專家說房地產無泡沫，租售比48年的真相太扎心

家人們，咱今天聊個扎心又上頭的房產熱點 —— 最近有專家說 “中國房地產無泡沫”，還說租售比懸殊就是因為咱們發展階段沒到！這話一出來，評論區直接炸了鍋，有網友吐槽 “專家怕不是住在真空里”，也有人說 “租售比那數看著都讓人絕望”。咱先不站隊，今天就用大白話扒一扒這事兒的真相，看看這 “發展階段差” 到底是不是遮羞布，咱普通人又該怎么看這場樓市迷局。

先給大家擺點實打實的事實，咱別光聽專家說，數據不會騙人！2025 年上半年統計，全國 50 個重點城市的平均租售比已經到了 1:576，啥意思？就是你買套房子的錢，靠收租金得 48 年才能回本！這還不是最夸張的，廈門更離譜，租售比高達 1:756，想靠租金收回房款得等 63 年，比房子 70 年產權還久，到期連本錢都收不回來。上海更狠，頂級大平層租售比能到 1:1714，相當于要租 143 年才能回本，這輩子都別想靠租金賺錢了。

身邊就有活生生的例子：有朋友前年花 245 萬買了套裝修好的二手房，本來想等著漲價轉手，結果房價沒動靜，只能租出去，一年租金才 2 萬。算下來要 125 年才能回本，這賬誰看了不懵？咱普通人都知道，銀行定期存款年化利率都有 3% 左右，把買房的錢存銀行，利息都比租金高，這房子到底是資產還是累贅啊？

國際上有個通用標準，租售比在 1:100 到 1:200 之間才合理，也就是 10 到 20 年回本。就算咱國情特殊，網友把標準放寬到 30 年，可現在平均 48 年的回本周期，差得可不是一星半點。就在這時候，有專家站出來說 “房地產無泡沫”，理由是咱們還處在發展階段，城鎮化沒完成，人口還在流動，租售比懸殊是階段性問題。這話聽著好像有點道理，但咱深挖一下就會發現，事情根本沒這么簡單。

咱來拆解拆解這背后的真正原因，絕對不止 “發展階段差” 這一個說法。第一，錢沒地方去，都扎進樓市了。以前大家炒大蒜、炒藏獒，后來發現還是房子看著穩妥，加上外匯管制，國內的錢只能在圈子里打轉，推著房價一個勁漲，早就把租金這點小錢拋到腦后了。第二，“買房必賺” 的老觀念太根深蒂固。2000 到 2020 那二十年，房價翻十幾倍的例子太多了，沒人在乎租金回報率，就像牛市里沒人看股票市盈率一樣，大家都盯著房價上漲的差價，覺得買了房就等于賺了錢。第三，城市資源綁定太嚴重。以前買房才能落戶、孩子才能上學，哪怕租金回報率再低，為了這些剛需，普通人也得咬著牙買，這就把房價和真實居住需求徹底脫鉤了，房子不再是用來住的，反而成了搶資源的 “入場券”。

還有個關鍵問題，租金和房價根本就不在一個賽道上。租金是由咱普通人的工資水平決定的，是實實在在的居住消費，你一個月掙 8000 塊，總不能拿 5000 塊來交房租吧？可房價是由投資預期、資本炒作決定的，跟普通人的收入沒多大關系。就像廈門，房價直逼北上廣，可房租才是北京上海的五成，實體經濟根本撐不起這么高的房價，這哪是發展階段的問題，分明是市場失衡了。

再說說這租售比懸殊帶來的影響，咱普通人最有體會。首先是心態崩了，我直播間天天有粉絲吐槽：“月薪 8000，房租 2400 剛夠活，買房要 50 年租金回本，這輩子別想了”。這種絕望感不是假的，現在年輕人不想結婚、不敢生娃，房價這道坎占了很大原因。25 到 35 歲的城市青年里，覺得 “必須買房” 的比例從 2020 年的 78% 暴跌到 42%，越來越多人認清了現實，跳出了 “買房等于幸福” 的思維定式。

其次是市場徹底分裂了：三四線城市租售比看著稍微合理點，可年輕人全往大城市跑，房子賣不出去照樣跌；一線城市租售比爛得離譜，卻沒人敢說會崩，因為買的人根本不靠租金賺錢，人家賭的是房價上漲。更殘酷的是，現在房價跌了，房東們把空房全掛出去出租，結果房租也跟著降，租售比反而沒怎么變，最后租客沒少花錢，房東也沒賺到錢，兩頭為難。

還有個隱性影響是人才外流。廈門廈大經濟系去年畢業的 40 多個研究生，就兩三個留在廈門，大部分都去了深圳、上海。為啥？因為按廈門的工資水平，兩個月不吃不喝才能買 1 平方米，就算合租一套房，租金也得占工資的四五成，年輕人根本扛不住。房價太高會逼走人才，產業也會跟著外流，最后受傷的還是整個城市的發展。

聊到這兒，該說說我的觀點了，可能有點扎心，但都是大實話。首先，“發展階段差” 是事實，但絕不能當遮羞布。咱承認城鎮化還在推進，區域發展不平衡，但租售比懸殊到 48 年、63 年回本，這已經超出了 “階段問題” 的范疇，核心是房價和真實居住需求脫鉤了，是投資屬性壓過了居住屬性。租金反映的是老百姓的真實購買力，房價反映的是資本的炒作預期，這倆市場早就脫節了，專家只提發展階段，卻避談資本炒作和資源綁定，這根本不客觀。

其次，“房地產無泡沫” 這話，得看對誰來說。對手握多套房的資本來說，只要房價不暴跌，能靠金融杠桿賺錢，就不算有泡沫；但對普通人來說，花一輩子積蓄付首付，再背 30 年房貸，租金連利息都覆蓋不了，房子明明是用來住的，卻成了壓垮人生的重擔，這難道不是泡沫的另一種表現？泡沫的本質不是價格高低，而是價值和需求的背離，當一套房子的居住價值遠配不上它的售價時，對普通人來說就是泡沫。

最后，咱別盼著泡沫炸，也別信 “房價永遠漲”。現在的樓市，泡沫不會炸，只會慢慢漏。以前支撐房價上漲的貨幣超發、投資渠道窄、資源綁定這三座大山，正在慢慢松動：租房落戶放開了，股市債市慢慢規范了，城鎮化也接近發達國家水平了。專家說調整周期可能要到 2035 年，這話雖然讓人泄氣，但卻是真相。未來樓市會從 “炒房時代” 慢慢轉向 “居住時代”，租售比也會慢慢回歸理性，但這個過程會很漫長，咱普通人得學會在這個過程里過日子。

其實說到底，房子的本質是用來住的，不是用來炒作的。租售比懸殊的背后，是無數年輕人的居住焦慮，是 “安身立命” 的傳統觀念和現實壓力的碰撞。專家們在談發展階段的時候，不妨多看看普通人的真實處境：那些 35 歲還在租房的打工人，那些為了首付掏空六個錢包的家庭，那些因為房價太高被迫離開大城市的年輕人，他們的困境，從來不是 “發展階段差” 就能輕易解釋的。

樓市的變化，從來都不是一蹴而就的。我們不用急著站隊，也不用過度焦慮，只需要看清一個真相：房子最終要回歸居住本質，而發展的目的，是讓普通人都能住有所居，而不是讓少數人靠房產收割紅利。當有一天，租售比不再離譜，買房不再是人生的必選項，租房也能擁有安全感和尊嚴，那才是真正健康的樓市，也是真正的發展進步。