房子空著，物業(yè)費(fèi)能不能不交？法院這樣判

2022年初，在外地打工多年的李某回到老家，在某小區(qū)買(mǎi)下了一套新房，順利辦理了收房手續(xù)。也就在那天，他在房產(chǎn)公司的安排下，與小區(qū)物業(yè)公司簽下了一份物業(yè)服務(wù)協(xié)議。不過(guò)，由于手頭資金緊張，李某并沒(méi)有立即裝修，房子也就一直空著，沒(méi)人住。

時(shí)間一晃兩年過(guò)去，李某因一直未繳納物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司多次電話催繳。而他始終堅(jiān)持：“我一天都沒(méi)住過(guò)，沒(méi)享受過(guò)任何物業(yè)服務(wù)，憑什么交錢(qián)？”2024年3月，物業(yè)公司一紙?jiān)V狀，將李某告上法庭，要求他支付拖欠的物業(yè)費(fèi)，并承擔(dān)相應(yīng)的違約金。

庭審中，雙方各執(zhí)一詞。李某情緒有些激動(dòng)，他說(shuō)：“我這房子連裝修都沒(méi)裝，平時(shí)根本沒(méi)人進(jìn)去，也就逢年過(guò)節(jié)回來(lái)看看。物業(yè)為我做了什么？我根本沒(méi)享受到服務(wù)。”而物業(yè)公司方面則回應(yīng)稱(chēng)，雖然房屋空置，但物業(yè)的服務(wù)并沒(méi)有停止——小區(qū)的公共區(qū)域保潔、綠化維護(hù)、保安巡邏、設(shè)施檢修等工作一直在進(jìn)行，這些服務(wù)面向的是整個(gè)小區(qū)，并不因某一戶是否入住而改變。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某作為業(yè)主，已與物業(yè)公司簽訂了合法有效的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)公司依約為小區(qū)提供了基本服務(wù)，而張某未能舉證證明物業(yè)存在未履行合同或服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的情形。因此，法院判決張某應(yīng)當(dāng)依約支付物業(yè)費(fèi)，并承擔(dān)相應(yīng)的違約金。

這一判決結(jié)果，其實(shí)與《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條的規(guī)定一致。該條款指出：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。”換句話說(shuō)，物業(yè)服務(wù)是面向全體小區(qū)業(yè)主的，具有整體性和公共性，并不以個(gè)別業(yè)主是否實(shí)際使用為前提。

更進(jìn)一步看，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容遠(yuǎn)不止于打掃某一戶住宅外部走廊。根據(jù)《民法典》規(guī)定，除了業(yè)主專(zhuān)屬的住宅部分之外，電梯、樓道、外墻、小區(qū)綠地、道路等都屬于業(yè)主共有部分。物業(yè)公司的很多工作，正是代表全體業(yè)主對(duì)這些共有部分進(jìn)行管理和維護(hù)。即使房屋空置，小區(qū)的公共照明、保安巡邏、垃圾清運(yùn)、綠化養(yǎng)護(hù)等工作仍須照常進(jìn)行，并不會(huì)因某一戶無(wú)人居住而減少工作量。這也是法律未將“空置房屋”列為物業(yè)費(fèi)減免理由的根本原因。

那么，一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是：空置房屋是否可能享受物業(yè)費(fèi)減免？

答案是：有可能，但有條件。

如果物業(yè)服務(wù)合同中明確約定了空置房可享受物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠，或者物業(yè)公司自愿同意減免，業(yè)主當(dāng)然可以主張。而從地方政策層面來(lái)看，全國(guó)并沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定，各地政策差異較大。例如，某些省市規(guī)定，房屋交付后若連續(xù)空置超過(guò)六個(gè)月，業(yè)主可申請(qǐng)按一定比例減免物業(yè)費(fèi)。這也解釋了為什么有些人認(rèn)為“沒(méi)入住可以少交”，而有些人卻被告知“必須全交”。

因此，如果你家也有空置房，建議主動(dòng)查閱當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，或向住建部門(mén)咨詢具體政策，看是否符合減免條件。

此外，需要關(guān)注的是，如果物業(yè)公司并未真正履行合同義務(wù)，比如小區(qū)環(huán)境臟亂、安保缺失、公共設(shè)施長(zhǎng)期失修，那么業(yè)主有權(quán)依據(jù)合同要求其承擔(dān)責(zé)任，甚至可以主張減免部分物業(yè)費(fèi)。但這需要業(yè)主保留好證據(jù)，如圖片、視頻、溝通記錄等，以證明物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在嚴(yán)重瑕疵。

交物業(yè)費(fèi)的本意，是業(yè)主為維護(hù)共同生活環(huán)境而分擔(dān)的成本。即便房屋空置，作為小區(qū)的一員，業(yè)主仍無(wú)法完全脫離這個(gè)“共同體”的責(zé)任網(wǎng)絡(luò)。在法律的框架下，理解義務(wù)、理性溝通、依法維權(quán)，才是解決此類(lèi)糾紛的正途。