坑農民工，騙老年人：京保頤年養老為何這么瘋狂

順義區牛板路3號的演藝小鎮，光鮮的外表下隱藏著一場財富獵殺。 受訪者供圖

150余名農民工在京保頤年公司的“養老院改造”項目中遭遇欠薪，數百萬元保證金去向成謎，眾多購房老人預付資金恐打水漂。

中房報記者 王少杰丨北京報道

“工程干完了，錢卻拿不到，找了多少次都沒用。”河北邯鄲農民工楊師傅一邊看著手里的結算單，一邊滿臉無奈地向記者說。

今年6月，楊師傅承接了京保頤年（北京）康養服務有限公司（以下簡稱“京保頤年”）順義區“養老院改造”項目的建筑垃圾清運工程，雙方口頭約定“完工即結清費用”。可如今工程結束已3個月，4.3萬余元渣土清運費用仍未到賬。4.3萬余元對于楊師傅一家的生活來說，數目已經很大。

記者調查發現，楊師傅的遭遇并非個例。2025年初至今，京保頤年在順義、昌平兩區布局的多個“養老院改造”項目中，150余名農民工被拖欠工資近400萬元。他們多次向施工方討要，得到的始終是“甲方（京保頤年）沒撥款”“資金周轉困難”等答復。

“我們也被掏空了，現在入不敷出。”多位施工隊負責人稱，每當施工隊完成節點工程申請付款，京保頤年負責人便以各種理由拒絕驗收、拒付費用，導致工程停滯。施工隊墊付的成本無法收回，累計損失超1000萬元，既無力支付工人工資，也承擔不起撤離的虧損，陷入“留守無望、撤離虧本”的僵局。

11月2日，記者多次撥打京保頤年主要負責人電話，均處于關機狀態；發送短信問詢，亦未回復。多數農民工已向屬地政府部門及法律援助機構求助。另據記者調查發現，京保頤年以康旅名義在北京郊區打造的多處院子項目，存在諸多違規操作鏈條。

01
苦等發薪

演藝小鎮是京保頤年“養老院改造”項目之一，位于順義區趙全營鎮牛板路3號。該小鎮項目于今年6月啟動后，僅完成少量樣板間裝修，主體結構施工便陷入停滯，目前整個工程已全面叫停。

雖已停工斷電，仍有部分工人選擇留守。北京勁博建筑施工隊負責人鄒亮回憶，停工前后的工地堪稱“冰火兩重天”：停工前，機器轟鳴、工人穿梭、建材堆積，10余家施工隊同時進場，一片熱火朝天；停工后，工地迅速冷清，未完工的建筑框架裸露在外，多數工人撤離，只剩少數人留守。

寒冬里，這些留守的農民工靠柴火取暖做飯、蠟燭照明，蓋著單薄的被子，生活處境艱難。他們多來自河北、江蘇、安徽等地農村，在這里辛苦勞作數月，現在分文未得。“就算吃不上熱飯，也得守著討工資。”一名留守農民工說。

“說到底還是京保頤年拖欠工程款，工程沒法推進，工人工資才被欠著。”鄒亮說，為維持留守人員基本生活，已被項目“掏空家底”的施工方，仍勉強籌措資金，給每人每天發20元生活補貼。“不少人白天去周邊打臨工，賺點錢補貼家用，不想再給施工隊添負擔。”

對于工人的薪資權益保障，趙全營鎮政府建議施工隊通過勞動仲裁或法院訴訟解決。但施工方清楚，訴訟“耗時長、成本高”，對于急需用錢發工資、維持生計的施工隊和農民工而言，無疑是“遠水難解近渴”。

有受訪法律人士建議，當前應優先保障農民工基本權益：地方政府和勞動保障部門可啟動應急救助機制，協調已追回或凍結的款項，優先用于支付農民工基本生活費及部分工資，彰顯人文關懷與社會責任。

鄒亮透露，此前京保頤年相關負責人曾向趙全營鎮相關部門退還20余萬元費用，工人希望用這筆錢先發工資。但趙全營鎮政府相關工作人員表示，鎮政府無權直接動用該款項，需由司法部門裁定資金用途。目前，工人們仍在等待法律程序的結果。

02
轉租漏洞

昌平區老君堂村養老院改造現狀。王少杰/攝

記者調查發現，演藝小鎮樣板間閑置、農民工欠薪的背后，除了京保頤年拒付工程款，更隱藏著項目違規改造的問題——這才是壓垮項目的“最后一根稻草”。

2025年8月12日，在完成演藝小鎮樣板間裝修后，多家施工隊找到京保頤年主要負責人驗收付款，但沒想到對方卻拒絕驗收、拒付工程款。施工隊只好停止后續施工，向屬地派出所報警求助，也由此揭開了項目違規的真相。

“后來我們才知道，趙全營鎮政府早就給演藝小鎮下過停工令，說施工不符合村、鎮規定，屬于違章改造。就算我們不停工，政府部門也會因為違規把項目叫停。”鄒亮說。

記者查閱有關信息得知，演藝小鎮房產歸屬趙全營鎮北郎中村委會，由村辦企業北京市北郎中農工貿集團代為管理。2025年3月28日，北郎中農工貿集團與北京眾流歸海商貿有限責任公司（以下簡稱“眾流歸海”）簽訂《農村土地租賃合同》，明確演藝小鎮是“北京藝能海橋舞美文化有限公司騰退后的房屋與土地”，地塊面積31.28畝，年租金41.64萬元，用途為“三產服務業”。

僅2個多月后，2025年6月1日，眾流歸海便以年租金240萬元的價格，將演藝小鎮轉租給京保頤年，用于開辦康養公寓，并簽訂《房屋租賃合同》及《授權委托書》，授權京保頤年“全權負責土地管理、房屋改擴建、裝修、招商運營等事宜”。

北京市北郎中農工貿集團土地出租合同。

京保頤年用于開辦康養公寓的承租合同。

這一轉租鏈條漏洞百出：根據北郎中村土地租賃合同條款，眾流歸海轉租、轉讓地塊，或對地上物進行裝飾裝修改造，需經北郎中村集體經濟組織成員代表會（村民代表會）討論通過，并報鎮政府批準，且需取得地上物所有權人書面同意。顯然，眾流歸海未經報批便擅自轉租，違背了村委會約定。

更關鍵的是，合同明確“土地使用權承租期限自2026年1月1日起至2039年12月31日止”——合同簽訂時間則為2025年3月，大大早于履約時間，存在“合同空置期”。正是在這個合同空置期內，眾流歸海擅自將演藝小鎮轉租給京保頤年，后者又違規改造，問題和風險因此不可避免。

03
連環設局

一位受訪人告訴記者，京保頤年甘愿以數倍于“二房東”眾流歸海的價格承租，又急于推進“養老院改造”，真實目的并非運營康養項目，而是借改造之名“圈錢”。

鄒亮說，2025年6月起，京保頤年負責人高某習、王某以“改造養老院”為由，在演藝小鎮推出房屋裝修、垃圾清運、庭院綠化、防水等工程項目。他們用“高于市場行情的合同報價”吸引施工隊進場，同時要求施工隊先行繳納高額保證金及現金“好處費”，再開工。據不完全統計，各家施工隊被索要的保證金和好處費累計達350萬元。

“僅我們北京勁博建筑一家就交了60萬元。”鄒亮強調，保證金和好處費是兩筆錢，多數“好處費”要求付現金，且僅部分開具收據，收據用途還被統一寫成“推薦服務費”；線上轉賬部分，則被要求匯至“北京昌益恒源農業科技發展有限公司（以下簡稱‘昌益恒源’）”賬戶。

中弘（天津）建設集團有限公司北京建設分公司負責人也遭遇類似情況。2025年6月上旬，該公司與京保頤年簽訂380萬元的房屋裝修合同后，被要求繳納20萬元保證金和7.4萬元現金好處費。可當他收到保證金收據時，卻發現用途寫的是“推薦服務費”，向京保頤年負責人王某反饋時，僅得到“沒事兒，保證金兩個月就退”的答復。

可是，當部分施工隊按合同完成樣板間或部分工程后，京保頤年不僅拒付工程款，負責人還“失聯”或推諉，項目徹底停工爛尾。近10家施工隊前期投入的工程款、材料款血本無歸，繳納的保證金和“好處費”也無法追回。

演藝小鎮的黑暗鏈條只是冰山一角。記者調查發現，京保頤年還在順義區南彩鎮，昌平區興壽鎮、崔村鎮、十三陵鎮等地布局“養老院改造”項目，目前均陷入“施工停滯+款項難追回”的窘境。

更令人揪心的是，京保頤年還把矛頭指向老年人：以“養老院改造”名義公開展示精裝樣板間，承諾“長期入住權益”，吸引老年人繳納數十萬元會員費或租金。從施工隊收集的資料來看，成交客戶中多為交定金者，也有少量全款認購者，每套售價約20余萬元。如今項目停工，老人們預付的數十萬元能否追回，仍是未知數。

04
變相售房

“交錢時說今年就能住養老公寓，現在連人都找不到。”一名繳納了定金的租房者說，京保頤年相關人員長期“失聯”，電話不接、短信不回，不少人擔憂高管人員已卷款跑路。但有民間消息稱，京保頤年主要負責人高某習近期仍活躍于旗下項目，只是業務方向從“養老院改造”轉向了“營地院子開發”——這引發外界質疑：公司是否在轉移資金和業務重心，逃避施工隊與租房者的維權？

記者多方核實發現，高某習現身的“營地院子”，實為昌平區興壽鎮的“興順農莊房車露營小鎮（又名興順度假農莊）”。該項目宣稱主打“個性化露營體驗”，通過組合房車、帳篷、太空艙等設施，打造“高端營地院子”。

興順農莊營銷人員徐冬介紹，客戶支付6.8萬元，即可獲得一塊260平方米土地的14年使用權，用于安放房車或帳篷，農莊提供圍墻、水電、網絡及物業服務。“別看是帳篷，實際是精裝住房。”他通過視頻展示了樣板間：內部配備客廳、臥室、衛生間及露臺，裝修豪華，部分“太空艙”甚至為“兩室一廳”，價格在6萬元至12萬元不等。

為吸引客戶，徐冬還在微信朋友圈發布“首推5套特價院子，每套僅售5.8萬元”的消息，暗示“欲購從速”。但這一模式被質疑為“以租代售”——通過長期租賃變相銷售不動產，規避商品房監管政策。

記者獲取的興順農莊土地租賃合同顯示，項目由興順安昌（北京）農業發展有限公司（下稱“興順安昌”）開發，位于昌平區興壽鎮上西市村，承租者繳納費用后，首期合作期限至2039年7月1日。“院子到期后能續租，我們簽的使用年限是50年。”徐冬透露，項目土地最初由昌益恒源與上西市村委會簽訂租賃合同，后轉租給興順安昌，而兩家公司的實際控制人均為高某習。

但上西市村委會相關人員的說法卻與之矛盾：“不清楚現在誰承租興順農莊的土地。”據村委會回憶，2000年曾將50畝蘋果園土地出租給一位姜姓個人，用途為“種養殖”，后來聽說土地被轉租；且按政策要求，土地租賃年限已從最初的50年調整為20年。

前述法律人士提醒，此類“營地院子”暗藏多重風險，消費者需警惕“錢地兩空”：若土地為集體用地或農用地，擅自改建住宿設施可能違反規劃法規；14年使用權無法辦理產權證，一旦開發商違約或土地被征收，消費者難以獲得賠償；“長租+裝修”模式實則規避限購政策，本身涉嫌違規。

從京保頤年“失聯”到興順農莊“營地院子”，不難看出，部分企業正利用法律灰色地帶“收割”消費者。這既需要消費者提高法律意識，也亟待監管部門加大對各式各樣精心編織的“變相售房”斂財的打擊力度，守住市場秩序、公眾權益和社會穩定的底線。

（應受訪人要求，文中鄒亮、徐冬為化名）