石景山樓市，有一對冤家

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

沒有對比，就沒有傷害。

衡量一個樓盤熱銷與否，關鍵一點在于，與對手比拼絕對值。

一個很好的例子是，中海瑞文里和首鋼璟悅長安。它們都來自石景山，一個在長安街北，一個在長安街南，相距約3.5公里。

它們至少有兩個共性：1、石景山的好房子代表；2、皆以剛需定位為主。

而且，它們也都賣得不錯。只不過，先發的首鋼璟悅長安，風頭被后來的中海瑞文里超越了。

1、首鋼璟悅長安。

7月5日開盤，入市700套房源中，首推411套，官宣當天賣出去217套，去化率達31%。

截至11月13日，網簽184套，成交均價6.12萬元/平米，網簽金額11.52億元，去化率26.29%。

2、中海瑞文里

9月25日開盤，823套房源中，首推417套房源，官宣當天賣出超300套，金額超21億元。

截至11月13日，網簽258套，成交均價6.24萬元/平米，網簽金額16.56億元，去化率達到31.35%。

這組數據一對比，誰強誰弱，一目了然。

花姐用一句話來概括：瑞文里后來居上，璟悅長安后勁不足。

來自瑞文里的產品背刺

同為石景山的好房子，相比中海瑞文里，首鋼璟悅長安占盡先發優勢。且在石景山的在售樓盤里，幾乎是唯一的地鐵盤。

今年2月8日，首鋼地產以28.01億元底價，摘得首鋼設備處SS00-1617-0001、0003地塊。

其中，0001地塊為商業金服用地，占地1.074萬平米，地上建面2.73萬平。出讓文件中，該地塊將與地鐵1號線直線和11號線二期交匯點——體育場南街站B1出入口，進行一體化設計。

0003地塊為首鋼璟悅長安，在0001地塊的北邊，占地2.8萬平米，地上建面7.59萬平米，容積率2.71，控高60米（局部80米）。

從地形上看，首鋼璟悅長安為標準的南北窄、東西長的長方形好地。東西長約246米，南北寬約112米。

而中海瑞文里則由648、650兩個地塊組成。在地形上規整度上，明顯輸于首鋼璟悅長安。

不過，在戶型和贈送尺度上，盡管二者的力度都不小，但中海瑞文里還是略勝一籌。（詳見《北京樓市，最后的陽臺之戰》）

首鋼璟悅長安稍豐富些，共四個段位：83平東西向兩居、97和107平三居，以及133平四居。

中海瑞文里沒有兩居產品，三款戶型為：90平和110平三居，以及131平四居。

贈送尺度方面，它們均有南北內嵌陽臺，南向都是頂著1.8米上限而行。主要區別在于：

1、北向陽臺上，中海瑞文里進深也為1.8米，131平另多了一處，進深為1.1米；首鋼璟悅長安所有戶型則只有一處，107平進深為1.1米；

2、首鋼璟悅長安97平南向內嵌陽臺只有客廳一處，主臥為飄窗；中海瑞文里90平，客廳主臥均為內嵌陽臺。

璟悅長安：好房子元素用力過猛

在花姐看來，除了產品上贈送尺度上的些許劣勢外，很多條件上，首鋼璟悅長安是不輸中海瑞文里的。

但為何同在一個大屋檐下，它后期就賣不動了呢？

購房者眼睛是雪亮的。在居住的舒適度上，首鋼璟悅長安要落后中海瑞文里。

背后，恰恰是過于追求好房子元素后，形成的反噬。（詳見《石景山好房子，用力過猛了》）

先來看看首鋼璟悅長安的樓間距。112米的地塊進深，首鋼地產在它身上，規劃了4排16棟6-18層的住宅樓。

而為了突出中央園林效果，首鋼璟悅長安4排樓棟，進一步被壓縮成南北兩個大格局。

這直接導致樓與樓之間，最小的距離只有9米，形成了大量的角煞，遮擋嚴重。

反觀中海瑞文里，兩個地塊加一起5.6萬平米，達到了首鋼璟悅長安的兩倍，再加最高1.7的容積率，也只規劃了16棟5-16層住宅樓。

僅從此點看，中海瑞文里兩個小區的通透程度，要遠強于首鋼璟悅長安。

雪上加霜的是，大尺度的陽臺和其他好房子元素，進一步讓首鋼璟悅長安的樓體變厚了。

它所有南北陽臺的進深加一起，可接近12米左右。這也就意味著，它的樓間距，因這些贈送手段，變窄了12米。

花姐曾測算過，首鋼璟悅長安所有不計容面積加一起，約1.27萬平米。

也就是說，它真實的容積率，比2.71足足多出了0.45，達到了3.16。

一個有趣的細節，首鋼璟悅長安開盤時，沙盤上居然沒有建筑模型，而是被一堆透明的水晶體替代了。（詳見《單憑水晶體，北京有房子賣爆了》）

這樣的手法，在北京樓市，十分罕見。

作為首鋼璟悅長安的掌舵者，杜林巍和他的團隊，當時的這種做法，是不是想刻意降低樓間距過密的現實呢？

花姐點評

在石景山樓市，首鋼璟悅長安和中海瑞文里是一對競品。

它們有點這樣的感覺：既生瑜，何生亮。

在一個不大的樓市板塊，一般只有一個王者。

拿通州來舉例：當河景房中建運河玖院一面市，它強大的虹吸效應，吸走了絕大部分通州的客戶，一枝獨秀。

它越熱，就越有人買單。

相反，如果某個熱盤，一旦冷下來，就很難恢復元氣。

在石景山樓市，首鋼璟悅長安就有點后勁不足，被中海瑞文里的勢頭壓下去了。

留給首鋼璟悅長安總經理杜林巍的時間不多了，手中還有約500套房子沒賣出去。