北京買房：理清思路，購房建議1716

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請教你!近期適合在北京買房嗎？

現在看了三個地方，其一太平橋華源一里小區房，另外就是麗澤雅園和景園小區的房，但現在害怕買了又會下跌。另外哪個區域的房子最適合抗跌還會保值。再一個這三個地方每平方多少適合買，上班在佑安門福宜街。

A：

1.年底是成交淡季，我認為算是合適的時候。還是這話，北京現在的平均租金收益率已經明顯低于銀行存款利息，這種時期在樓市歷史上就三次，每次都是相對低谷期，所以沒什么下跌的空間了。

這就自己算算吧，假定有兩個人，一個持有500萬現金，存銀行五年期的利率是最高1.5%。另一個有價值500萬的房子，出租的平均收益率是1.8%，您覺得這倆人會怎么做？

2.哪個區域最抗跌還保值，您的預算是多少啊？抗跌保值的多數都是高總價的。因為一是地段兒好，也就是土地價值高，而房產的價值由地段兒決定，至少是大部分。二是因為小區和房子都宜居，畢竟房子是用來住的，越宜居的越保值。三是有附加值，比如學區功能，而高總價的學區房能降低溢價率，甚至沒有溢價，那就是純粹加持的附加值了。

所以還是先說總價預算吧，預算越高越能買到各項兼顧的，不太高的話就只能是相對取舍了。

3.具體價格我不知道，這問當地中介吧，我不是賣房的。通勤距離也看自己的感受，外人不好建議。

4.另外多說一句，麗澤板塊前兩年被炒的挺高，部分小區的溢價率都快趕上學區房了。對應的就是居住的性價比略低，溢價部分的保值也有風險，弄不好得用好幾年的租金上漲才能抹平。

所以看房的時候算算溢價率吧，北京平均值是650，老破小是550左右，純小戶型是500，大戶型的700，改善類的可以放寬到800，圍繞這些數值的相對合適。數值高的也未必不保值，但是得單獨分析了。

僅供參考。

二

Q:

請問花家地小區一居室幾年前300多萬買的，現在大概市場價170萬，可以賣么？價格還會繼續降么？置換朝陽的學區，9年的朝陽外國語一居大概350萬或者只有小學的朝陽實驗小學200萬港灣國際，都是占坑房。這樣操作值得么？相比之下推薦哪個？

A：

1.花家地一居的市場價只有170萬？怎么也得40多平米，那才不到4萬一平，跌的這么狠嗎？這套房是不是有硬傷啊，比如底層頂層或有遮擋一類的，否則不至于這么低的價格吧？

如果真的有硬傷，那就看是否自住吧，能接受自住條件就留著，確定不自住就賣掉唄。要不然除了便宜之外，各項都不占優。畢竟房子是用來住的，越宜居的才越保值呢，至少流動性強。

2.是否會繼續降怎么說呢？從大盤來說，我認為是沒什么下跌空間了，因為平均租金收益率已經高于同期銀行存款利率，也就是留著房子收租金比存銀行或買國債的收益高，那為什么還要降價賣？

但偏遠地段兒或有硬傷的房子得單聊，商品價格由供需關系決定，追捧的人少的房子還是有可能降的，直到有人愿意接盤。

3.學區的選擇只能家長決定，外人不好建議。不過朝陽區都是小學+初中都對口頭部校的才算學區房，單獨對口小學或初中的不算，一般沒溢價。

所以港灣國際不算學區房，也就談不上占坑兒。這自己算算租售比就知道了，肯定比平均值都高的多呢，自然不算學區房。

4.操作值得嗎？如果是換朝外的房子，在不聊房子只看學區的情況下肯定值得啊，學校排名大幅度提升。但對口九年的房子都是有溢價的，值不值的只能看家長的感受了。

如果換港灣國際，那從房子角度可以算性價比高。但考慮好，這種房是非常典型的70年公寓，優勢是租金高，意味著居住的性價比高。但劣勢是價格走勢長期弱于普宅，所以才這么便宜的，當然短期持有無所謂，都是年頭兒多了才明顯的。

學區還是家長自己選吧，外人不好推薦。而且您選的房也不是一回事兒啊，根本就無法比較。相當于說想換輛車，請問老款奧迪和拖拉機您推薦哪個？所以還是用類品比較吧，否則沒法兒聊。

僅供參考。

三

Q:

說實話，我作為一個杭州人，真的不看好北京房價的未來，因為北京小區的品質真的很一般，哪怕是十多萬的豪宅都頂多是差強人意，但大多數也沒強多少。

所以我和您討論個問題，在我看來反倒是那些大機關的老宿舍區倒有部分投資價值，不追求升值而是保值，因為質量和品質以及社區氛圍名實相符，不張揚不落后永居中流，一個穩字反倒掙了最大的優勢。想聽聽您的看法。

A：

1.您這倆觀點我都同意。北京大部分商品房的品質確實無法和南方相比，跟上海蘇杭+深圳廣州成都重慶等地都沒法兒比。甚至這不是北京特色，北方大部分城市都這樣兒，北京只是因為房價更貴而顯的更突出而已。

我認為這一是因為傳統，南方是園林，北方是大院兒，氣質上就不太一樣。另外氣候也是重要因素，北方在綠化上下再大的工夫，出來的效果也就那么回事兒，而南方靠天滋潤就能效果不錯。

所以像我之前所在的公司，同樣的產品線，在南北方開發的小區明顯不同。并不是說在南方開發的更細致，而是在北方的懶的費那么大勁，因為投入和產出不成正比，差不多就得了。

但我不認為這是北京房子多大的劣勢，因為房子是“不動產”，是完全基于“服務本地化”的。既然大家的小區都差不多，那就誰也別說誰。其中有不惜工本的豪宅，但大多數都差不多，那就又回到房產的本質了，地段兒決定價值，至少是大部分。

2.大機關的老宿舍區，這看什么單位的吧，也看原產權單位是否愿意參與管理和投入。這種小區在北京老公房里不是很多，大概占了20%的比例就不錯了。典型的財政部發改委人民日報社等小區，反正都是強勢部委+老領導還住在小區的。

3.另外還是看您的預算吧，預算高就怎么都好辦，各項都能兼顧。預算不太高就只能取舍了，看自己更重視哪方面。

僅供參考。

四

Q:

請問，我和妻子都是體制內，公積金是國管的，但收入實在普通，首付只有100余萬。所以我們的需求只是能自住而已，其他的都不強求。我們目前看的房以門頭溝地鐵沿線為主，只是不知道保值情況如何？

另外如果孩子在八中京西校區上學，您認為和西城區的教育資源差距能有多大？因為按照近幾年單位的政保政策來說，都要求在西城區有房才行，這點我們做不到，所以只能索性放棄，力爭在中考時考到西城或海淀。

A：

1.門頭溝房子的保值情況，以上岸地鐵站的梧桐苑為例吧，北京第二個限競房的試點兒，在成為二手房之后，到目前為止的走勢基本跟隨大盤，沒落后。

或者說門頭溝地鐵沿線的普通小區+中小戶型的保值情況挺好，占不到便宜也不落后。但改善型小區以及大戶型的價格走勢偏弱，大部分都落后大盤了。

也就是說到門頭溝的購房人是剛需為主的，保值也自然對剛需房友好。而改善型的富裕群體對這里不太追捧，高總價房源的價格支撐弱些。

2.八中京西和西城的資源差距，這我不知道，連京西的成績都沒看到過。您要不問問懂教育的吧，他們有數據，對比一下八中京西與本校的平均分+普高率就行。我覺得成績差距應該還是不小的，否則梧桐苑等小區就算學區房了，是能單獨漲出溢價的，家長們的信息都靈通著呢，也都在追求性價比。

不過如果在門頭溝上學了，那中考時考到西城或海淀的高中可不容易，反正目前的統籌名額不多，競爭都挺激烈的。

3.我覺得您還是先做個總價預算吧，建議再加點兒商貸為好，選擇能更多些。以現有首付來說，如果只是公積金，那最多買200多萬的房子，再上岸也就是小兩居。而如果再加幾十萬的商貸，買個小三居就不成問題了，月供多出3000也就差不多了。當然著看自家的情況，別強求。

僅供參考。

五

Q:

請問，北京的中介費能砍價嗎？比如鏈家和我愛我家的，我都問了說不能。同事說那些不連鎖的小中介能砍價，但不知是否能保證服務質量和安全？

A：

1.大中介一般都不能砍價，門店沒這權限，降價之后都錄不進系統。但如果您買的房子貴應該也能聊，但具體的我不知道，應該上千萬或再貴的就能砍點兒了，門店會向上申請的。否則您就換一家，反正房源信息都能找到。

2.小中介當然就靈活多了。但也得看具體情況，如果是您看好房了就讓他們給過個戶辦個貸款什么的，那怎么都好砍價。但如果是看了好幾十套房，還沒多高的總價，再跟人家往腳脖子砍就不太合適了。

服務質量看您什么期望值了，正常的看房砍價簽約的談不上太多服務，您還有什么特殊要求嗎？安全的話一般都能保證，當然您也得自己懂點兒房子常識+小心注意，任何事兒都不敢100%保證。

3.我估計您問的意思是不是想在大中介看房，然后找小中介簽約，這樣就節省中介費了，是這意思嗎？如果是的話那就試試唄，一般大中介也不追究，只要自己心里過得去就行。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。