涉外房產律師：外國人如何在葡萄牙購買房產？需要注意哪些？

外國人在葡萄牙購買房地產的核心原則是 “歐盟 / 歐洲經濟區（EU/EEA）公民無特殊限制，非 EU/EEA 公民需合規文件，且可通過‘黃金簽證’政策關聯投資”，具體規則、流程及特殊政策如下：

一、外國人購買資格與核心限制

1.EU/EEA 公民及實體：與本國公民平等待遇

歐盟（EU）、歐洲經濟區（EEA）公民或注冊地在 EU/EEA 的法律實體（如有限責任公司 LDA、股份公司 SA），可在葡萄牙自由購買、持有房地產，無數量、區域（除少數戰略區域外）或房產類型限制：

可直接獲取 “完全產權（Dominio Pleno）”，包含占有、使用、處分權，無需額外審批；

購買農業用地時，僅需向當地 “農業與食品部（Ministério da Agricultura e Alimenta??o）” 提交 “農業用途聲明”，確保用于農業生產，與葡萄牙公民適用同一標準；

無最低價格門檻，可購買任何價位的住宅或商業地產（如商鋪、寫字樓）。

2.非 EU/EEA 公民及實體：需基礎合規文件，無普遍限制

個人：需滿足兩個核心條件：①申請葡萄牙稅號（Número de Identifica??o Fiscal, NIF）—— 向葡萄牙稅務機關（AT）申請，需提交護照（經葡萄牙領事館認證）、地址證明（如葡萄牙酒店預訂或租房合同）；②資金來源證明（銀行流水，反洗錢核查），若通過 “黃金簽證” 投資，需額外提交投資計劃書。

實體：外國公司需通過 “葡萄牙注冊實體”（如 LDA）購買，公司需在葡萄牙商業登記處（Registo Nacional da Propriedade Industrial e de Empresas, RNPIE）備案，外資占比無限制，但需披露 “受益所有人信息”；購買商業地產（如酒店、工業廠房）時，主營業務需與房產用途一致（如物流公司僅可購買倉庫用地）。

區域限制：僅 “軍事戰略區域”（如里斯本港口周邊、北部邊境部分區域）需額外獲得葡萄牙國防部審批，普通住宅、商業地產無區域禁令。

3.禁止購買的類型

無論國籍，外國人不可購買 “公共領域土地”（如市政公園、公共道路附屬土地）、“土著社區土地（Terras dos Povos Indígenas）”（僅限土著居民集體所有），及受生態保護的核心區域（如亞速爾群島部分自然保護區），除非獲得環境部豁免（僅適用于生態友好型投資項目）。

二、主要購買結構（三種核心模式）

外國人在葡萄牙購買房地產的結構需結合投資目的（自住、出租、黃金簽證）選擇，具體如下：

三、核心購買流程（五步法定程序）

葡萄牙房地產交易實行 “公證前置、登記生效” 制度，公證人（Notário Público）是法定必要角色，核心登記機構為 “土地登記處（Conservatória do Registo Predial）”，具體步驟如下：

1.第一步：申請 NIF 與產權核查

申請 NIF：向 AT 提交材料，流程 1-2 周，無 NIF 無法簽署合同或繳納稅費；

產權核查：委托葡萄牙律師向土地登記處調取房產的 “產權證書（Certid?o de Registo Predial）”，核查內容：①賣方是否為合法所有權人；②房產是否存在抵押、查封、地役權（如公共設施通行權）；③是否屬于禁止購買類型，若有瑕疵需賣方在交易前解除（如注銷抵押）。

2.第二步：簽署初步協議（Contrato de Promessa de Compra e Venda, CPCV）

雙方簽署 “預約購買協議”，約定核心條款：房產描述、成交價、定金（通常為 10%-20%）、最終交易時限（如 60 天內）。定金由公證人或律師托管（非直接支付給賣方），若賣方違約需雙倍返還定金；若買方違約，定金歸賣方所有（需扣除核查費）。CPCV 需經公證人認證，具備強制執行力。

3.第三步：繳納稅費并獲取稅清證明

買方需在簽署正式協議前繳納 “房地產轉讓稅（IMT）”，賣方需繳納 “增值稅（VAT，僅新房）” 及 “資本利得稅”，具體稅費如下：

買方稅費：IMT（階梯稅率，首套房 15 萬歐元以下免征，15-25 萬歐元 1%，超 25 萬歐元 2%-6%，區域不同有差異）、公證費（成交價 0.5%-1%）、登記費（固定費用 + 成交價 0.1%）；

賣方稅費：VAT（新房 23%，二手住宅豁免）、資本利得稅（個人 28%、公司 21%，按售價與成本差額計算）；雙方繳稅后，AT 出具 “稅清證明（Certificado de Registo de Impostos）”，為后續登記必要材料。

4.第四步：簽署正式公證書（Escritura Pública）

在公證人面前簽署正式買賣協議，公證人需核查：①買賣雙方身份與 NIF 有效性；②非 EU/EEA 買方的資金來源；③黃金簽證投資者的投資資格。協議需明確：房產的 Registo Predial 編號、面積、邊界，及賣方需結清的水電費、物業費。簽署后，公證人需在 15 天內將協議提交至土地登記處。

5.第五步：產權登記（所有權生效關鍵）

土地登記處收到公證書及稅清證明后，核查無誤即完成 “所有權過戶登記”，更新產權證書至買方名下。登記完成后，買方正式成為合法所有人，可通過土地登記處官網查詢登記信息；黃金簽證投資者需同步向移民局（SEF）提交 “房產登記確認函”，用于居留申請。

四、賣方的法定責任與風險提示

1.賣方的強制責任

產權保證：無論協議是否約定，賣方需保證產權 “完整無瑕疵”，若存在未披露的抵押、查封或第三方主張，需返還買方購房款并賠償利息（按葡萄牙央行基準利率 + 2% 計算）；

隱藏缺陷擔保：對房產 “隱藏缺陷”（如結構裂縫、水管故障）承擔責任，買方可在登記后 5 年內向法院主張 “價格減免”（最高為成交價的 30%）或 “解除合同”，賣方不得通過協議免除該責任；

文件交付：需向買方交付完整材料：原產權證書、稅清證明、房屋質量檢測報告（二手房產），若為黃金簽證關聯房產，需額外提供 “房產評估報告”（由移民局認可機構出具）。

2.外國人特殊風險

黃金簽證政策變動：2024 年起，葡萄牙黃金簽證對 “沿海熱門區域”（如里斯本、波爾圖、阿爾加維）的投資門檻提高至 50 萬歐元，內陸區域維持 28 萬歐元，需提前確認投資區域分類；

NIF 有效性：非 EU/EEA 公民的 NIF 需每年向 AT 提交 “居住狀態聲明”，若長期離境（超 6 個月）需委托當地代理人維護，否則可能影響房產交易；

外匯匯出：出售房產后，非 EU/EEA 公民匯出資金需向葡萄牙央行（Banco de Portugal）提交 “交易證明”（公證書、稅清證明），單筆超 10 萬歐元需額外申報資金用途。

五、特殊政策：黃金簽證（Residência por Investimento）

非 EU/EEA 公民購買葡萄牙房地產可關聯 “黃金簽證”，核心條件與權益如下：

投資門檻：低密度區域≥28 萬歐元（修復老建筑≥35 萬歐元）、其他區域≥50 萬歐元；

居留權益：首次獲 1 年居留，可續簽 2 次（每次 2 年），持有 5 年且滿足 “每年居住 7 天” 可申請永居；

限制：黃金簽證關聯房產需持有至少 5 年，期間不可出售（除非替換為同價值其他符合條件的房產），且僅可出租≤50% 面積（若為住宅）。

免責聲明

法律及程序可能發生變更。本文僅提供一般性信息，不構成法律建議。若您在海外遭遇法律糾紛，請立即聯系我們咨詢專業涉外律師。