別被帶節奏！廣州豪宅真實行情曝光

廣州頂豪風頭最盛的，當屬保利玥璽灣，它像金庸江湖丟失的武林盟主令牌一樣，一盤出百盤應，市場瞬間活躍起來了。

尤其是珠江新城二手房，上周日一天就成交了9套，引得大家都在調侃：

珠城業主是不是都在出貨回籠資金，準備去買玥璽灣？

雖是玩笑話，但廣州頂豪最近確實有不少新動態值得關注，如珠城的匯悅臺、天鑾，還有二沙島的別墅。

廣州頂豪的博弈

先來看久無成交的天鑾，近期傳出成交了一套265平房源，總價約3000萬，折合單價約11.3萬/平。

截圖：小紅書帖子

天鑾——珠江新城的江景大平層公寓，南向直望珠江和獵德大橋，朝向和景觀比不少標桿住宅都好。

不過呢，據片區中介所言，該房源并非3000萬，實際成交總價是2800萬左右，折合單價約10.6萬/平。

圖源：貝殼

縱向跟自己比的話，單價10.6萬/平確實跌了不少——去年10月相近面積段成交價約12.7萬/㎡，下滑幅度約16.5%，整體上還是跑贏大市的。

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然而，房地產市場進入深度調整期，即便是頂豪也難以抵抗時代的洪流，抗跌能力強已是價值的一個先鋒體現。

橫向對比，在當下遍地跌破10萬/平的行情下，天鑾單價約10.6萬/平，已經完勝大部分二手豪宅了。

比如珠城好幾個紅盤——中海花城灣、嘉裕公館等，新近成交多數都在單價10萬以下，星匯云錦甚至6字頭。

當然啦，200平上下的大平層價格還是相對穩的，像頤德公館、廣粵尊府有好些房源超15萬/平，可見“寶刀未老”，價值仍在。

廣州“豪中豪”的大佬匯悅臺，近來雖沒成交，但下半年的掛牌率一直在漲，目前掛牌房源總計30套——

公開掛牌6套，均價超26萬/平，未上架房源24套。

截圖：貝殼，匯悅臺行情圖

從往期看，匯悅臺一般不出手，出則一鳴驚人，不知道今年是否還會有新成交。

或許有價無市也是匯悅臺大佬們的煩惱之一吧。

更老牌的豪宅區二沙島，最近成交了一套獨棟別墅，建面約359.6平，花園面積超600平，據悉掛牌僅28天便成交了。

掛牌價1億多，實際成交據稱在8600-8800萬之間，比掛牌低了1000多萬。

但是我們咨詢了片區中介，都對外保持一致口徑：還沒有成交記錄。

同在二沙島的墅類小區宏城花園，據說今年有一套3億成交的房源，但目前二手平臺未見成交記錄。

圖源：攝圖網

公開資料顯示，宏城花園新近成交是2024年一套1.1億的別墅。

可見有些頂級產品成交，因種種緣由，并不會全部對外披露。

盡管近期很多聲音在質疑珠城市場“廉頗老矣”，一有降價房源成交就看衰，但從前面的案例看，真正具有獨特性且難以替代的產品，依然能在下行市場中占據優勢。

畢竟，我們除了縱向對比樓盤自身，還要橫向考慮市場大環境。

一直跟高峰值比，除了制造集體焦慮，似乎意義不大。

豪宅三大趨勢特征

廣州頂豪也加速分化

再以天鑾為例，從去年12.7萬/平到如今10.6萬/平，約16.5%的跌幅其實是硬通貨的價格彈性的一種波動。

這背后，更是投資屬性的消退與居住屬性的回歸。

當房地產剝離狂熱，市場不再為所謂的大餅或光環買單，轉而審視地段和產品細節等綜競爭力。

天鑾能維持在10萬+，已是其江景資源和產品力的勝利，這恰恰證明，頂豪市場的價格體系告別泡沫，正在重構。

可以預見的是，未來廣州頂豪市場將呈現以下特征：

一、真正的稀缺型產品，如優質地段的別墅、江景大平層，仍將保持較強的價值支撐，但其交易周期可能延長，價格增長預期將更趨理性。

二、同質化較高的高端住宅，將面臨去化壓力，價格調整壓力相對更大。

三、市場的流動性或將成為新的關注點。在市場調整期，資產的變現能力越來越受到重視。

圖源：攝圖網

廣州的頂豪市場，正從過去單邊上漲的黃金時代，步入一個結構分化時代。

這一過程雖然伴隨著陣痛，但對市場的長期健康發展來說，意義重大，而時間會給出最好的證據。

最后，還是一句話，真正能穿越周期的，永遠是那些無法復制的稀缺品。