《財富捷徑》理財筆記58：中國未來的房價將何去何從？

該書作者出生于中國偏遠山區(qū)貧困農(nóng)民家庭，憑借努力以全省前十成績考入清華大學(xué)，后獲美國計算機博士學(xué)位，畢業(yè)15年便實現(xiàn)財務(wù)自由。其結(jié)合18年投資經(jīng)驗與數(shù)百篇博文著成本書。

書中涵蓋資產(chǎn)配置、基金選擇、退休賬戶優(yōu)化、節(jié)稅等個人理財核心主題，為財富積累與保值階段提供具體可操作策略，方法簡單易懂，適合投資新手、對當(dāng)前投資感到沮喪，或沒時間學(xué)習(xí)股票投資技能的人群。

最近和幾個在中國有投資房的朋友溝通，才知道中國的房市形勢不容樂觀。

根據(jù)安居客網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，即使是上海、北京、武漢等一線城市，在過去三年，二手房的價格下跌了 20%左右。二、三線城市的房價，更是江河日下。不少三線城市的房價，已經(jīng)下降了25%左右。

雪上加霜的是，由于種種原因，在絕大部分城市，不僅房子的價格在下跌，成交量也大幅萎縮，造就了有價無市的局面。很多房子按照指導(dǎo)價掛在市場上，半年以上都無人問津。這也從一個側(cè)面反映了中國目前房市的艱難。

在從 2000 年左右開始的將近二十年時間里，中國的房地產(chǎn)市場一度風(fēng)光無限。房價上漲的速度，令人瞠目結(jié)舌。幾乎所有早期的房產(chǎn)投資人都賺得盆滿缽滿，而整個社會都形成了“房地產(chǎn)信仰”，即房價永遠上漲，房子是最好的投資。

在房地產(chǎn)業(yè)的帶動下，中國的經(jīng)濟也蓬勃發(fā)展，風(fēng)頭一時無兩。房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，占到中國GDP 的 30%左右。而房地產(chǎn)信仰，導(dǎo)致中國家庭財富的 70%左右，都高度集中在房地產(chǎn)上。這個比例，放眼全球，也是名列前茅。

可想而知，近期房產(chǎn)價格的下跌，不但拖累了中國經(jīng)濟的增長速度，也拉低了普通家庭的資產(chǎn)水平，導(dǎo)致居民缺乏信心進行大額消費和投資。

那么，是什么導(dǎo)致了近期的房價下跌呢？中國未來的房價，將會何去何從呢？

不言而喻的是，雖然政府倡導(dǎo)“房住不炒”，可是大家都明白：房子也是商品，影響房價的最主要因素，歸根結(jié)底還是供需關(guān)系。而熟悉房地產(chǎn)市場的投資者都清楚，影響一個城市或者地區(qū)房市供需關(guān)系的原因，主要有下面幾個。

一、短期看貨幣政策和政府監(jiān)管政策

由于房地產(chǎn)是大部分家庭一輩子最大的開銷，而房地產(chǎn)的地位又如此重要。因此，政府出臺了很多金融和監(jiān)管政策來影響房地產(chǎn)市場，比如大家耳熟能詳?shù)南拶徴叩鹊取?/p>

而最近幾年，不少曾經(jīng)呼風(fēng)喚雨的地產(chǎn)企業(yè)，比如恒大、融創(chuàng)等，都陷入嚴重的財政問題。這也是由于政府突然大幅提高了房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的門檻，導(dǎo)致這些企業(yè)陷入資金鏈斷裂問題，先后折戟沉沙。這也是導(dǎo)致這一輪房地產(chǎn)價格下跌的最主要因素之一。

現(xiàn)代社會，絕大部分購房者都是用銀行按揭貸款買房。因此，利息水平能夠極大影響購房者的購買力，從而影響房價的走勢。過去多年，中國的房貸利息率居高不下，經(jīng)常在 6%左右。同時，嚴格的政策又規(guī)定了很高的首付比例，比如 40%。這導(dǎo)致很多家庭需要拿出六個錢包和多年的積蓄，才能買得起房。

綜合這些因素，導(dǎo)致了中國過高的房價。按照國際通用的房價收入比例來考察，在 2023年，上海的房價收入比高達26，北京也有23。相比之下，紐約是12，東京是13，倫敦為14。

最近，為了救房市，政府出臺了一系列政策，比如放寬房地產(chǎn)企業(yè)貸款條件、降低首付、降低貸款利息、放開限購等等。這在短期，會對房地產(chǎn)企業(yè)和房價有所幫助。

二、中期看土地供應(yīng)

中國實行的是土地公有制度，即普天之下，莫非國土。過去幾十年，政府嚴格控制土地的供應(yīng)，導(dǎo)致土地價格出現(xiàn)一地難求的境況。很多經(jīng)濟學(xué)家指出，在中國城市的房地產(chǎn)價格里，超過半數(shù)是以土地購置費和其它稅收的方式交給了政府。打個比方，一個普通家庭在北京花了500萬元買了一套新房，大約250萬元最終交給了政府，而開發(fā)商只是掙點小錢而已。

正因如次，如果政府大幅提高土地的供應(yīng)量，改變土地的供需平衡，會導(dǎo)致房價的下跌。但是，由于地方政府財政高度依賴賣地收入，他們?nèi)狈恿旱屯恋貎r格。因此，我覺得政府不會輕易改變目前的土地政策，這應(yīng)該有利于維持高房價。

三、長期看人口

2023 年，中國出現(xiàn)了1960年代以來的第一次人口下跌。但這僅僅是一個開始。

根據(jù)聯(lián)合國的推算，到2050年，中國人口將從2024年的14億下降到12到13億，平均每年減少350萬到700萬。尤其從2030年以后，每年人口下降數(shù)量將突破500萬，相當(dāng)于每四年減少一個北京市。

人口下降的一個很大因素是出生率的大幅下降。在 1963 年，中國新出生人口創(chuàng)造了歷史最高記錄：2959萬；在2016年，這個數(shù)字僅有1780萬；而到了2023年，暴跌到902萬。在短短 7 年時間里，出生人口減少將近一半，為人類和平時期最快的下降速度。2023 年的新出生嬰兒數(shù)量僅為1963年的30%，這個斷崖式的下降速度絕對是空前的。

不言自明的是，房子畢竟是一種耐用消費品，最終還是給人住的。如果一個國家或者地區(qū)的人口持續(xù)萎縮，房市自然會出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，最終導(dǎo)致房價下跌。

當(dāng)然，這只是全中國的情況。房地產(chǎn)畢竟是一個不動產(chǎn)，因此更加依賴于當(dāng)?shù)氐娜丝谮厔荨?/p>

中國的城市化率持續(xù)增加，而由于落戶政策的持續(xù)放開，越來越多的年輕人離開家鄉(xiāng)，匯聚到經(jīng)濟、氣候和環(huán)境更好的地區(qū)生活。

根據(jù)我的判斷，未來中國的人口分布格局，應(yīng)該和東亞的鄰居相似，比如韓國和日本，即青壯年人口高度集中在幾個大的都市區(qū)。

以日本為例，東京都以及周邊的首都城市群，匯集了3800萬人口，占到全日本人口的30%！

韓國也后來居上。首爾都市區(qū)的人口，高達2600萬，占到大韓民國總?cè)丝诘?0%！

幾十年后，中國的青壯年人口，會高度集中在幾個大的城市群，比如：

● 北京、天津都市圈

● 上海、南京、杭州所在的長三角

● 深圳、香港所在的珠、港、澳大灣區(qū)

● 其他區(qū)域性的一線城市，比如重慶、西安、武漢、鄭州、長沙等等。

這些都市圈，由于有附近農(nóng)村和小城市人口的持續(xù)涌入，房價應(yīng)該可以保持穩(wěn)定，具有一定的投資價值。即使如此，如果我們還幻想房價回到本世紀初那種高速增長的態(tài)勢，那基本就是癡人說夢了。

而其余地區(qū)，尤其是遠離這些大都市區(qū)的二線以下的絕大部分城市，房價必然無以為繼。因此，這些地區(qū)的房子，已經(jīng)不具備多少投資價值。

作為一個普通投資者，我們該如何面對這個未來呢？

我先前說過，在絕大部分地區(qū)，自住房仍然是一個不錯的消費品和投資品。

因此，如果你是因為結(jié)婚、就業(yè)和孩子上學(xué)等原因，那么還是可以買一套自住房的。 除此之外，我不建議普通中國家庭購買過多的投資房。

那么，多余的資金該如何投資呢？

我的建議非常簡單：投資美股的指數(shù)基金！身在中國的朋友，可以直接用人民幣購買中國基金公司發(fā)行的美股基金，包括標普500指數(shù)基金，比如513500；或者納斯達克100指數(shù)基金，比如159501。

長期來看，投資這些基金可以獲得 10%左右的年化收益率，應(yīng)該可以輕松擊敗中國大部分地區(qū)的投資房收益率。