四問西部物流地產(chǎn)市場：何以率先突圍？

當(dāng)前，西部城市物流地產(chǎn)資產(chǎn)*供應(yīng)逐年下降，供需結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，租金筑底企穩(wěn)，租賃市場進(jìn)入拐點(diǎn)。其表現(xiàn)不僅優(yōu)于同區(qū)域其他類型的商業(yè)地產(chǎn)，而且在全國范圍內(nèi)橫向?qū)Ρ韧愘Y產(chǎn)時(shí)，西部地區(qū)已成為率先邁入物流地產(chǎn)存量資產(chǎn)穩(wěn)定運(yùn)營階段的區(qū)域市場。在此背景下，仲量聯(lián)行從四大問題切入，追本溯源，系統(tǒng)回顧西部物流地產(chǎn)的發(fā)展歷程，為市場各方未來的決策提供有益思路。

*注：本文所討論的物流地產(chǎn)指用于投資租賃的資產(chǎn)，不含自用型資產(chǎn)；西部城市特指成都、重慶、西安。

01

西部城市供應(yīng)在全國率先見頂

近年，西部城市倉儲(chǔ)用地出讓門檻抬高，獲地條件增加，大幅限制了一手倉儲(chǔ)用地土地交易規(guī)模。成都、重慶、西安三城的一手倉儲(chǔ)用地交易面積從2012-2019年的年均553.2萬平方米，大幅下降至2020-2024年的270.9萬平方米。且由于物流地產(chǎn)業(yè)主稅收貢獻(xiàn)能力通常低于營收較高的制造商，獲取工業(yè)用地用于物流地產(chǎn)開發(fā)也同樣難以實(shí)現(xiàn)。因此隨著上游土地供應(yīng)收緊，西部物流地產(chǎn)市場新增供應(yīng)在2020年達(dá)到歷史峰值后，隨后逐年下探。2024年，西部三城新增供應(yīng)總量僅為74.7萬平方米。與此相對，京津冀、長三角、大灣區(qū)的物流地產(chǎn)市場自2020年卻開始陸續(xù)進(jìn)入高供應(yīng)周期，2024-2026年陸續(xù)達(dá)到供應(yīng)峰值。

截至2025年第三季度，西部物流地產(chǎn)市場在供應(yīng)逐年下降的背景下，已進(jìn)入近五年的去化窗口期，成渝西三城的平均空置率也從2020年的23.9%，快速降至近期6.5%的歷史低位。

02

需求韌性強(qiáng)，內(nèi)外需波動(dòng)

對物流地產(chǎn)需求沖擊較小

近年來，受到不確定的市場環(huán)境等因素的影響，內(nèi)外需增長遇到挑戰(zhàn)。而此時(shí)西部物流地產(chǎn)項(xiàng)目雖也受到終端用戶營收利潤下滑所帶來的承租能力下降的影響，但由于其服務(wù)民生的基礎(chǔ)設(shè)施屬性，其需求在本周期中展示出極強(qiáng)的韌性。涉及居民日常消費(fèi)的食品飲料、日用品等商品零售商及其第三方供應(yīng)鏈企業(yè)是西部物流地產(chǎn)的需求主力，其剛需屬性導(dǎo)致需求彈性極低，受各行業(yè)經(jīng)營波動(dòng)影響較小。此外，西部三城均擁有高能級的物流樞紐定位，使得物流地產(chǎn)需求來源不僅覆蓋所在省市居民日常消費(fèi)，同時(shí)還能進(jìn)一步輻射區(qū)域內(nèi)其他省市的商品流通活動(dòng)。

在穩(wěn)定的居民消費(fèi)品存儲(chǔ)需求之外，新能源制造業(yè)發(fā)展提速也進(jìn)一步為西部物流地產(chǎn)帶來了大量工業(yè)品倉儲(chǔ)需求，使其成為零售商貿(mào)消費(fèi)品與制造業(yè)工業(yè)品倉儲(chǔ)需求齊頭并進(jìn)的市場。多樣化的行業(yè)分布，讓西部物流地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)愈趨穩(wěn)固。

隨著空置率降至個(gè)位數(shù)水平，租金何時(shí)止跌回升成為市場各方關(guān)注的焦點(diǎn)。從歷史數(shù)據(jù)來看，租金表現(xiàn)往往與空置率變化呈高度負(fù)相關(guān)性，這一趨勢持續(xù)至2022年。2023年開始，受物流地產(chǎn)主力需求企業(yè)經(jīng)營波動(dòng)，以及新增需求租戶承租能力降低的影響，西部市場平均租金跌幅隨空置率的下降而擴(kuò)大。而這一階段租金異常表現(xiàn)的主要原因是：主力租戶搬遷換租頻次增加，業(yè)主以價(jià)換量，不斷填補(bǔ)空置面積，造成短期市場信心不足。隨著西部三城空置率逐步降至6-7%區(qū)間，業(yè)主信心逐步修復(fù)，以超低價(jià)爭奪租戶的動(dòng)力大幅減退，更多業(yè)主將下一階段的租賃目標(biāo)聚焦于租戶優(yōu)化，招引租期長、業(yè)務(wù)穩(wěn)定性較強(qiáng)的租戶以優(yōu)化項(xiàng)目整體收益。2025年前三季度，西部城市中已有部分接近滿租的子市場錄得租金回調(diào)。

從決定未來物流地產(chǎn)市場新增供應(yīng)量的核心指標(biāo)——一手倉儲(chǔ)用地成交來看，土地供應(yīng)收緊，受讓企業(yè)獲地條件限制嚴(yán)格的趨勢沒有改變。從近兩年（2024年1月-2025年10月）西部三城成交的一手倉儲(chǔ)用地受讓企業(yè)類型來看，國有投資企業(yè)以39.8%的面積占比躋身倉儲(chǔ)用地最大受讓方；其次為私營實(shí)業(yè)企業(yè)（30.4%），主要服務(wù)于自身生產(chǎn)研發(fā)、商貿(mào)物流相關(guān)的倉儲(chǔ)需求，以自用為主；此外還有10.5%的面積被私營快遞企業(yè)獲取，用于自建分撥中心；6.0%的面積則出讓給私營及外資物流地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)。

綜上所述，依照一手土地交易市場情形，預(yù)計(jì)未來3-5年，來自私營及外資物流地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建項(xiàng)目將逐步減少。而對于倉儲(chǔ)用地最大受讓方的國有投資企業(yè)，其主要承擔(dān)城市土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、投融資及運(yùn)營管理職能，與物流倉儲(chǔ)物業(yè)載體的開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)基本匹配——西部城市已錄得此類投入市場租賃的物流地產(chǎn)項(xiàng)目案例。

近兩年，雖然國有投資企業(yè)已占有近四成的倉儲(chǔ)用地份額，但其在西部三城的總建設(shè)用地面積僅為108萬平方米（1622.3畝）。加之這些企業(yè)的物流地產(chǎn)開發(fā)多優(yōu)先服務(wù)于自身和地區(qū)產(chǎn)業(yè)功能發(fā)展，例如港口商貿(mào)、多式聯(lián)運(yùn)物流服務(wù)、工業(yè)園生產(chǎn)配套等，面向市場的可租賃面積將相應(yīng)減少，因而對租賃市場新增供應(yīng)的影響非常有限。

另一方面，地方國有投資企業(yè)擁有很強(qiáng)的屬地化業(yè)務(wù)屬性，使其難以形成跨地區(qū)、大范圍的規(guī)模化開發(fā)。此外，這類企業(yè)既要在服務(wù)城市產(chǎn)業(yè)功能發(fā)展的同時(shí)兼顧市場化租賃運(yùn)營，這加大了此類項(xiàng)目的運(yùn)營，難以確保穩(wěn)定收益。單個(gè)企業(yè)小體量資產(chǎn)疊加難以預(yù)測的未來收益，將增加物流地產(chǎn)項(xiàng)目再融資和資產(chǎn)退出的不確定性。從近兩年地方國有投資企業(yè)的物流地產(chǎn)項(xiàng)目來源來看，小規(guī)模開發(fā)建設(shè)輔助自身業(yè)務(wù)，以及購買存量市場成熟物業(yè)，已經(jīng)成為此類企業(yè)投資物流地產(chǎn)的主要選擇。因此，面向市場租賃的物流地產(chǎn)供應(yīng)或?qū)㈦y以重回高峰。

在復(fù)雜多變的內(nèi)外需環(huán)境中，西部城市物流地產(chǎn)需求保持穩(wěn)定，主要得益于以下幾點(diǎn)：

1

居民商品零售消費(fèi)平穩(wěn)增長，增速高于全國平均水平，且撬動(dòng)升級類消費(fèi)品的國家杠桿作用顯著。在“十五五”規(guī)劃中，內(nèi)需戰(zhàn)略仍將是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長主動(dòng)力，惠民生、促消費(fèi)仍是下一階段的重點(diǎn)國策之一；

2

西部低線城市線上消費(fèi)滲透率提升。隨著直播電商、平價(jià)電商持續(xù)拓展下沉市場用戶，過去線上消費(fèi)規(guī)模和頻次較低的西部低線城市具有廣闊增長空間，支撐西部省市的快遞業(yè)務(wù)量在中期保持高增長趨勢；

3

新能源汽車產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)重慶汽車產(chǎn)業(yè)重拾增長動(dòng)能，依托兩大銷售市場份額較大的中國自主汽車品牌，重慶汽車產(chǎn)量在全國的占比已回升至8.0%（截至2025年前三季度）；龍頭整車廠產(chǎn)量擴(kuò)大所帶來的零部件存儲(chǔ)需求量也將持續(xù)攀升。

以上需求趨勢在中短期內(nèi)難以改變，西部城市以“消費(fèi)品+工業(yè)品”為雙輪驅(qū)動(dòng)的需求結(jié)構(gòu)，因其較高的平衡性與穩(wěn)定性，將持續(xù)穩(wěn)健前行。

“西部城市空置率進(jìn)入健康水平后，隨著新一輪新租和續(xù)租周期的開啟，租金有望在未來1-3年內(nèi)止跌回升。運(yùn)營穩(wěn)定物流地產(chǎn)項(xiàng)目將獲得更多投資人關(guān)注。”