北京8.1萬樓面價，上海溢價土拍

家人們！最近樓市的瓜真是又大又勁爆，北京、上海這兩個一線城市直接甩出王炸，再加上核心區房價的 “控跌” 信號，咱們普通人看著又懵又好奇：這到底是啥情況？是樓市要回暖了？還是另有玄機

先給大家擺三個實打實的硬消息，每一個都戳中樓市要害：

第一個，北京東城區剛拍出一塊地，樓面價直接干到 8.1 萬 /㎡！可能有人不懂 “樓面價” 啥意思，簡單說就是蓋房子的土地成本，相當于你買蛋糕光蛋糕胚就花了 8.1 萬 /㎡，后續還要算建材、施工、裝修的錢。這塊地在東城區祈年大街，妥妥的二環內黃金位置，南鄰天壇、北靠前門，周圍全是歷史文物和成熟配套。更絕的是，東城區從 2020 到 2023 年連續四年沒供過住宅地，這次算是 “四年磨一劍”，難怪房企搶瘋了 —— 現場兩家競買人舉牌 38 輪，最后被北京城建拿下，還溢價了 4%。而且這地塊還有特殊要求，部分區域限高 3.3 米，得按四合院形制蓋，還得整院賣，想想未來這兒的房子得賣多少錢？參考去年東城另一塊地 15 萬 /㎡的指導價，這塊地突破 15 萬大概率是板上釘釘。

第二個，上海徐匯濱江土拍直接拍出 “地王”！10 月份上海第八批次土拍，徐匯濱江一塊地被中海地產以 44.65 億拿下，樓面價 14.85 萬 /㎡，溢價率 10%，刷新了板塊紀錄。不光這一塊，靜安蘇河灣、楊浦濱江的核心地塊也都溢價成交，最高溢價率達 14.7%，20 多家房企搶著報名。但有意思的是，上海郊區的地塊卻沒人搶，全是底價成交，比如寶山楊行的地塊樓面價才 1.46 萬 /㎡，跟徐匯濱江差了 10 倍還多。這對比簡直太強烈了，核心區搶破頭，郊區無人問津。

第三個，一線城市核心區房價跌幅被死死按住了！咱們不用看復雜數據，就看實際情況：北京海淀、朝陽的二手房均價還穩在 6-9 萬 /㎡，跌幅根本沒超過 5%；廣州越秀、黃埔的核心區房價跌幅才 0.79%、0.86%，幾乎快穩住了；就算是市場波動大的時候，一線核心區的房價也沒跌過 10%。反觀遠郊區縣，北京房山、門頭溝，廣州從化、增城，跌幅動輒 3%-6%，有的甚至更多。這說明啥？核心區的房價就像有 “安全墊”，再怎么跌也有底線。

這三件事看似獨立，其實背后藏著同一個邏輯，我給大家拆三個底層原因，保證一聽就懂：

第一，核心區的土地是 “賣一塊少一塊” 的稀缺貨！北京東二環、上海徐匯濱江這種地方，不可能無限蓋房子，尤其是北京東城，四年沒供地，這次的地塊還是低容積率、限高設計，能蓋的房子本來就少。咱們普通人買東西都知道 “物以稀為貴”，房企比誰都精，他們知道這些核心地塊不管蓋成啥樣，只要位置在這兒，就不愁賣。而郊區的土地一抓一大把，配套、交通都跟不上，自然沒人愿意花高價拿地。

第二，房企現在學聰明了，只 “撿硬骨頭啃”！以前房企不管啥地都敢拿，現在不一樣了，錢袋子收緊，只能挑最穩妥的。核心區的房子就算市場不好，也能靠稀缺性抗跌，而郊區的房子去化難，容易砸在手里。你看上海這次土拍，拿核心地塊的全是中海、保利、招商這些國央企，他們資金實力強，敢冒險；而郊區地塊只有本地國企托底，民營企業根本不敢碰。這就是房企用真金白銀投票，告訴我們哪里的資產更靠譜。

第三，政策在 “精準托底”，不搞大水漫灌！大家有沒有發現，現在沒有全國性的救市政策，而是針對性地保核心資產。比如上海出臺 “好房子” 新政，支持核心區建低密度住宅，滿足改善需求；北京控制核心區供地節奏，不讓土地泛濫導致房價崩盤。說白了，政策的思路是 “穩核心、放外圍”，既不讓一線城市核心區房價亂跌引發系統性風險，也不強行托舉郊區的泡沫，這是最務實的做法。

那這事兒會帶來啥影響？咱們普通人能感受到的變化其實很直接：

首先，一線城市的 “貧富差距” 會越來越大。核心區的房子會越來越值錢，不管是新房還是二手房，都能保持穩健；而遠郊區、新區的房子，可能會陷入 “降價也賣不出去” 的困境。就像廣州，越秀核心區房價快 11 萬 /㎡還微漲，而從化才 9000 多 /㎡還在跌，這種差距以后只會更明顯。

其次，二手房市場會出現 “冰火兩重天”。核心區的老破小可能會因為 “學區 + 地段” 的雙重優勢，價格越來越堅挺；而郊區的次新房，因為新房降價競爭，可能會面臨貶值壓力。簡單說，以后不是 “買了一線城市的房就保值”，而是 “買了一線城市核心區的房才保值”。

最后，大家對樓市的預期會更理性。以前總有人盼著房價暴跌或者暴漲，現在核心區穩得住、外圍跌得動的格局，會讓越來越多人明白：樓市不會再像以前那樣 “閉眼賺”，但優質資產也不會隨便崩盤。這種理性預期，其實對整個市場長期發展是好事。

說到這兒，我得說說我的真實看法，可能有點犀利，但全是大實話：

第一，這次的土拍和房價信號，不是 “樓市回暖”，而是 “分化加劇”。別以為北京上海拍了高價地，全國樓市就都好了，恰恰相反，這說明資金和資源都在向最優質的區域集中，中小城市和大城市的郊區，只會越來越難。這不是危言聳聽，而是市場規律，就像優秀的人會越來越優秀，優質的資產也會越來越值錢。

第二，“核心區跌幅控制在 10% 以內”，不是讓所有人都買得起核心區的房，而是守住樓市的 “基本盤”。很多人覺得 “房價這么高，跌 50% 才合理”，但真要是核心區房價暴跌，整個房地產鏈條都會出問題，銀行、建材、裝修行業都會受影響，最后倒霉的還是普通人。所以政策控跌，不是保護開發商，而是保護整個經濟的穩定。

第三，咱們普通人看樓市，別只看表面的 “價高”，要看到背后的 “邏輯”。北京 8.1 萬的樓面價，看似夸張，但背后是二環內的稀缺資源；上海徐匯濱江的溢價，背后是江景、地鐵、商業的全配套。這些資源是不可復制的，這才是房價的底氣。那些沒有資源支撐的房子，就算在一線城市，也遲早會被市場拋棄。

最后我想說，樓市從來都不是一個 “一刀切” 的市場，現在的格局越來越清晰：優質資產穩中有升，普通資產平穩波動，劣質資產持續貶值。我們不用羨慕那些買得起核心區的人，也不用焦慮自己買的房子會不會貶值，關鍵是看自己的需求 —— 如果是剛需自住，只要房子滿足你的生活、工作、教育需求，那它就是有價值的；如果是想靠買房賺錢，那就得想清楚，你買的是不是 “核心資產”。

樓市的真相從來都不復雜，復雜的是我們自己的欲望和焦慮。與其糾結房價漲跌，不如多關注自己的能力提升，畢竟房子是生活的容器，而不是生活的全部。以后我還會持續跟大家分享最真實的樓市動態，用大白話解讀行業真相，喜歡的家人可以點個關注，咱們一起理性看樓市，不被焦慮裹挾！