華南區新開盤諜報：整體開盤量增加，個盤去化表現良好

區域市場綜述：

根據，2025年10月13日-2025年11月9日華南地區重點城市廣州、深圳累計開盤及加推項目15個，推出房源3614套，以剛改及改善項目為主。廣州重點監測保利·玥璽灣項目，因區位優勢較強、產品力領先，開盤去化非常好。深圳樓盤去化分化明顯，整體表現有所提升。

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▍廣州：3個項目集中開盤，改善型項目去化較好

重點監測3個項目，共推出580套房源，位于天河區國際金融城板塊、荔灣區白鵝潭商務區板塊、南沙區南沙灣板塊。

• 價格方面，本次開盤改善型項目均價高于周邊項目，產品普遍應用容積率新規，由于均為高端改善型產品，定價相對更高。

• 客戶群多集中于30-50歲，保利翡麗甲第以廣州西部及部分佛山改善客戶為主；保利·玥璽灣則吸引全市高端改善客群，星河東悅府主要為南沙本地客群。

• 本次開盤項目均為全新盤開盤，因區位優勢較強、產品力優秀、高端改善需求旺盛，整體開盤去化較好。

主要開盤項目

熱點項目：

保利·玥璽灣（2025.11.7）

• 認購去化：開盤推出220套房源，當天認購193套，去化率為87.7%。

• 客戶定位：從區域上看，主力客群為天河區珠江新城置換客群、投資客群以及其他各區的擁有高端豪宅購買力的人群。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優點

1、區位、景觀優勢突出。項目位于天河區國際金融城板塊，南向一線臨江，是廣州CBD核心位置，周邊規劃能級較高，配套完善，且高端豪宅稀缺，改善需求旺盛。

2、應用容積率新規戶型，陽臺率高達30%以上。項目為應用容積率新規項目，當前，在新規逐步收緊的背景下顯示出一定的稀缺性。

3、產品力較好。項目園林打造11米挑高“城市浮島”，并在戶型空間，裝修材質，會所配套，藝術審美等方面對標全國頂尖豪宅項目打造產品。

深圳：推盤大幅增加，整體去化提升

重點監測12個項目開盤，共推出3034套房源，項目分布在福田、南山、寶安、龍崗、龍華及光明區，其中7個項目為純新盤，5個項目為加推樓盤。

• 價格方面，目前開盤項目定價保持不變。

• 客戶群集中于 25-45歲的剛需及改善型業主。

熱點項目：

深圳：天健灣時代府（2025.11.1）

• 客戶定位：以35-45歲改善型客戶為主，項目總價727-1339萬/套，開盤推出289套房源。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優點

1、項目位于南山蛇口板塊，連通前海、蛇口、深圳灣三大核心區；交通便捷，生活配套齊全，居住氛圍純粹，住戶結構統一。

2、項目屬于新規設計產品，低密舒適，戶型實用率極高，保值屬性更強。

深圳：中建觀玥名邸（2025.11.9）

• 客戶定位：以25-45歲剛需及改善型客戶為主，項目總價335-523萬/套，開盤推出192套房源。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目優點

1、項目位于光明鳳凰城板塊核心區域，緊鄰13號線地鐵德雅路站，交通便利。項目周邊教育資源豐富，配套齊全，生活便利。

2、項目屬于新規產品，得房率高達95%-100%，戶型設計合理，空間利用率高，適合剛需家庭。

本月開盤

表：10.13-11.9開盤項目信息

注：本報告中開盤效果評價依據為：非常好（開盤當天去化率70%以上）、較好（開盤當天去化率50%-70%）、一般（開盤當天去化率30%-50%）、較差（開盤當天去化率30%以下）。

下月預告

表：11.10-12.7部分典型項目開盤信息

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