，而非風險轉嫁的行為。

本案中，開發商挪用購房款，本質上是將自身經營失敗的成本，轉移給了無辜的購房者。

因此，必須在司法實踐中明確一條高壓線：

公民的合法物權與生存居住權益，理應走在企業債務與博弈之前，從而凸顯民生導向。

從源頭上避免誤傷，杜絕“開發商生病，業主吃藥”的局面。

說到底，法治層面的剛性原則、行政管理的民生原則以及對企業責任的合理劃分，三者缺一不可。

當前的法拍房市場，在全國樓市的調整期扮演著一個相對多元的角色：

債務解壓閥、風險出清通道、存量房流通的“非主流加速器”、廣大購房者的多元選擇渠道…

10月份，全國法拍房供應量環比下降31%、同比下降13%，創2025年下半年以來的新低； 同一個月，全國法拍房成交量上漲了3個百分點，且已連續3個月站穩5000套心理關口。 目前，法拍房的全國成交率約21%，成交房源溢價中位數約9.7%。

法拍房掛牌量在走低，但成交量有所回升，盡管溢價率仍舊不高，但成交率迎來了回升。

種種跡象表明：存量房市場的債務正在持續出清！

越是在這樣的筑底企穩階段，越是要保證包括土拍市場、新房市場、存量房市場乃至法拍房市場的規范性與公信力。

這件事，既關乎普通人的民生，也關乎市場出清進程。

關于法拍房市場也好，市場調整期撿漏也好，如果大家還有啥想聊的，咱們評論區見。

也歡迎各位朋友把哥們兒今天聊的這些，分享給更多朋友。