樓繼偉談房地產市場轉型

　　11月14日，第十六屆財新峰會，財政部原部長樓繼偉。圖：財新。本文來源：財新網

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　　樓繼偉：房地產轉型不會短期完成 需擴張性財政政策配合結構性改革

　　2021年至今，中國房地產深度調整已有四年。財政部原部長樓繼偉表示，房地產市場低迷還會持續一段時間，房地產模式轉型也不會短期完成，需要推進戶籍制度、土地制度等結構性改革。有必要保持擴張性的財政政策，并維持一段時間，不僅拉動經濟增長，也提供一定財政資金配合結構性改革。

　　樓繼偉11月14日在第十六屆財新峰會大會演講中發表上述觀點。他指出，房地產潛在風險有兩種，一是系統性風險，二是對經濟造成長期拖累的風險。目前看，經過保交樓、房地產商違約、區域中小銀行風險等逐步暴露及化解后，中國房地產已不太可能出現系統性風險，主要是對宏觀經濟的拖累風險。

　　他稱，2021年房地產泡沫破滅，在此之前房地產發展模式已經運轉20多年，形成高周轉、高杠桿、高負債的“三高”模式，造成高房價、高地價、高債務，以及地方政府土地收入占比過高等弊病。

　　債務方面，目前居民債務、非金融企業債務、政府（法定）債務占GDP比重分別為62%、170%、68.9%，在2021年泡沫破滅之后基本沒有大幅上漲，居民、企業、政府部門的債務率基本穩定，可以看出債務變化與房地產的上漲和泡沫破滅是直接相關的。樓繼偉介紹，政府的法定債務之外，隱性債務也正在逐步消化。2018年中央統計時隱性債務約有28.6萬億元，在2021年之前還有上漲，泡沫破滅時估計在35萬億元以上。泡沫破滅之后，土地出讓收入大幅減少，加上嚴格控制隱性債務，據財政部最新公布的數據到2024年底，隱性債務還有10.3萬億元，估計三年左右將隱性債務出清。

　　從中央提出“房住不炒”開始，房地產模式已在逐步轉型。樓繼偉認為，過去房地產制度一個重大缺陷是預售制，中國內地從香港學來這一制度，但跟香港有區別。香港的預售制是按照房地產項目開發進度來向購房者收款，內地是一開始就收；而且香港收的預付款只能用于本項目，內地房地產商很多將預付款拿去周轉，用于別的項目。這樣的預售制加重了房地產風險，必須改變這一傳統模式。

　　對過去四年房地產模式的轉型，樓繼偉表示，包括2021年資管新規三年過渡期結束、完全落地，將不規范的房地產非標產品全部凈值化；提出逐步取消預售制，不允許把預付的錢用于別的房地產項目，逐步改為現售制；此外，解決泡沫破滅之后的項目停擺問題，保障預售制房屋交付。這些已經在做的轉型“步子還可以加快”，但模式是長期形成的，轉型也不會短期完成，估計至少還需五年。

　　他判斷，房地產市場低迷還會持續一段時間，房子不值錢了，居民預期減弱，就會拖累消費增長，增強通縮的趨勢。因此，在一段時間內保持擴張性的財政政策和貨幣政策是必要的，并且不能僅盯著擴大消費和投資，要在拉動經濟增長的同時助力結構性改革。

　　對房地產模式轉型來說，最重要的結構性改革就是戶籍和土地制度改革。樓繼偉稱，如果近3億在城市長期居住的農民工能夠自由落戶、購房租房，城市居民可以去周邊農村購房租房，就會產生大量需求，提振消費和投資，提振房地產市場。2013年十八屆三中全會就提出戶籍制度改革，2016年國辦發文明確“租購同權”，但推進并不順利。

　　“改革觸動多方面利益，改起來非常難。”樓繼偉稱，現行制度已造成各方利益固化，包括居民、地方政府等多方面利益，特別是戶籍同住房、居住權、所有權以及公共服務都掛鉤，而大部分公共服務由當地政府提供，如果放開會損害當地政府的利益。他認為，這很大程度上要靠財稅改革配合推進。

　　樓繼偉指出，財稅改革的總體方向是提高中央事權和支出比重，把本來不該由地方行使的事權收回中央管理。例如，企業養老保險在世界范圍內基本都是由中央管理，中國的城鎮企業職工養老保險曾長期由地方管理，2018年提出逐步由中央統籌，“從中央統籌到中央管理，沒有十年做不完這一件事”，改革也需要一個比較長的過渡期。他還指出，房地產稅應是最適合作為地方稅的一個稅種，也應該按照2013年十八屆三中全會明確的方向“適時推出”。

　　此外，房地產領域的一些改革措施，比如由政府出資收回一部分積壓的房產，改造為保障性住房或公租房，提供給進城落戶的較低收入人群，也需要一定的財政資金予以配合，在一段時間內維持擴張性的財政政策。■