地段好、房子新、房?jī)r(jià)還夠低，溫州這類(lèi)房子成最近成交熱點(diǎn)！

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今年，無(wú)論是身邊親友，還是后臺(tái)留言讀者，問(wèn)房子的人，又多了起來(lái)。

而他們問(wèn)的小區(qū)，除了幾個(gè)在售商品房，還包括源盛嘉園、錦延家園、麓雅苑、麓頌苑、金韻華庭、南麗灣、濱月軒、山前華庭、譽(yù)品華庭、聚悅江庭、望悅江庭、富悅江庭……

是不是覺(jué)得，這些小區(qū)名稱(chēng)都很陌生？它們到底在哪里呢？

沒(méi)錯(cuò)，它們都是近兩年交付的安置房，無(wú)論地段還是品質(zhì)都還可以，甚至很不錯(cuò)，看起來(lái)不輸普通商品房。

它們不像商品房那樣廣泛宣傳，知名度確實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于商品房。跟別人提起這個(gè)小區(qū)，大部分人都不知道在哪里，不像商品房那樣幾乎家喻戶(hù)曉。

更關(guān)鍵的問(wèn)題在于，安置房普遍存在物業(yè)管理弱、生活習(xí)慣差異、熟人社會(huì)等一系列問(wèn)題，導(dǎo)致今后小區(qū)的管理、維護(hù)不佳，嚴(yán)重影響居住體驗(yàn)。

也就是說(shuō)，不管交付初期品質(zhì)多高，只要是安置房，這品質(zhì)就很難維持得住，甚至加速衰敗，從而在各方面都與同期商品房拉開(kāi)巨大差距。

但即便如此，如今反而還是有不少購(gòu)房者，涌向這些安置房。問(wèn)這些安置房的購(gòu)房者，已經(jīng)不僅限于剛需了，還出現(xiàn)普通改善購(gòu)房者。

而那些在售商品房，只要不是“四代宅”，哪怕建成交付了，也普遍沒(méi)那么好賣(mài)，甚至很難賣(mài)。

可以看出，現(xiàn)在市場(chǎng)上不是沒(méi)人買(mǎi)房，而是被安置房分流了太多的購(gòu)房者。

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既然安置房幾乎在各方面都明顯不如商品房，為什么還是有那么多購(gòu)房者涌向安置房？

關(guān)鍵在于價(jià)格！

如今，這些新安置房的價(jià)格，比不少人想象中要便宜太多了。

像上陡門(mén)以東、楊府山以南的源盛嘉園，地段好，周邊生活便利，2中濱江校區(qū)的學(xué)區(qū)，僅需約12000元/㎡就能買(mǎi)到。

蒲州、梧田一帶的安置房，更是僅需約10000元/㎡，生活也非常便利，還有吾悅廣場(chǎng)、梧田老街這樣的重磅商業(yè)配套，從基礎(chǔ)生活到改善消費(fèi)都能滿(mǎn)足。

而一些相同地段的商品房，都賣(mài)成現(xiàn)房了，不是“四代宅”，還守著約20000元/㎡的價(jià)格，反而進(jìn)一步凸顯了周邊新交付安置房的性?xún)r(jià)比。

如果再外圍一些，比如嶼田、橫街、羅西等，單價(jià)都僅需七八千甚至更低了。

新安置房都如此，那些曾經(jīng)價(jià)格不低的老安置房，以及一些“老破大”商品房，價(jià)格就跌得更慘了。

相比較之下，中央綠軸區(qū)域的新安置房，價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺一些。除鼎旺家園外，一般在15000元/㎡以上，甚至近20000元/㎡。

這些安置房?jī)r(jià)格如此之低，關(guān)鍵在于前些年集中交付量大，導(dǎo)致二手房供應(yīng)量大。

不少拆遷戶(hù)手頭能分到多套安置房，但可能缺乏足夠的資金補(bǔ)價(jià)差，需賣(mài)掉一套置換資金，且需急賣(mài)，價(jià)格自然低。

也有些拆遷戶(hù)，覺(jué)得當(dāng)前市場(chǎng)差，尤其是不看好安置房的后市，擔(dān)心價(jià)格繼續(xù)走低，想拿現(xiàn)金，或想置換商品房，也紛紛將安置房掛牌出售。

而這樣的新安置房小區(qū)，在溫州市區(qū)不是少數(shù)幾個(gè)，而是有百余個(gè)！

當(dāng)很多人都想著賣(mài)掉安置房，掛牌量越來(lái)越大，價(jià)格自然越來(lái)越低。

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當(dāng)這些安置房的價(jià)格足夠低，就打動(dòng)了很多購(gòu)房者。

在溫州市區(qū)的成熟地段買(mǎi)一套全新商品房，價(jià)格普遍25000元/㎡以上，甚至30000元/㎡以上，不少購(gòu)房者吃不消。

然而如今，這些成熟地段只用10000元/㎡多就能買(mǎi)到新房，就算是安置房，品質(zhì)也比此前高了很多，周邊還很便利，實(shí)現(xiàn)了他們當(dāng)初不敢想的住房夢(mèng)。

也有購(gòu)房者，被眼前的新交付品質(zhì)所打動(dòng)，對(duì)今后管理、維護(hù)抱有一些幻想、僥幸心理。

還有購(gòu)房者因收入減少、對(duì)未來(lái)預(yù)期不樂(lè)觀，買(mǎi)房只考慮住房本身與價(jià)格，不再考慮品質(zhì)、資產(chǎn)價(jià)值等其他因素了，更不愿加太多杠桿。

放棄商品房、選擇安置房來(lái)平替，也是一種消費(fèi)降級(jí)。

盡管在不少老城區(qū)居民看來(lái)，源盛嘉園所在的上陡門(mén)，地段好于蒲州、梧田，但對(duì)于一些郊縣居民、外來(lái)人口，只要不考慮學(xué)區(qū)，并不覺(jué)得蒲州、梧田地段比上陡門(mén)差，價(jià)格還更便宜。

年輕人，也更易被萬(wàn)象城、吾悅廣場(chǎng)、梧田老街這樣的重磅商業(yè)配套所打動(dòng)。

當(dāng)?shù)囟沃g的差異慢慢被抹平，像源盛嘉園這樣的傳統(tǒng)好地段，價(jià)格也逐步被拉低了，使其對(duì)蒲州、梧田的溢價(jià)越來(lái)越小。

當(dāng)然，安置房的一系列弊端，不少購(gòu)房者也是知道的，但在權(quán)衡了地段、價(jià)格、生活等一系列因素，還是會(huì)有一些購(gòu)房者選擇這些新交付安置房。

畢竟同樣的價(jià)格，買(mǎi)一二手商品房，只能買(mǎi)到配套設(shè)施不齊全、生活不便利的郊區(qū)板塊，或周邊有工業(yè)區(qū)、城中村等不利因素。

但是，當(dāng)購(gòu)房者認(rèn)定了安置房后市不好，再加上選擇余地大，購(gòu)買(mǎi)時(shí)更在意價(jià)格，砍價(jià)非常兇，非低價(jià)不買(mǎi)，以確保別買(mǎi)虧了。

這樣的購(gòu)房心態(tài)，只要掛牌價(jià)稍高一點(diǎn)就很難成交，也導(dǎo)致安置房的成交價(jià)格，持續(xù)保持在低位，甚至越來(lái)越低。

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如此大規(guī)模、價(jià)格低的新安置房，為溫州提供了大量低價(jià)新房，讓剛需購(gòu)房者更容易上車(chē)，還讓很多人實(shí)現(xiàn)了低價(jià)住好地段的夢(mèng)想。

然而，這大規(guī)模的新安置房，在樓市下行周期，加劇了溫州樓市的低迷，并成為溫州樓市復(fù)蘇的重要阻力。

而樓市復(fù)蘇難，嚴(yán)重影響城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，最終影響了市民的信心，對(duì)投資、消費(fèi)、就業(yè)等多方面都帶來(lái)了不利影響。

當(dāng)市民掙錢(qián)難，又看不到發(fā)展前景，購(gòu)房意愿明顯下降，購(gòu)房需求自然萎縮。

溫州樓市的復(fù)蘇，仍有賴(lài)整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，并非溫州一地所能解決。

但是，這規(guī)模龐大的二手安置房若難以消化，持續(xù)分流著商品房的客戶(hù)，溫州樓市難言復(fù)蘇。

告知客戶(hù)安置房存在的問(wèn)題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有客戶(hù)親身體驗(yàn)來(lái)得有說(shuō)服力。或許今后，隨著安置房暴露出更多問(wèn)題，會(huì)有一批購(gòu)房者從安置房搬出，重新去買(mǎi)商品房改善居住條件，但這還要很多年。

因此，在接下來(lái)的城市更新中，若無(wú)特殊情況，真的不要繼續(xù)建安置房了，應(yīng)盡可能將拆遷戶(hù)引導(dǎo)至商品房、二手房市場(chǎng)上去，從而激活樓市。

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