扎心了，羅湖次新小區“卷”到3萬一平...

來源 ：深圳淘房志

淘房志現場實拍

“這一片，四個小區、6000多戶，那可不越賣越便宜嗎？”

近日，淘房君得到消息，這兩年羅湖最火的小區--觀山盛苑的單價已經“內卷”到了最低3字頭起。

常規來說，小區成交價量應該是成正比，這里成交價反而伴隨著成交量持續走低。

在實地考察中，其中一位業主跟淘房君大吐苦水，“2023年那會兒，我這套房可以賣300多萬，現在已經降了50萬，價格這么劃算，還沒賣出去。”

中介告訴淘房君，這個業主價格一直是2萬、3萬、5萬的下調，別人一下降價十幾萬，自然比他賣得快。

經過實地走訪，淘房君認為，觀山盛苑“火起來”是必然的，價格便宜、學校普高率直逼深中，但部分房源存在“致命缺陷”，看房可得擦亮眼睛了。

觀山盛苑成交持續活躍、內部分化明顯

部分戶型看似方正、實則“暗藏玄機”

觀山盛苑是羅湖“二線插花地”棚戶區改造項目，2022年入伙，2023年拿房產證，足足有2700余套房源。

淘房志現場實拍

小區共5棟住宅樓，最高樓棟達到了51層，內部有園林、兒童活動場所等。

從2023年開始，小區的成交就特別活躍，基本上每個月都是10套以上的成交。

觀山盛苑戶型面積段很多，有1房、2房、3房、4房可選，熱門成交房源是2-3房住宅。

淘房君實地看了幾套單價很低的房源，基本上都是毛坯，戶型設計各有各的缺點。

目前，小區內單價最便宜的房源，是一套50多平的兩房，單價3.7萬/平。

由于該房源的廚房、衛生間采光很差，故業主對外報價213萬，實際上還有很大的談價空間。

另外一套建面62平的3房，業主報價不到250萬，折算單價不到4萬一平；客廳采光面全部被臥室擋住，廚房和衛生間跟“暗室”區別不大。

稍微好一點的戶型，尤其是廳出陽臺的戶型，單價都是在4萬/平以上。

淘房君看過一套廳出陽臺的3房，廚房也帶小陽臺，建面81平、總價340萬，單價接近4.2萬一平。

中介跟淘房君說，這樣采光好的房子，本身價格也不高，只要業主愿意稍微降價，很快就能賣出去了。

淘房君看來，觀山盛苑很像一個微型的獨立市場，市場存在明顯分化；

好的戶型貴但好買；不好的戶型價格業主打“價格戰”，出貨速度也不快。

除了戶型影響，競品也給了小區業主很大的壓力。

觀山盛苑這一片還有觀山瑞苑、觀山嘉苑、觀山祥苑等，四個小區一共有6000多戶，大家戶型、位置都大差不差，業主想要盡快賣出房子，就看誰舍得“割肉”。

觀山盛苑地段不錯、配套成熟

對口“黑馬”學校

自住的購房者可以考慮

觀山盛苑距離最近的地鐵站是5號線布心站，距離不近，步行要10多分鐘。

樓下還有個公交站臺--“戒毒所”站。

自駕的話，出來是金稻田路，高峰期容易堵車。

小區自帶底商，可以滿足日常生活所需，附近還有布吉萬象匯、天河城等大型商場，娛樂、購物方便。

淘房志現場實拍

在教育配套上，項目樓下有個金鵬幼兒園。

淘房志現場實拍

周邊的學校有香港中文大學（深圳）附屬禮文學校、東曉小學、布心小學、翠園東曉中學等，屬于大學區招生。

其中，香港中文大學（深圳）附屬禮文學校是很多購房者選擇觀山盛苑的一個重要原因。

該校是羅湖區與頂級高校在基礎教育領域合作辦學的第一家學校，2022年開始招生。

其今年中考的普高率達到82%，在羅湖僅次于深中，跟翠園中學、翠園東曉持平，確實是一匹“黑馬”。

總的來說，觀山盛苑綜合性價比不錯，但需要注意的是部分戶型廚房、衛生間光線不行，一定要實地去看不同的單位戶型。

如果想買在羅湖、且自己預算有限的家庭，觀山盛苑可以看一看，總價低，好上車，再加上教育資源確實不錯，孩子上學問題也不用太擔心。