規(guī)劃區(qū)級文體中心，再現(xiàn)約1.0容積率住宅地塊，商辦用地大幅刪減

內(nèi)容摘要：青浦趙巷奧特萊斯西側(cè)片區(qū)規(guī)劃調(diào)整，商辦用地大幅刪減，住宅地塊增至4幅，2幅容積率近乎為1.0，并規(guī)劃了區(qū)級文體中心。

近日，上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn) QPZXCZ-05 單元C61、C62、D21、D22、D23、D3 街坊局部調(diào)整（公眾參與草案）公示。

本次規(guī)劃范圍位于趙巷商業(yè)商務(wù)區(qū)單元中部，東至嘉松中路、南至滬青平公路、西至單元邊界、北至鎮(zhèn)中東路，總面積約 38.6 公頃（約合579畝）。

本次規(guī)劃調(diào)整背景，為銜接上位單元規(guī)劃，順應(yīng)當前產(chǎn)業(yè)功能集聚區(qū)的發(fā)展趨勢，提升趙巷商業(yè)商務(wù)區(qū)的整體空間品質(zhì)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體的提質(zhì)增效，落實在規(guī)劃范圍內(nèi)布局居住生活功能的導(dǎo)向，優(yōu)化區(qū)域功能布局與建設(shè)規(guī)模，開展本次規(guī)劃局部調(diào)整。

本次規(guī)劃調(diào)整亮點：

1、大幅刪減了商辦用地，將原C61-02、C61-07、C61-09A、D21-04地塊規(guī)劃的商業(yè)服務(wù)業(yè)和商務(wù)辦公綜合用地全部剔除，用地面積合計為69183平方米（約103.7畝）。再結(jié)合原D21-05地塊包含的30%商業(yè)建筑體量，調(diào)整前，該片區(qū)（本次調(diào)整范圍內(nèi)）商業(yè)服務(wù)業(yè)和商務(wù)辦公計容建筑面積合計約172018.45平方米（詳見附圖）。

而調(diào)整后僅在C62-01地塊規(guī)劃了15%的商業(yè)服務(wù)業(yè)建筑體量，即計容建筑面積約9605.25平方米。

這意味著，調(diào)整后的商業(yè)服務(wù)業(yè)和商務(wù)辦公建筑體量由約17萬平方米銳減至了不到1萬平方米，這一變化符合目前的大環(huán)境和政策導(dǎo)向。

2、規(guī)劃了地區(qū)級文體中心。

3、住宅地塊增至4幅，其中2幅容積率接近1.0。

4、另外新增1所幼兒園。

5、新增一幅集中公共綠地等。

以下為本次調(diào)整詳情：

第一、片區(qū)文體中心為地區(qū)級，并調(diào)整至嘉松中路、滬青平公路交匯處，打造公共活力中心，即C62-01地塊，用地性質(zhì)為教育科研設(shè)計用地（50%）、文化（20%）、體育（15%）、商業(yè)（15%）綜合用地，地塊面積25614平方米（約38.4畝），容積率2.5，其中文化建筑面積約 1.3 萬平方米，體育建筑面積約 1.0 萬平方米。

并將原規(guī)劃 C61-09A 地塊的健身館（建筑面積 1800 平方米）和社區(qū)學校（建筑面積 1000 平方米）、原D23-01 地塊的社區(qū)食堂（建筑面積 200 平方米）、原D3-01 地塊的社區(qū)服務(wù)（建筑面積 1000 平方米）合并設(shè)置于 C62-01 地塊。

另外，100米片區(qū)地標建筑也由此前的C61-09A南遷至本地塊，這意味著，奧特萊斯東西兩側(cè)將新增兩座100米高的地標建筑（詳見附圖）。

2024年1月，《上海市青浦區(qū)趙巷商業(yè)商務(wù)區(qū)QPS7-0102單元控制性詳細規(guī)劃C7、C8A、C8B街坊局部調(diào)整》公示。其中顯示C8A-03地塊建筑高度由50米調(diào)整為100米，用地性質(zhì)為商務(wù)辦公用地，容積率高達6.25。

100米的建筑高度也是趙巷鎮(zhèn)的最高“天際線”，根據(jù)《上海市控制性詳細規(guī)劃技術(shù)準則》及趙巷鎮(zhèn)總規(guī)（2017-2035），該鎮(zhèn)最高建筑分區(qū)為四級分區(qū)，即50

奧特萊斯二期規(guī)劃公示

第二、將住宅組團用地調(diào)整至靠近水系的地塊，營造更為生態(tài)宜人的居住環(huán)境。住宅地塊由此前2024年土地推介會上提到的3幅用地，調(diào)整為4幅地塊；用地面積共約 6.75 公頃（約101.25畝），建筑規(guī)模共約 9.0 萬平方米。

調(diào)整后其中2幅為三類住宅用地，即D21-04地塊和C61-02地塊。

D21-04地塊規(guī)劃指標：

用地面積：15142平方米
用地性質(zhì)：三類住宅用地
容積率：1.8
建筑高度：40米

C61-02地塊規(guī)劃指標：

用地面積：10274平方米
用地性質(zhì)：三類住宅用地
容積率：1.8
建筑高度：40米

另外2幅為一、二類住宅綜合用地（D21-05、C61-09A地塊），即容積率僅為1.05，這是繼朱家角，青浦新城、練塘等出現(xiàn)1.05容積率住宅用地后，又一區(qū)域出現(xiàn)約1.0容積率地塊。

相信后續(xù)還會有更多約1.0容積率地塊出現(xiàn)。

D21-05地塊規(guī)劃指標：

用地面積：23262平方米
用地性質(zhì)：一二類住宅用地
容積率：1.05
建筑高度：20米

C61-09A地塊規(guī)劃指標：

用地面積：18842平方米
用地性質(zhì)：一二類住宅用地
容積率：1.05
建筑高度：20米

公示圖則特定管理條文指出，上述4幅地塊禁止建造別墅及私家莊園。

“禁墅令”松動，2024青浦區(qū)土地推介會朱家角3宗地塊容積率0.8

第三、根據(jù)上海市15分鐘生活圈規(guī)范要求，新增1所幼兒園，即C61-09C地塊，用地面積約 0.65 公頃，建筑面積約 0.65 萬平方米。其位于C61-09A住宅地塊西側(cè)。

第四、在地區(qū)級綜合文體設(shè)施北側(cè)規(guī)劃形成一處大片濱水綠地，即 C62-02A 地塊，用地面積13990平方米（約21畝）。

第五、保留原規(guī)劃 C61-09B、D22-02 地塊的社區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施，并結(jié)合規(guī)劃居住人口的增加補充建筑面積約 300 平方米的社區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施，納入 C61-09B 地塊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施。

第六、將教育科研設(shè)計用地調(diào)整至靠近城市干道的地塊，形成科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚，用地面積與建筑規(guī)模都不減少，教育科研設(shè)計用地容積率不超過 2.50。

本次公示圖則：

調(diào)整前：

調(diào)整后：

本次公示時間為2025 年 11 月 14 日至 2025 年 12 月 13 日（公示時間 30 天）。

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（以上解讀僅供參考，最終請以官方公示為準。）

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資料：青浦政府網(wǎng)等
編輯：大青浦房談