堅決打響房地產保衛戰！不能任其慣性下墜

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　　· 本文來源：劉勝軍大局觀（劉勝軍微財經出品）

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　　文/劉勝軍

　　雖有深圳地鐵多次輸血，萬科股價還是創下十年新低！這足以表明當下房地產市場的冰度。不僅是萬科，幾乎所有房企都是人在囧途，即使債務重組成功也難以回天。

　　跡象表明，房地產調整有從短期趨勢向長期趨勢轉變的危險。數字有多嚴峻？

　　——今年1—10月全國房地產開發投資同比下降14.7%，加速下滑，這是導致全國固定資產投資負增長的關鍵因素。1—10月全國固定資產投資同比下降1.7%，這是非常罕見的（2024年全年增長3.2%）。

　　——房價持續下跌，沖擊消費信心。10月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，二、三線城市分別下降0.4%和0.5%。10月份的“房地產開發景氣指數”是92.43，已經連跌7個月，位于95以下的“較低景氣水平”。以深圳樓市為例，2015年深圳房價暴漲刷新人們的想象力。十年后的今天，深圳部分小區較樓市高峰期已跌穿50%，甚至達到60%。深圳整體房價已回落至2016年2-3月水平，幾乎完全抹去了過去十年的漲幅。在房地產占居民財富2/3的背景下，這意味著居民財富的巨大縮水。這種負面的財富效應，是沖擊消費的最大因素。10月份，社會消費品零售總額增速連續五個月回落，回落至2.9%，不僅大幅低于年內6.4%的高位，也低于2024年3.5%的增速。鑒于大力提振消費是2025年首要任務，這一問題必須高度重視。

　　“窮得只剩下房子了”，這句在房價高峰時的調侃，如今成了冰冷的現實。不少人手中的房子，一跌再跌，月供必須交，割肉又不舍得（在目前市場情緒下，除非大幅割肉不然很難成交）。敢問房價底在何方？這已然成為當下普遍的社會焦慮。

　　要回答這一問題，必須先回答另外兩個問題：1）房地產還要不要救？2）房地產還有沒有辦法救？這是兩個不同性質的問題。第一個問題更關鍵，是第二個問題的前提。

　　為什么必須救房地產？

　　不是所有人都認為必須救房地產。反對的理由很多：

　　1、房地產集多重罪惡于一身。房地產前些年的泡沫化，導致了脫實向虛、資源浪費（高空置率）、社會階層固化（年輕人逃離大城市）、金融風險等一系列問題，因此不值得救。

　　2、救助“許家印”式的開發商，有道德風險。社會各界對許家印，恐怕沒有人會同情。

　　3、中國經濟如今已經有科技爆發的新生力量加持，無需再重回依賴房地產的老路。證監會主席吳清今年9月指出，“資本市場的含科量在進一步的提升，近年來的新上市的企業有九成以上都是科技企業或者科技含量比較高的企業。目前 A 股的科技板塊的市值占比已經超過了 1/4，已經明顯的高于金融加房地產板塊的市值。市值前 50 名公司當中，科技企業從十三五末的 18 家提升到當前的 24 家。”

　　4、雖然房地產是居民財富的核心，但畢竟有很多年輕人買不起房。如今房價跌下來，豈不是可以幫助年輕人重拾奮斗的信心？

　　以上幾點，聽起來都有道理。但是，仔細推敲一下，恐怕會得出不同的結論：

　　1、雖然房價跌了，但房地產下行對經濟增長尤其是社會就業沖擊很大，年輕人失業率高企，談何買房？

　　2、房地產泡沫固然醞釀系統性風險，但房地產硬著陸本身就是更大的風險。房地產被稱為“金融危機之母”，就是這個道理。因此，理性的做法是“軟著陸”，但目前已經出現“硬著陸”的風險。

　　3、如今以人工智能為核心的科技革命是真實的新質生產力，前景令人期待（）。但是必須看到兩點：1）科技創新所帶來的增量，在短期內難以彌補房地產崩塌留下的巨大窟窿；2）此輪人工智能，一個突出特征就是對人的取代，普通人不僅難以享受科技紅利，反而可能成為犧牲品，硅谷最近的裁員潮只是一個開始。人工智能，可能帶來比全球化更具沖擊力的《鄉下人的悲歌》。

　　4、且不論開發商群體中“許家印”含量究竟有多高，一個必須面對的現實是：如果開發商主體風險不解除，買房者必然心存顧慮，害怕踩雷。

　　5、房地產不是洪水猛獸。還記得美國2008年次貸危機嗎？雖然房地產被認為是此次危機的引爆點，但如今美國房價早就遠超2008年之前的水平。這說明什么？房地產是社會最重要的財富載體之一：目前美國住宅市場總市值約 45 萬億美元，股市市值約72 萬億美元。

　　美國房價中位數（陰影區域為衰退）

　　不救房地產的后果

　　房價下跌是短期的還是長期的，其影響區別很大。假如只是短期的，則不影響長期預期；假如是長期趨勢，則勢必改變長期預期。

　　無論消費者的消費決策，還是企業的投資決策，都是建立在未來預期之上的。預期決定行為。

　　一旦房地產下跌長期化，將深刻重構經濟主體的行為邏輯，引發一系列問題：

　　1、資產負債表衰退！這是日本90年代遇到的最大危機。由于房價大幅下跌，家庭部門資產負債表受損。為修復資產負債表，家庭部門選擇“節衣縮食”以便償還負債。但正如凱恩斯所指出的，一個人的消費支出，就是其他人的收入。家庭部門的收縮，意味著經濟衰退。從金融數據看，目前已經出現了存款意愿上升、借款意愿下降的明顯收縮趨勢。

　　2025年前十個月人民幣貸款增加14.97萬億元，其中住戶貸款增加7396億元，占新增貸款比重只有5%。7396億這個數字比2024年同期的2.1萬億下降65%。居民早償率（CPR）2017年以來CPR基本在20％左右，2024年4月達到37％的歷史高位。國有六大行的個人住房貸款余額2021-2024年分別增加了24843億、4049億元、-5568.57億、-6210.57億。

　　另一方面，大家卻加速存錢。從2020 年1月到2024 年1 月，中國家庭銀行凈存58.24 萬億元，且82% 是定期存款。相當于2009 年到2019 年的總和。居民存款占比在2016年為39.7%，2025年前十個月新增存款中這一比例為48.8%。

　　記住，日本90年代的慢性衰退之核心就是“資產負債表衰退”。

　　2、土地市場的凍結，沖擊地方財政，進而引發連鎖反應。地方財政斷糧是“遠洋捕撈”的根源。地方財政收入主要是三塊：稅收、非稅收入、土地出讓金。2025年1-10月，稅收收入同比增長1.7%；非稅收入同比下降3.1%，國有土地使用權出讓收入同比下降7.4%。地方政府依然是難為無米之炊的巧婦。

　　結論是，房地產是金融危機之母，牽一發而動全身，必須救。這是提出“促進房地產止跌回穩”的出發點。

　　房地產還有辦法救嗎？

　　一種流行的觀點是，房地產下滑是周期性規律決定的，救也救不動。

　　對此，筆者不敢茍同：1）房地產固然有其周期性規律，但本輪房地產下行主要是要政策性因素引發的，而非市場本身的規律使然；2）雖然房地產短期內的確存在空置率高、供大于求的現象，但是中國戶籍人口城市化率只有49%，而戶籍與購房資格密切關聯。中國的城市化進程只完成了一半，與日本90年代初情況截然不同；3） 從客觀因素來講，新冠疫情、中美博弈的疊加沖擊，嚴重放大了“三條紅線”的沖擊效應；4）中國與美、日體制的重要區別在于，政府有很大的干預能力，并且市場對此深信不疑。因此，只要釋放出足夠明確的政策信號，就會起到“四兩撥千斤”的效果。

　　結論是：雖然今天的房地產市場，供給、需求兩側情形均已與2015年大相徑庭，但并非完全沒有辦法去救。眼下第一等的問題就是救市的決心有多大。

　　筆者以為，前期的“白名單”之所以效果有限，根本上是因為向市場發出的信號是游移不定、含糊不清的。結果是，市場依然心存顧慮。

　　最近高盛再發警報：樓市見底時間推遲至2027年。但是如果不采取措施，任由市場慣性下墜，恐怕2027也難觸底，而是會踏上漫漫熊途。

　　怎么救？

　　最最重要的是，要在政策層面發出清晰、堅定的信號，重申房地產作為國民經濟支柱和居民財富載體的重要性，充分肯定房地產對滿足人民對美好生活向往的積極作用。

　　在此基礎上，可以從以下方面入手穩定房地產：

　　1、以房貸利息抵扣個稅的方法，阻斷提前還房貸，防止“資產負債表衰退”；

　　2、從“保交樓”轉向“保主體”，實質性緩解開發商主體風險。須知，開發商主體風險緩解了，樓才能賣得動，開發商才有現金流，這才是降風險的根本之路。否則，開發商大面積倒閉，不是防風險，而是放大風險。中國房企開發資金中60%依賴預售資金。

　　3、進一步取消限購、降低房貸利率、降低稅費、提高公積金貸款額度。

　　4、借鑒新加坡的模式，允許購買多套房，但套數越多則適用稅率越高。然后，政府用多收的稅去收儲，擴大保障性住房供給（）。

　　5、將REITS作為開發商融資的主要渠道進行推廣，實現REITS投資者與開發商共擔風險，將風險從銀行體系轉移到資本市場。

　　6、逐步實現現房銷售。目前，現房銷售的條件已經比較成熟。對現房銷售的開發商，優先給予REITS發行的便利。

　　7、實質性推動戶籍、土地制度改革，加快城市化進程，為房地產市場創造新的剛需。

　　8、打消市場對短期內征收房產稅的顧慮。在上一輪房價快速上漲期，我們錯失了征收房產稅的最佳機會窗口。如今房地產信心脆弱，重提房產稅無疑是雪上加霜。最近，前財長樓繼偉提出，“房地產稅是最適合作為地方稅的一個稅種，雖然在房地產下行過程中推行比較難，但還是應該按照2013年十八屆三中全會明確的“適時推出”的要求推進。房地產稅法的起草工作已經完成，有些難點問題已經基本解決。房地產稅應該按照自由交易的房產價值，在此基礎上打一定折扣比如八折，作為稅基。但現實情況里，大量的房屋不是自由交易，因此，怎么確定稅基是難題，這個問題也大致解決了”。這一提法，在自媒體引發了不少錯誤的解讀。對此，應該明確澄清以緩解市場顧慮。

　　時間緊迫

　　10月新房銷售面積和銷售額當月同比降幅分別擴大至19.0%和24.2%。高頻數據也顯示，11月前16日，30大中城市新房成交面積同比降幅高達37.6%。10月房地產開發投資、國有土地出讓金當月同比降幅分別擴大至23.1%、27.3%。

　　打響新一輪房地產保衛戰，已經是迫在眉睫。