諷刺！新規(guī)陸續(xù)出臺(tái)，蘭州沒買房的人“賭贏”了？

說起來有點(diǎn)諷刺，也有點(diǎn)不公平。

沒有人能預(yù)料到，過去幾年高位買房的蘭州購(gòu)房者，如今混的是四面楚歌。

一部分蘭州購(gòu)房者一邊看著自己的房子價(jià)格下跌、一邊還要付房貸還利息；即便是沒有貸款壓力，想要出手自己的房源的購(gòu)房者，也得咬牙把價(jià)格打骨折，才勉強(qiáng)有人關(guān)注一下。

反觀那些沒買房的蘭州人，心理壓力可就小了很多，連晚上睡覺都略微踏實(shí)些。

他們手頭能拿去穩(wěn)健理財(cái)?shù)默F(xiàn)金就不少，稍微有點(diǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的，還能有點(diǎn)收益率；即便是手頭不寬裕的人，也能相對(duì)保證自己的生活品質(zhì)，最起碼沒虧錢！

蘭州經(jīng)紀(jì)人最頭疼的一句話，無非就是客戶的“再等等看”，可擱五年前，買房這事還能等嗎？大家生怕晚買一步，房?jī)r(jià)就又漲了。

最近一段時(shí)間，無論是打開群消息，還是朋友圈，到處都能看到房?jī)r(jià)下跌、最低價(jià)的消息，大家早已見慣不怪，甚至連討論有關(guān)房地產(chǎn)消息的興致都沒了。

人們普遍認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不行了，可實(shí)際上，并非如此。只不過是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則，發(fā)生了改變罷了。

“十五五”規(guī)劃、保障性住房和配售型住房的“常態(tài)化運(yùn)行”、財(cái)稅改革、租房條例的實(shí)施……這些政策單看可能沒什么，可放一起就是一套組合拳，拳拳打在了房地產(chǎn)的命門上。

最近新出臺(tái)的“十五五”規(guī)劃中提到：“要完善促進(jìn)消費(fèi)制度機(jī)制，清理汽車、住房等消費(fèi)不合理限制性措施。”

這是房地產(chǎn)第一次在國(guó)家頂層文件中，被明確定位為“消費(fèi)品”。且后期，上層還要通過一定的限制措施，來釋放住房的消費(fèi)潛力。

也就是說，未來蘭州的住房，也是消費(fèi)品屬性，原來被賦予的投資理財(cái)功能，必將退出歷史舞臺(tái)，過去那個(gè)靠炒房賺錢的時(shí)代，已然成為了歷史。或許會(huì)有人認(rèn)為，房子本來也是消費(fèi)品，這能有啥大變化？

實(shí)則不然，要知道，自打1998 年房改后，房子就多了個(gè)金融屬性，成了蓄水池、投資品，炒房客囤房、開發(fā)商漲價(jià)，剛需族只能掏空六個(gè)錢包接盤。

而此次，住房和汽車并列成了消費(fèi)品，也就是會(huì)跟汽車一樣，這種消費(fèi)品的特點(diǎn)就是：用著會(huì)舊、留著會(huì)貶，核心是滿足需求，不是投資。

拿汽車做對(duì)比，假設(shè)買輛10萬(wàn)的車，只要看出4s店就會(huì)開始貶值，然后變成二手車，再想賣掉就得降價(jià)，如果再使用上三五年，那保養(yǎng)費(fèi)、油費(fèi)不斷，車子還會(huì)老化貶值，最后的價(jià)值只會(huì)更低。

誠(chéng)然，這并不是絕對(duì)的，就像較為稀有以及具備收藏價(jià)值的汽車，不會(huì)貶值，甚至也會(huì)有人高價(jià)收購(gòu)一個(gè)道理。

那么，房子也一樣，未來蘭州大部分房子會(huì)貶值，尤其二手老破小，以后可能就是“賣不掉、租不出”的狀態(tài)，就像十幾年前的舊家電，扔了可惜，留著沒用。

但不可否認(rèn)的是，一部分具備產(chǎn)品力的房子，還是相對(duì)穩(wěn)定的。這就導(dǎo)致蘭州市場(chǎng)上的新房項(xiàng)目，分化程度也愈發(fā)嚴(yán)重……

很多普通的新房項(xiàng)目，由于供給充足，價(jià)值也開始隨著市場(chǎng)供需和使用場(chǎng)景而變化，遠(yuǎn)郊房、不具備優(yōu)勢(shì)等的新房項(xiàng)目，貶值現(xiàn)象十分普遍。可還有一部分新房項(xiàng)目，價(jià)格較高，去化率也很不錯(cuò)。

先來看一組數(shù)據(jù)，中指研究院公布數(shù)據(jù)顯示：10月份全國(guó)100個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.28%，同比上漲2.67%。

蘭州10月的新房市場(chǎng)變現(xiàn)也比較火熱，有的項(xiàng)目在短短的小長(zhǎng)假期間，就能二三十套，甚至七八十套、上百套。

而這熱火的勢(shì)頭，其中包括兩個(gè)原因：一是核心區(qū)高房?jī)r(jià)改善樓盤的供給增加，拉高了整體成交價(jià)；二是四代宅房子的出現(xiàn)，通過低容積率、高得房率對(duì)沖了樓市趨冷的幅度。但本質(zhì)上來說，這部分產(chǎn)品自然是占據(jù)了值得認(rèn)可的優(yōu)勢(shì)，才能擁有有一定的話語(yǔ)權(quán)。

除了分化嚴(yán)重的現(xiàn)象外，還有一部分政策的出臺(tái)，在不斷擠壓著普通新房市場(chǎng)。

今年10月，蘭州市公共租賃住房保障資格申請(qǐng)審核工作將轉(zhuǎn)入常態(tài)化運(yùn)行，而早在3月，蘭州市配售型保障性住房也開始執(zhí)行線上線下常態(tài)化申請(qǐng)。也就是說：符合條件的蘭州人，可以“隨時(shí)申請(qǐng)”公租房與配售型保障性住房。

這部分由政府提供優(yōu)惠政策的房源，價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)，且房源與市場(chǎng)上的普通新房也并無差別。

這就導(dǎo)致很大一部分中低收入住房困難的家庭、新就業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員，也就被分流在了這部分房源上。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的產(chǎn)品選擇越來越多時(shí)，購(gòu)房者也就有了更充足的選擇，眼光也會(huì)變得更加挑剔，除了“硬”剛需，選擇當(dāng)下買房的人也就更少了。

眼下，蘭州新房市場(chǎng)分化嚴(yán)重，而二手房市場(chǎng)，幾乎可以說是“重災(zāi)區(qū)”了。

2025年政府工作報(bào)告中，首次將財(cái)稅改革新路徑與住房體系構(gòu)建并列提及，這也就釋放出了一個(gè)信號(hào)：穩(wěn)定房?jī)r(jià)、增加地方財(cái)政收入、縮小貧富差距。

政策還沒正式落地，市場(chǎng)已經(jīng)開始反應(yīng)。蘭州很多手握三套及以上房產(chǎn)的家庭坐立不安，他們未來面臨的，可能不僅是房?jī)r(jià)成本的虧損，還可能面臨多交一部分稅費(fèi)的問題。

此外，9月15號(hào)住房租賃條例正式實(shí)施，明確租賃合同都需實(shí)名備案，房東無正當(dāng)理由不能扣減押金、不能漲房租、合同期內(nèi)趕人等。

一定程度上，政策的出臺(tái)給蘭州租客撐起了保護(hù)傘，也給過去那些“難說話”的房東，帶上了緊箍咒，他們的租房成本也會(huì)相應(yīng)上漲。

再來看一組數(shù)據(jù)，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格最新公布：10月份100個(gè)城市二手住宅環(huán)比全部下跌，蘭州環(huán)比下跌0.5%。

于是，蘭州市場(chǎng)上二手房掛牌量激增，甚至出現(xiàn)“降價(jià)急售”的房源，一部分主城老舊二手房的單價(jià)，甚至都被積壓在3000多每平米。

政策不斷調(diào)整，蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體預(yù)期較低，剛需減少、房租越來越便宜，新產(chǎn)品不斷沖擊市場(chǎng)……

不可否認(rèn)，這一樁樁、一件件都不只是簡(jiǎn)單的管控和限制，而是一種轉(zhuǎn)型，更是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種全新布局。

其最終的目的，并非讓房?jī)r(jià)持續(xù)下探，而是促進(jìn)交易量回升，穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展和新模式。

能肯定的是，未來蘭州房?jī)r(jià)的分化會(huì)愈演愈烈，一部分會(huì)徹底失去流動(dòng)性，另一部分資源型的資產(chǎn)，則會(huì)在不斷的轉(zhuǎn)型下，逐漸適應(yīng)市場(chǎng)。

只不過，對(duì)于購(gòu)房者來說，任何資產(chǎn)都有周期性，在這種背景下，在做決策前，還是要先緊跟趨勢(shì)和信號(hào)才行。

作者=指蘭針·小芒果

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