寫字樓降租后，酒店加盟商的韭菜更好割了？

新周期

01

前陣子，一位加了我有小半年的讀者A總小窗聯系我。

他是華南某四線城市的一位工程老板，在當地做工程近20年，微信頭像是自己坐在路虎攬勝的主駕駛上。

前些年房地產行情好的時候，靠著茅子、華子加商K這一套，A總在當地接了不少大項目，用他的話來說，頂峰的時候一年蓋十幾棟樓，造價好幾億。

但這幾年地產不太靈，四線小城的工程業務幾乎停滯，茅子的價格也一路從3000腰斬到現在1500，今年他索性把公司的二級施工資質低價處理了，說想轉行干酒店。

“我考察過，這幾年租金下降了不少，施工、裝修這塊我熟能省不少錢，你幫我參考參考，哪些酒店品牌比較好？我資金也不寬裕，很多工程款沒收回來，最好兩三年就能回本......”

聽他說到三年回本，我意識到他可能不太懂現在的行情，于是把暑假寫的轉給了他，讓他仔細評估其中的風險。

沒過多久，A總的語音又飄了過來，“風險我懂，你可能不了解我們這邊的情況，這幾年旅游是風口，去年全市叫的上名的酒店，就開了三十幾家，再不進場就晚了......”

吃到地產紅利的A總對自己的判斷信心十足，在他看來酒店行業是讓他東山再起的又一次發財機遇。

話到這份上，我也只能攤攤手。之所以提示A總注意風險，除了現在酒店市場內卷嚴重，抱著賺快錢的心態進場容易踩坑之外。

還有另一個更大的隱憂，是房地產過剩的余波，正在加速向酒店市場傳導，導致酒店供給進一步過剩。

就在前幾天，瑞銀發布了一份中國2026-2027年經濟展望的研報，其中對于中國房地產市場有大篇幅的分析，我摘出了其中幾條數據。

• 18.8%：研報估算中國內地整體的房屋空置率為18.8%，高于美國（10.5%）、德國（8.2%）等發達國家。

• 25.4個月：從2010年以來，全國房地產平均庫存去化月數為25.4個月，研報預測當前國內約30個月的庫存，要在2027年中期才能回落到2010年以來的水平。

（資料來源：UBS）

簡單翻譯一下，瑞銀預測中國房地產市場的去庫存周期，還將再持續近兩年，預計到2027年中期才有望結束。

如果再單獨看各地寫字樓的空置率，就更高了。

參考仲量聯行公布的2025年三季度全國主要城市的甲級辦公樓空置率，上海為24.1%，廣州為23.2%，深圳為27.6%，杭州為25.3%，成都為34.0%。另外，大連、南京、西安、天津、武漢的甲級辦公樓空置率均在3成以上。

02

大量的寫字樓和商業地產空置，很多業主被沉重的債務壓得喘不過氣，迫切想要盤活資產，怎么辦呢？

兩條路，要么降租要么干脆自營，轉型成酒店、公寓、民宿等等業態，即便酒店業務不賺錢，只要能帶來穩定現金流，維持物業價值，產權方就愿意嘗試。

實際上，為了解決寫字樓空置問題，這幾年各地都在推動“商改住”相關政策落地。

比如，今年7月底出臺的《上海市人民政府辦公廳關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》，就明確提出：

• 在城市主中心、副中心區域，強化核心功能，鼓勵商務樓宇兼容科技創新、商業酒店、文化體育、教育培訓等功能

鼓勵存量商業樓改成酒店、公寓等業態，旨在提升商業樓的使用效率。

除了政策端的“商改住”趨勢之外，從資產端來看，空置物業流入酒店市場的情況可能也在提速。

比如，前段時間備受關注的“銀行直售房”。所謂的銀行直售房，說白了就是斷供的多了，銀行為了不讓房子爛在手里，自己掛牌拍賣。

據不完全統計，包括農業銀行、建設銀行、交通銀行等在內的多家銀行，近期都在線上拍賣平臺大量直接銷售房產。其中，地方城商行與農信社的掛牌規模尤為突出。

據第一財經不完全統計，在京東、阿里資產交易平臺上，2024年上半年以來，四川農信系統出售的房產標的數量超過25000個（未去重，下同），遼寧農信系統累計掛牌直售的房產標的有11000個。

如果稍加留心就會發現，這類銀行直售房產的成交率并不高，但有幾類資產比較搶手。

一種是鬧市區的商業用房，地段絕佳的標王。例如，蘭州城區的一家火鍋店競價超過200輪。

第二種是辦公用的寫字樓，這類物業通常位于城市核心區，有完整的產權，比較適合改造成酒店、賓館，也受到市場追捧。例如蘭州農商行在蘭州市區的兩處辦公物業，競價都超過50輪。

所以總結下來，無論是政策端“商改住”，還是“銀行直售房”現象，或多或少都會讓過剩的房地產庫存，流向酒店市場。

03

為了進一步了解實際市場情況，我特地找華中某知名酒店集團CEO花老板聊了聊，從他的觀察來看，最近這四五年，寫字樓物業改酒店的加盟商比例一直在增加。

但寫字樓改酒店，是不是一定能穩賺呢？

“說實話，大部分寫字樓位置都還可以，但它有一個很大的缺點，就是公攤面積太大，得房率低。”

“舉個例子，同樣100間房，有人用3000方的物業就做出來了，你6000方的寫字樓也做100間房，那平攤到每間房的租金是不是高了？”在花老板看來，寫字樓改酒店，也有它自身的局限性。

順著酒店投資的話題，我們聊到了當下酒店投資人的狀態，按正常邏輯，在目前的經濟周期下，投資人應該越來越謹慎。

但花老板隨后的一番話，徹底改變了我的想法。

“坦白說，現在很多加盟商，還停留在過去的路徑依賴上。經濟上行期的時候，很多加盟商開酒店賺了錢，把紅利當成了自己的能力。現在做酒店開始賠錢了，就各種抱怨品牌，抱怨市場，抱怨OTA吸血......”

在他看來，目前國內酒店投資人，還是以短期投機的“短線”選手為主。很多投資人融資、貸款加杠桿，把全部身家投在一個酒店，就指望它來發財。

“比如，一個酒店要投 2000萬，他自己可能只有幾百萬，然后找很多親戚朋友湊一湊，再貸款貸幾百萬，加上裝修，又要多欠幾百萬。一開業資金就會很緊張，遇到行情不好的時候，還債的壓力又很大，去哪里談回報呢？”

也因為賭徒式的酒店投資太多，作為酒店品牌方的花老板這幾年也婉拒掉了許多項目。

“之前武漢高鐵站有一個單體酒店，經營了8年，隱蔽工程都已經壞了，有投資人想把它轉過來，做輕翻新，后來我幫他算了一下，按照他的定位，投200萬進去做輕改造，三年之后產品就沒有競爭力了。”

“樂觀的情況下三年也許能把錢賺回來，但等于是三年白干，沒有意義，如果高舉高打全部翻新，又面臨漫長的回報周期。”

“還有東莞的一個項目，我也給它否決掉了，租金太高，已經占到了預測營業額的45%，我認為這個有極大風險，大概率是幫房東打工。”

在花老板看來，酒店業進入了一個漫長的優化周期，表面上是優化落后的酒店產能，實際最終還是在優化投資人。

“因為酒店淘汰了，還會有人再進來，重新再來進來的投資人，一定是比較理性成熟的投資人，所以酒店投資人的這波教育和優化才剛剛開始。”