上海商業地產回暖：大體量資金涌入，一季度大宗交易成交金額同比漲27%

界面新聞記者 | 王婷婷

今年一季度，隨著政策持續發力、經濟活躍度穩步回升，上海商業地產市場迎來積極回暖，為全年奠定良好開局。

近日，多家商業地產機構相繼發布2026年第一季度上海房地產市場報告顯示，上海投資市場交易情緒回暖，寫字樓、零售物業及倉儲物流等板塊市場活躍度提升，機構人士稱，“筑底的時間已經到了。”

仲量聯行上海商業地產部總監兼華東區零售地產部負責人黃臻向界面新聞指出，2026年第一季度，投資市場方面，上海核心區域資產成交勢頭活躍，成交總額同比上升。上海旅游市場持續回暖，推動酒店市場穩步復蘇。

“上海甲級辦公樓市場需求持續回暖，租金降幅收窄，整體市場表現分化。物流地產方面，租戶主導的市場環境為眾多本地企業提供了倉儲設施升級契機。”

表現最亮眼的是大宗交易市場，仲量聯行報告顯示，2026年第一季度，上海大宗交易市場成交額錄得約146億元，同比增長27%。

據了解，一季度數宗地標性辦公樓成交拉高了單體交易規模，平均單體交易額從2025年一季度的4.8億元升至6.1億元，同比增幅同樣為27%。延續2025年以來的趨勢，資金明顯向優質標的集中，市場整體呈現回暖態勢。

從成交結構來看，呈現以下兩大特征，一是交易聚集內環內，本季度共錄得24宗交易，其中15宗為內環內資產，成交總額達103億元，占一季度總成交額的70%。二是地標辦公備受大資金青睞，核心區域辦公物業仍為買家投資首選，買家資金體量亦越來越充沛，一季度辦公物業交易額達97億元，占總成交額的66%。

在仲量聯行看來，經歷了2025年市場對核心辦公物業的持續競逐后，2026年一季度上海核心辦公資產迎來密集成交，上海新天地、人民廣場、陸家嘴等核心板塊，均有地標性辦公物業完成交易，延續了去年地標建筑的交易熱度。

圖片來源：仲量聯行

“這一趨勢顯示出投資者對核心地段回報率穩定的優質資產接受度較高，甚至能在一定程度上弱化樓宇土地年限偏短、非單一業權等因素。”仲量聯行方面告訴界面新聞。

從資產類型來看，各路資金齊聚核心辦公資產。

繼2025年多宗地標交易后，人民廣場仙樂斯、新天地新茂大廈、陸家嘴東亞銀行金融大廈皆歷經一年的市場醞釀，于2026年一季度完成交易。與此同時，前灘等新興區域本季度也迎來兩宗辦公物業自用型收購。

仲量聯行方面表示，核心資產不僅具備穩定的現金流回報，更憑借其標志性形象與核心區位優勢，滿足買方品牌需求與穩健投資目標。而且，一季度三宗交易均有外資賣家出讓，結合地產的大周期，2026年外資減持的態勢仍將持續。

政策支持長租公寓成為存量資產煥活。今年一季度，在城市更新政策的推動下，商辦土地改R4迎來第一單市場化交易，蘇河Base公寓順利完成出售。

“這一案例標志著剩余土地年限較短的存量項目，通過土地轉性激活需求，顯著提升資產價值。與此同時，退出渠道的多元化，也讓長租公寓資產繼續保持對投資人的吸引力。”

仲量聯行投資及資本市場華東區負責人孫翎表示，城市更新仍將是市區長租公寓供應端的主要支撐，市場期待各區出臺更多配套支持政策，進一步加快項目落地節奏。

圖片來源：仲量聯行

除此之外，零售物業受市場追捧，可供出售物業緊俏，比如2026年一季度位于擷橋的萬達廣場售予浙江國資為主的基金聯合體。

據界面新聞了解，截至目前，上海已出售的4座萬達廣場，其買家多為保險公司、信托公司等金融機構。

孫翎認為，從大宗交易市場來看，當前制約上海零售物業交易的核心因素，仍為市場上可供出售的大型購物中心標的較為稀缺。

另外，酒店資產憑借其穩健的現金流生成能力與可觀的長期增值潛力，正日益成為高凈值客戶資產配置中的優選類別。

今年一季度，浦東陸家嘴、徐匯、黃浦核心板塊相繼完成中端型與商務型酒店交易，成交項目平均回報率穩定在5.0%—5.5%區間，反映出市場對核心區位運營成熟酒店資產的價值認知已高度共識化。

展望未來，在國際或本土頭部酒店管理品牌的專業運營支撐下，核心區域酒店資產的經營現金流有望保持穩中有升；但與此同時，優質可售酒店資產持續稀缺，將進一步強化買方緊迫感，加速在談項目的落地轉化。

值得一提的是，在國際與國內旅游需求同步回暖的推動下，上海酒店市場表現持續強勁，量價齊升、客流穩健，業績持續向好。

仲量聯行數據顯示，2026年1至2月，上海國際旅游入境人數約115萬人次，同比增長21.4%，其中外國人占比達75%，已恢復至疫情前水平。同期全市五星級酒店入住率同比提升2.4個百分點，平均房價上漲6.6%，RevPAR（每間可售房收入）同比增長11.1%。節假日期間客流亦顯著增長：春節九天長假接待游客2,167萬人次，同比增長8.4%。

仲量聯行大中華區酒店及旅游地產事業部董事總經理周濤認為，“上海到訪客流強勢回升，有力推動酒店業績穩健增長；部分區域新開業酒店將進一步助力商圈能級提升與整體發展。”

在業內看來，上海商業地產市場的供應洪峰退潮，正迎來結構性價值重估階段。

以寫字樓市場為例，第一太平戴維斯數據顯示，今年一季度新增供應26.3萬平方米，總存量達2060萬平方米；凈吸納量為17.1萬平方米，同比大幅增長244.5%，市場需求溫和復蘇。全市平均租金為4.9元/平方米/天，指數同比下降14.4%；空置率23.8%，同比微升0.5個百分點。

零售物業方面，今年一季度全市購物中心首層平均租金環比下降0.2%，降幅有所放緩。整體空置率延續小幅下行趨勢，環比下降0.4個百分點至10.5%，較去年同期下降0.9個百分點。

“零售物業市場仍處于筑底階段，整體表現分化明顯。新入市項目仍面臨較大的營收壓力，而隨著整體入駐率穩步回升，以及成熟大型區域型購物中心的穩定抗壓表現，市場信心正逐步獲得支撐。”第一太平戴維斯中國區市場研究部負責人簡可向界面新聞指出。

整體而言，中國商業地產市場迎來結構性機遇期，行業格局優化、租戶需求迭代及資產價值重估，為具備前瞻布局能力的投資者創造了優質入場窗口。