半年跌千萬，深圳灣何時止跌......

深圳灣的豪宅正陷入前所未有的困難期。

根據淘房君調查了解到，整個10月份，深圳灣才成交7套頂豪，創下年內最差成交記錄。

恒裕濱城二期，建面170多平的戶型、中高層，今年3月份成交價在4700萬上下；10月底最新成交的一套同面積段的高層，只要3600萬；半年時間，跌價上千萬。

卓越維港南區，建面177平的5房，中間樓層，今年4月成交單價接近18.5萬/平；最新成交單價回落到16.1萬/平。

成交量上不去，成交價一直被“砍”，業主們信心嚴重受挫。

與此同時，深圳灣澐璽最新定價被爆出，單價14.3萬-30萬/平、總價3000萬-1.5億，這批新品一定程度上也會沖擊到深圳灣二手市場。

深圳灣還要調整到什么時候才是個頭啊......

深圳灣成交價持續走低

較高峰期普遍回調30%+

從近期的成交來看，作為頂豪“風向標”的恒裕濱城二期，10月成交了兩套建面168平的4房，全部都是可看海景的超高層；

月初，房源成交價3700萬；月底，直降百萬，房源成交價3600萬；持續刷新近五年價格新低。

要知道，該戶型在2022年，低樓層都能賣到5000萬；回落達到28%。

小區建面228平的樓王戶型，去年成交價7900萬；現在超高層中出現了一套筍盤，業主報價6250萬；調整幅度超20%。

卓越維港南區雙證合一后，建面176平的戶型一度從3610萬漲到了4700萬；

近期，該戶型成交價3100萬，價格為雙證合一以來的新低，跌幅約34%。

華潤城悅府1期，一套建面249平的4房，高樓層，今年3月業主報價6000萬，無人接手；

現在直降900萬、報價5100萬，比去年6月成交的中低層房源價格還低，依然無人接手。

三湘海尚，建面208平的4房，今年3月成交了一套3780萬的筍盤；

最新高樓層二手房的報價已經下調至3600萬，比起3年前，調整幅度將近50%。

實際上，在長達三年的市場低谷期，深圳灣資產一直保持著很強的抗跌性；

直到2024年年中，才出現“補跌”，沒想到一發不可收拾，價格踩踏嚴重；

現在深圳灣的價格已普遍回調30%以上，但近期依然沒有出現“止跌”跡象。

超千套新房即將上架

沖擊深圳灣二手市場

對于近期深圳灣行情持續低迷，淘房君認為，是受到了新房市場的沖擊。

今年底或者明年初，南山新房市場有3個豪宅都要賣，總供應量超過1000套，預計都是兩千萬級別的豪宅。

包括：

后海總部基地的深圳灣澐璽，即將發售產品建面209-1050平；

深圳灣片區的中信信悅灣（原元灣府），計劃上新建面210-510平的產品；

蛇口的后海璽，首推建面197-235平大平層。

而深圳灣二手房市場一年的成交量也就200余套，新房供需比達到了驚人的5：1。

目前，深圳灣澐璽價格被爆出，包括：

209平：3000萬-3400萬，單價14.3萬-16.3萬/平；

269/295平：4100萬-4600萬，單價15.2萬-17.1萬/平；

305平：5300萬-5500萬， 單價17.4萬-18萬/平；

375平（西南）：6600萬-7000萬，單價17.6萬-18.6萬/平；

408平：6800萬-7500萬，單價16.6萬-18.4萬/平；

375（東南）：8000萬-8500萬，單價21.3萬-22.6萬/平；

500平：1.5億左右，單價30萬/平。

對于這個價格，市場上也有兩種聲音。

一方面，有購房者認為這個地段本身就值錢。

澐璽作為“后海總部基地”近十二年來的唯一住宅用地，周邊都是高端寫字樓、商業中心，底子上就是頂級；有購房者直言，這里的城市面貌跟上海外灘復星金融很相似。

再加上3.6米層高、接近100%使用率、進深超2米的陽臺等，戶型和品質也是沒得挑。

并且，澐璽的價格確實比很多人預想的要低，價格優勢可以包容很多東西。在2018年，寶安壹方城都14萬一平了，現在深圳灣起步14萬一平，確實劃算。

另一方面，有購房者認為，從自身居住舒適度來看，澐璽不達預期。

最主要的就是密度偏高和景觀差異。

譬如，悅府364平的戶型，主臥客廳都是無遮擋的海景，澐璽375平的戶型，卻做不到這一點。

雖然兩者價差上千萬，但就是有土豪愿意多花一千萬為景觀買單。

同時，淘房君也從二手中介處了解到，澐璽的實際價格或許比爆出來的還要更低，這確實吸走了不少客戶的注意力，本來準備出手的買家，現在要先去澐璽看看樣板間、等其最終定價出來，再做決定。

深圳灣的豪宅，何時才能止跌？

深圳灣豪宅行情一路走低，主要原因在于購買力信心受挫。

淘房君從豪宅領域的資深中介那了解到：

干實業或者底蘊“老錢”常年穩定流向香蜜湖或者華僑城，一直有購買力“托底”；

購房者追求更極致的低密居住體驗外，更認為兩個片區屬于難得的“風水寶地”，因此他們對香蜜湖、華僑城的豪宅價格心理預期不低。

“新貴”們買入深圳灣、寶中、前海等本來就是更偏向投資+自住，甚至投資傾向蓋過自住屬性，現在市場未能企穩，大家只能把錢攥在手里繼續觀察。

此外，“限購”的存在，也把很多優質資金攔在了“門外”。

“杭州全面放開之后，單價沖14萬”，該中介調侃道，“如果今天南山住宅放開限購，講不定明天深圳灣的價格就漲上去了。”

淘房君也了解到，杭州的南星橋、江河匯等核心板塊單價突破8萬/平，外地客占比達71%。

無獨有偶，廣州全面放開限購后，還誕生了今年全國首個“百億開盤”項目--保利玥璽灣，單日銷售額破100億。

而即便未來依然不放開限購，淘房君認為，深圳灣豪宅的價格下降空間已經不大了。

畢竟大資金抄底一線城市豪宅的動作也在加快。

同樣未全面放開限購的上海，今年上半年，其部分豪宅單價突破30萬/平，單套5000萬以上豪宅成交量占全國78%。

深圳灣豪宅已經深度調整，部分豪宅的跌幅甚至超出市場平均水平，大資金遲早會來抄底。

現階段，只要新房價格不瘋狂砸盤，深圳灣二手市場就有真正企穩的希望。

來源：深圳淘房志