保利拿地『劇透』：再次擔(dān)當(dāng)價(jià)值先鋒

2025年11月11日，保利出手了，在成都青羊區(qū)拿下約50畝優(yōu)質(zhì)住宅用地。拿地之后，成都地產(chǎn)圈都在討論一件事：保利為何此時(shí)出手？此時(shí)拿地透露出怎樣的關(guān)鍵信息？

筆者認(rèn)為，淺層原因是：主城土地愈發(fā)珍貴的大背景之下，成都多家頭部房企都缺地，保利成功進(jìn)駐主城優(yōu)質(zhì)地段，走在了前面，獲得了相對(duì)優(yōu)勢(shì)。

深層邏輯是：對(duì)于2026年樓市走向的前瞻預(yù)判。雖然目前成都樓市處于年末下行期，有一定觀望情緒，不過(guò)，諸多房企人士的共識(shí)是，隨著房企走出當(dāng)前的業(yè)績(jī)達(dá)標(biāo)壓力，行情走到2026年二季度前后，或?qū)⒂懈e極趨勢(shì)。如此一來(lái)，保利在此時(shí)的補(bǔ)倉(cāng)，就踩準(zhǔn)了最精妙的節(jié)點(diǎn)，樓面地價(jià)更低，競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)，入市時(shí)的氛圍更好。

而之所以有這樣的研判和定力，筆者認(rèn)為，背后是多年以來(lái)保利在成都樓市的深耕不輟，才有了如今對(duì)于成都市場(chǎng)的精準(zhǔn)洞察、有力作為。

基于以上，對(duì)于成都樓市可言，保利拿地釋放積極信號(hào)——保利作為全國(guó)頭部房企，成都是其極為看好的城市，必將持續(xù)深耕，目前時(shí)間來(lái)到年尾，行業(yè)和市場(chǎng)處于筑底反彈期，市場(chǎng)“回春”、“回暖”的能量正在蓄積。

近年，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整。從投資角度來(lái)看，大肆擴(kuò)張已經(jīng)成為過(guò)去，精準(zhǔn)拿地成為主流。在地段的選擇上，“回歸居住”成為核心引領(lǐng)，將主城地段和核心資源作為價(jià)值焦點(diǎn)。不過(guò)，雖然諸多房企的投資意向較為統(tǒng)一，但是，在拿地節(jié)奏的把控上，部分房企理性不足，偏好在熱銷期高價(jià)拿地，在下行時(shí)期缺席，后市洞察不夠。

相較而言，除了對(duì)于地段、資源的高要求之外，保利在投資節(jié)奏方面審時(shí)度勢(shì)，敢于在板塊發(fā)展前期、下行周期出手，瞄準(zhǔn)板塊新周期，以專業(yè)操盤(pán)能力、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品助力區(qū)域發(fā)展及騰飛。

例如，在城市高速擴(kuò)張期，保利一直堅(jiān)持“城市的方向，就是保利的方向”，在高新、天府新區(qū)及諸多城市板塊頻繁落子，率先打造區(qū)域品質(zhì)標(biāo)桿，助力新區(qū)域的價(jià)值兌現(xiàn)；在市場(chǎng)下行周期，保利同樣成為區(qū)域發(fā)展的托舉者，成為多個(gè)板塊的價(jià)值先鋒。

◎ 保利·新川天珺實(shí)拍圖

◎ 保利·花照天珺實(shí)拍圖

最近案例是茶花板塊。2024年7月，茶花板塊約79.19畝宅地被保利摘取，成交樓面地價(jià)16000元/平米。要知道，彼時(shí)雖然茶花板塊地段好，公園及商業(yè)等資源都極為優(yōu)質(zhì)，但是，由于之前周邊住宅項(xiàng)目的聲量較小，區(qū)域發(fā)展有所停滯，部分房企當(dāng)時(shí)對(duì)于茶花板塊“無(wú)感”。

后面的故事大家都知道了，保利果斷、率先入駐之后，開(kāi)啟了茶花板塊的高光時(shí)刻，成為金牛區(qū)及主城的一個(gè)TOP級(jí)的高端樣板區(qū)域，甚至隨著熱銷不斷，部分房源一度“搶不到”。時(shí)隔一年，2025年7月，附近一宗土地樓面地價(jià)來(lái)到20200元/平米，一年時(shí)間，在保利等房企的價(jià)值奠定之下，區(qū)域樓面地價(jià)漲了4000余元/平米，價(jià)值不斷沖高。

◎ 茶花新城實(shí)景圖，圖據(jù)掌上金牛

本次拿下的青羊區(qū)外金沙約50.32畝住宅用地，和茶花板塊宅地情況類似。眾所周知，受市場(chǎng)影響，近期部分房企拿地更為謹(jǐn)慎，由此放緩了拿地計(jì)劃，而在保利的眼光里，外金沙卻擁有了再次起飛的潛力。

◎ 保利50.32畝地塊位置示意圖

其一，同樣占位主城核心地段，占據(jù)城市核心資源。西三環(huán)讓“西貴”有了高含金量，周邊多所TOP級(jí)的學(xué)校、公園、商業(yè)等核心資源密布，讓項(xiàng)目擁有了高品質(zhì)居住底蘊(yùn)。

其二，同樣具有地價(jià)向上邏輯、價(jià)值成長(zhǎng)邏輯。從區(qū)域土地供應(yīng)情況來(lái)看，此前周邊樓面地價(jià)達(dá)18000元/平米，目前保利地塊地價(jià)16500元/平米，具有地價(jià)優(yōu)勢(shì)，未來(lái)具有房?jī)r(jià)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來(lái)外金沙還有6宗左右的涉宅用地或?qū)⑼瞥觯笃诘貎r(jià)走勢(shì)留下想象空間，未來(lái)板塊將進(jìn)一步打造、升級(jí)，得以延續(xù)保利地塊的價(jià)值成長(zhǎng)空間，板塊具備后期價(jià)值噴發(fā)的可能。

◎ 青羊區(qū)外金沙擬出讓土地示意圖

對(duì)此，筆者認(rèn)為，不管是在高速擴(kuò)張期，還是在精品打造期，保利投資邏輯、投資節(jié)奏均被市場(chǎng)驗(yàn)證。其在多個(gè)板塊的“敢為人先”，是保利對(duì)于成都樓市未來(lái)走向的精準(zhǔn)研判，也是保利走在市場(chǎng)前列，被市場(chǎng)高度認(rèn)可的關(guān)鍵所在。而本次拿地值得注意的是，保利是站在全國(guó)市場(chǎng)的高度，其作為國(guó)內(nèi)頭部房企，“春江水暖鴨先知”，深知每一座核心城市的發(fā)展及脈動(dòng)，認(rèn)準(zhǔn)了成都的堅(jiān)挺價(jià)值及未來(lái)向上走勢(shì)，率先布局，搶占先機(jī)，折射出頭部房企對(duì)于成都樓市明確的“回暖”預(yù)期。

2025年的成都樓市經(jīng)歷重大變化——核心地段地價(jià)來(lái)到新高，高改產(chǎn)品從數(shù)百萬(wàn)元/套，來(lái)到部分產(chǎn)品1000余萬(wàn)/套。而在2026年前后，人們對(duì)于地價(jià)、房?jī)r(jià)的認(rèn)知或許還將刷新，且不論更高的樓面地價(jià)是否出現(xiàn)，2000余萬(wàn)/套的住宅也將到來(lái)。

從這個(gè)角度來(lái)看，兼具價(jià)格優(yōu)勢(shì)的保利外金沙約50.32畝，含金量還要上升。

土地方面，保利外金沙約50.32畝具有“稀缺”特質(zhì)。內(nèi)金沙可供開(kāi)發(fā)的新土地少之又少，幾近干涸；外金沙近年入市地塊僅數(shù)宗，在售新盤(pán)僅有3個(gè)左右，可供銷售的新房貨源較少，未來(lái)在保利新項(xiàng)目推出之際，預(yù)計(jì)貨量進(jìn)一步降低，保利或成為屆時(shí)的頭部之選。

◎ 青羊區(qū)外金沙在售新盤(pán)示意圖

如果再加上“品價(jià)比”這一優(yōu)勢(shì)，保利更將成為外金沙的出類拔萃者。分析發(fā)現(xiàn)，外金沙多個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為首改、首改為主+高改為輔，主力成交戶型段在建面約140平米以下，缺乏純粹高改項(xiàng)目。而從保利目前釋放出來(lái)的信息來(lái)看，項(xiàng)目將打造天系，天系作為“中國(guó)十大頂豪產(chǎn)品線”，已在國(guó)內(nèi)多個(gè)核心城市打出標(biāo)桿，為保利高改產(chǎn)品系。

如此一來(lái)，外金沙終于將迎來(lái)一座純粹高改項(xiàng)目。更進(jìn)一步的是，這座高改項(xiàng)目的價(jià)格可能更香，未來(lái)，購(gòu)房者有望以相對(duì)更低的價(jià)格，買(mǎi)到更高段位、更優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品。而這種項(xiàng)目，在成都主城還有多少？

另外，與稀缺相對(duì)應(yīng)的，是龐大的市場(chǎng)需求。

◎ 青羊區(qū)外金沙購(gòu)房客群示意圖

外金沙與內(nèi)金沙一脈相承，是當(dāng)前具有一定開(kāi)發(fā)規(guī)模的片區(qū)，承載著內(nèi)外金沙、內(nèi)外光華的大量改善需求。在這些區(qū)域之中，老項(xiàng)目、老產(chǎn)品占據(jù)主流，大量客群有換房、改善需求，如果要做到就近改善，就只能將眼光聚焦在外金沙板塊。但是，近年來(lái)外金沙的產(chǎn)品以首改為主，內(nèi)金沙等區(qū)域的“拔尖”人群，仍在期盼與之匹配的產(chǎn)品。這些沉淀已久的需求，正好與保利天系適配。

外金沙還與金牛關(guān)系密切。部分金牛高端客群向外金沙遷移的核心邏輯在于：不脫離原來(lái)的生活圈子，還能兼顧資源等方面的進(jìn)階。以教育為例，外金沙的成都市實(shí)驗(yàn)小學(xué)（尚雅校區(qū)）、成都市泡桐樹(shù)中學(xué)百仁分校等教育資源，均為城市TOP級(jí)。

◎ 青羊區(qū)外金沙教育資源示意圖 圖據(jù)中指·開(kāi)發(fā)云

綜合來(lái)看，保利將在外金沙打造天系高改，它以旺盛的市場(chǎng)需求為根基，將擔(dān)當(dāng)區(qū)域的“高改一哥”。而產(chǎn)品進(jìn)階的同時(shí)，區(qū)域也獲得一次確定性的上行契機(jī)。

從目前已知信息判斷，無(wú)論是面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，還是立足自我突破，保利外金沙天系將多維進(jìn)階。

至于如何進(jìn)階，近期召開(kāi)的“保利閱享家暨好房子服務(wù)煥新發(fā)布會(huì)”給出了線索——保利四川從“住有所居”邁向“住有優(yōu)居”，進(jìn)一步夯實(shí)“產(chǎn)品力+服務(wù)力+文化力”三輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展新范式。

◎ 發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍圖

其中，品質(zhì)服務(wù)錨定不動(dòng)產(chǎn)“居住屬性”本質(zhì)，以嚴(yán)苛標(biāo)準(zhǔn)與全周期管控保障居住品質(zhì)的確定性；生活服務(wù)以前置運(yùn)營(yíng)搭建全齡場(chǎng)景，借高效機(jī)制實(shí)現(xiàn)需求快響應(yīng)，讓社區(qū)成為承載生活溫度的載體；文化層面打造“閱享家”，構(gòu)建精神共鳴場(chǎng)域。

基于此，筆者認(rèn)為，“產(chǎn)品力”、“服務(wù)力”、“文化力”或?qū)⑹潜＠饨鹕程煜档倪M(jìn)化方向。

◎ 保利“閱享家”系列實(shí)拍圖

產(chǎn)品力維度，保利外金沙天系將是區(qū)域王者段位，相較目前區(qū)域的主力面積段，項(xiàng)目主力面積段預(yù)計(jì)將提升。戶型設(shè)計(jì)角度，新規(guī)戶型的尺度感、舒適度值得期待；會(huì)所打造上，保利四川提出“人均化會(huì)所標(biāo)準(zhǔn)”，新項(xiàng)目預(yù)計(jì)將擁有更高規(guī)格、更好表現(xiàn)。

服務(wù)力及文化力維度，預(yù)計(jì)高階前置服務(wù)、高階社群營(yíng)造、高階文化空間均將落地，為天系產(chǎn)品注入高質(zhì)量、長(zhǎng)周期軟性價(jià)值，為高改客群帶來(lái)高級(jí)感、歸宿感。

◎ 發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍圖

而關(guān)于項(xiàng)目更多打造方向，更多驚喜和細(xì)節(jié)，市場(chǎng)各方充滿期待。

對(duì)此，筆者認(rèn)為，市場(chǎng)期待的核心原因在于，入蓉18年以來(lái)，作為責(zé)任央企，保利始終踐行“美好生活領(lǐng)創(chuàng)者”品牌定位，持續(xù)深耕，持續(xù)推出精品，品質(zhì)看得見(jiàn)，價(jià)值被認(rèn)可。

2025年1-10月，成都房企銷售業(yè)績(jī)排行榜之中，保利以90.8億元的銷售額穩(wěn)坐市場(chǎng)前排（數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院），足見(jiàn)市場(chǎng)青睞；2025年7月，保利花照天珺迎來(lái)收官，項(xiàng)目四開(kāi)四漲四罄，以總銷售額41億元的業(yè)績(jī)引爆市場(chǎng)；2025年9月，保利椿實(shí)·九里和頌高分交付，不僅園林、公區(qū)、戶內(nèi)細(xì)節(jié)以高品質(zhì)兌現(xiàn)，同時(shí)還實(shí)現(xiàn)“交房即交證”。

◎ 圖據(jù)中指研究院

也正是因?yàn)檫@樣的實(shí)力及表現(xiàn)，保利外金沙天系再攀品質(zhì)新高，才具備真正的說(shuō)服力。繼茶花板塊之后，又一個(gè)主城熱門(mén)板塊的新時(shí)代，宣告到來(lái)。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，隨著市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期、深水期，高認(rèn)知將決定高收獲，保利等全國(guó)頭部房企，以真金白銀拿地作出的預(yù)判，一定值得信服，購(gòu)房者可以跟隨頭部房企的節(jié)奏進(jìn)行置業(yè)，也可以瞄準(zhǔn)頭部房企落定的板塊及頭部精品！