涉外房產律師：外國人如何在墨西哥購買房產？需要注意哪些？

外國人在墨西哥購買房地產的核心差異體現在 “區域限制（限制區域 vs 一般區域）”，需通過特定結構（銀行信托或直接購買）實現，具體規則、流程及要求如下：

一、外國人購買資格與核心限制

1.區域劃分：限制區域與一般區域的差異化規則

墨西哥憲法及《外國投資法》將領土分為兩類，外國人購買規則不同：

限制區域（Zonas Restringidas）：包括 “邊境線 100 公里內”（如蒂華納、馬塔莫羅斯周邊）、“海岸線 50 公里內”（如坎昆、阿卡普爾科沿海），外國人禁止直接擁有產權，必須通過 “銀行信托（Fideicomiso）” 持有 —— 由墨西哥國家銀行與證券委員會（CNBV）授權的銀行（如 Banamex、BBVA Bancomer）作為 “受托人”，代持產權；外國人作為 “受益人”，享有使用權、收益權（如租金）及到期續約權，信托期限默認 50 年，到期可申請延長（無次數限制）。

一般內陸區域（Zonas No Restringidas）：如墨西哥城、瓜達拉哈拉等內陸城市，外國人可直接獲取 “完全產權（Dominio Pleno）”，無結構限制，與墨西哥公民待遇一致。

2.主體資格：無國籍限制，但需合規文件

個人：需提供護照（經墨西哥領事館認證）、墨西哥地址證明（如酒店預訂或租房合同）、資金來源證明（銀行流水，反洗錢核查），若在限制區域購買，需額外提交 “信托受益人資格聲明”。

實體：外國公司需通過 “墨西哥注冊實體”（如有限責任公司 Sociedad de Responsabilidad Limitada, SRL）購買，公司需滿足：①在墨西哥商業登記處（Registro Público de Comercio）備案；②外資占比無限制，但需披露 “受益所有人信息”；③購買商業地產（如酒店、廠房）時，主營業務需與房產用途一致（如酒店公司僅可購買酒店用地）。

3.禁止購買的類型

無論區域，外國人不可購買 “公共領域土地”（如公園、市政道路周邊）、“土著社區土地（Tierras Comunales）”（僅限土著居民集體所有），及軍事敏感區域（如靠近軍事基地的土地），除非獲得墨西哥國防部與土地改革部聯合豁免（僅適用于投資額超 500 萬美元的基礎設施項目）。

二、主要購買結構（三種核心模式）

外國人購買墨西哥房地產的結構由 “區域類型” 決定，核心為 “銀行信托” 和 “直接購買”，商業投資常用 “實體間接購買”，具體如下：

三、核心購買流程（五步法定程序）

墨西哥房地產交易實行 “公證前置、登記生效”，公證人（Notario Público）是法定必要角色，限制區域需額外通過銀行辦理信托，具體步驟如下：

1.第一步：區域確認與結構選擇

委托墨西哥律師確認房產所在區域（限制 / 一般）：通過 “國家土地登記系統（Sistema Nacional de Catastro）” 查詢房產坐標，判斷是否在邊境 / 沿海限制范圍內；

限制區域：選擇授權銀行（需 CNBV 認證），簽訂《信托意向書》；一般區域：直接準備產權核查。

2.第二步：產權盡職調查

律師向 “公共登記處（Registro Público de la Propiedad）” 調取房產的 “產權證書（Escritura Pública）”，核查內容：①賣方是否為合法產權人（限制區域需確認信托受益人身份）；②房產是否存在抵押、查封、地役權（如公共設施通行權）；③是否屬于禁止購買類型（如土著社區土地）。若存在瑕疵，需賣方在交易前解除（如注銷抵押），否則交易無效。

3.第三步：簽署核心協議

限制區域：與銀行簽署《信托協議》，明確受益權期限、費用（信托管理費通常為房產評估價的 0.1%-0.3%/ 年）；與賣方簽署《買賣協議（Contrato de Compraventa）》，需經公證人公證；

一般區域：直接與賣方簽署《買賣協議》，公證人需核查：買賣雙方身份（外國人護照需認證）、資金來源合法性（反洗錢要求）、產權證書有效性，公證后協議具備強制執行力。

4.第四步：繳納稅費并獲取稅清證明

需向墨西哥稅務機關（SAT）及地方政府繳納稅費，獲取 “稅清證明（Constancia de Pago de Impuestos）”（登記的必要材料），核心稅費如下（買方 / 賣方承擔）：

買方：房地產轉讓稅（各州稅率不同，如墨西哥城 2%、坎昆 3%，按評估價計算）、公證費（協議金額的 0.5%-1%）、登記費（固定費用 + 評估價的 0.1%）；

賣方：增值稅（VAT，新房 / 開發商出售 16%，二手住宅豁免）、資本利得稅（個人 25%、公司 30%，按售價與成本差額計算）。

5.第五步：登記生效

限制區域：①銀行將信托協議及買賣協議提交至公共登記處，完成 “信托產權登記”；②銀行向受益人發放《受益權證書（Certificado de Beneficio）》，證明外國人的受益權；

一般區域：公證人將《買賣協議》及稅清證明提交至公共登記處，完成 “產權過戶登記”，更新產權證書至買方名下，登記信息可通過公共登記處官網查詢。

四、賣方的法定責任與風險提示

1.賣方的強制責任

產權保證：無論協議是否約定，賣方需保證產權 “完整無瑕疵”—— 限制區域需確認受益權無爭議，一般區域需保證 Dominio Pleno 無第三方主張；若存在未披露的權利缺陷，需返還買方購房款并賠償利息（按墨西哥國家銀行基準利率 + 2% 計算）。

隱藏缺陷擔保：對房產 “隱藏缺陷”（如結構裂縫、水管故障）承擔責任，買方可在登記后 1 年內向法院主張 “價格減免”（最高為成交價的 20%）或 “解除合同”，賣方不得通過協議免除該責任。

文件交付：需向買方交付完整材料：限制區域（原信托協議、受益權證書）、一般區域（原產權證書）、稅清證明、房屋質量檢測報告（二手房產），否則買方有權拒絕支付尾款。

2.外國人特殊風險

信托管理風險：限制區域的信托需按時繳納管理費（由銀行代扣），逾期未繳可能導致受益權暫停；信托到期前 6 個月需向銀行申請延長，否則自動終止。

外匯管制：出售房產后，外國人匯出資金需向墨西哥央行（Banxico）提交 “交易證明”（買賣協議、稅清證明），證明資金為 “房地產出售所得”，否則可能被限制匯出（單筆超 1 萬美元需額外申報）。

區域規劃變動：沿海區域（如坎昆）對旅游地產有嚴格用途限制（如不得將酒店改為住宅），需提前向地方規劃局（Secretaría de Urbanismo）確認用途合規性，避免后續整改。

免責聲明

法律及程序可能發生變更。本文僅提供一般性信息，不構成法律建議。若您在海外遭遇法律糾紛，請立即聯系我們咨詢專業涉外律師。