西安樓市年底「壓軸大戲」，即將上演

好飯不怕晚？

不知不覺，2025年就只剩下不到兩個月了。

回顧前10個月，雖然市場下行已經好幾年，大多數項目都銷售乏力，但今年的西安樓市依然不乏“熱鬧”場面，甚至出現需要搖號搶房的情況。

今年前10個月，從CCBD的金茂·璞逸曲江、華發·錦宸賦到浐灞國際港的招商·西安璽、華潤·璽宸上院，再到文教園的金茂·璞逸東方、曲江金茂府以及邦泰·觀宸曲江，這些500萬+乃至千萬級豪宅不斷用熱銷甚至「罄」字來刷新大家對西安購買力的認知。

猶記得好幾年前就有人說西安樓市要進入“存量房”時代，可直到今天，依然不斷有新項目入市，而且越貴的房子，賣的越好。

這就是我們以前常說的，作為西北五省的西安，從來不缺有錢人，只缺好房子。同樣是資產縮水，“從5個億縮到3個億”和“從500萬縮到300萬”對生活品質和消費習慣的影響是完全不同的。

今年最后兩個月，不出意外的話西安樓市還要上演精彩的壓軸大戲。今天，我們就來一一介紹這些即將出場的主角兒。

綠城『月·桂』雙子

不可否認，連續3年蟬聯西安樓市銷售額NO.1的綠城，在今年前10個月遭到了業績壓力。

在中指研究院每月公布的業績榜單上，綠城一直被保利和中鐵建“壓著”屈居第三；在克而瑞發布的1-10月西安房企全口徑銷售榜單上甚至排到第六，以微弱差距落后于排名第五的華潤，和前四的差距高達20億+。

當然，統計口徑不同，榜單數據和排名有差別很正常。而且綠城這幾年也不是沒扮演過“追趕者”的角色，2023年龍湖曾一路領先了11個月，最終綠城在最后一個月成功“逆襲”，驚險衛冕。

今年前10個月，又換成保利一路領先，綠城的排名在二三徘徊，多的時候和保利的業績差距超13億，上個月“追”到只差約3.2億，大概一次熱銷開盤就能追上的距離。

今年9月到10月，綠城·潤百合和綠城·綠汀芳菲雙雙入市熱銷，極大緩解了綠城西北的業績壓力。而且綠城手中還有兩張“王牌”——位于高新的「長安玉華」以及位于國港奧體板塊的「桂冠東方」。

這兩個項目，在綠城的產品序列中，均為TOP級。

長安玉華是克而瑞2024年全國十大頂豪產品系之一綠城“月華系”在西北的首發之作。項目位于絲路軟件城，總占地約85畝，共規劃14棟住宅，精裝交付。

綠城邀請GOA、GTS、CCD、MDO、李益中等大師團隊聯袂打造，由陶板+玻璃+金屬打造的“金鑲玉”曲屏立面以及約5000㎡高定會所奠定其“豪宅”成色。

▲綠城·長安玉華外立面效果圖

建面約185㎡-278㎡的戶型規劃直奔“終改”，單套房源400萬-1000萬+不等。而全系四代空中庭院以及南向雙套房、主臥全景艙、多露臺等配置本就是綠城的拿手好戲，具體如何呈現值得期待。

2023年，位于杭州的芝瀾月華創造了29天清盤，總銷售額超70億的“奇跡”。即將面世的長安玉華能否成為綠城沖擊“四連冠”的撒手锏？我們拭目以待。

桂冠東方，同樣是綠城的TOP級產品，也是首次落子西安。項目總占地約46畝，規劃7棟17-25F產品。目前對外釋放的信息不多，僅有少量藝術陶板、鉆石切割立面等信息。

項目位于真正的奧體白菜心位置，一路之隔是奧體中心，直線距離1000米內有灞河、長安樂、萬象匯、水晶匯溪廣場、地鐵14號線奧體中心站等核心配套以及高新一中陸港中學這樣的優質教育資源。

作為綠城在奧體核心板塊的收官之作，這個項目在地段上已經立于不敗之地，再加上“東方”兩個字代表的產品系和“桂冠”兩個字的含義，可想而知桂冠東方肯定不會讓大家失望。

▲綠城·桂冠東方區位示意圖

畢竟比桂冠東方定位稍低的潤百合已經那么出彩了，用網上常說的一句話：鎮上都這么繁華了，市里不得起飛了？

當然，保利也不會坐等綠城超越。

他們手里的牌也不差，天珺、天瑞、未央璞悅、詠山和頌都是大項目，在售項目遍布全城，土地儲備也非常豐厚。10月31日，保利就再次摘得青龍寺板塊約122.6畝商住用地，作為天瑞之后的儲備項目用地；未央璞悅也已經開放了3個實景園林。

金茂『雙玉』登場

在業績榜上，金茂也是強有力的追趕者。

中指研究院公布的這幾年業績榜TOP20，金茂在西安簡直是跨越式發展。2021年榜上無名，2022年以18.1億排名第17，2023年56.2億排名第13，去年業績98.1億，只差一步就邁進“百億俱樂部”，排名第7。

今年前10個月，金茂以73.9億穩坐第五，領先第六名近30億。而在克而瑞的榜單上金茂高居第四位，主城區排名第一。

而且金茂更擅長打“高端局”。從去年到今年，金茂憑借璞逸曲江、璞逸東方和曲江金茂府橫掃西安“500萬+”市場。在高端改善領域，金茂“金·玉”兩大產品系的話語權一騎絕塵。

璞逸高新，是金茂TOP級“璞系”首次落子高新區。在此之前，在高新區域內，金茂只有高新金茂悅園一個項目，雖然業績和交付都可圈可點，但對“大西安首善區”來說還遠遠不夠。

而金茂·璞逸高新則完全不同，作為金茂的高奢產品系，項目總占地約72畝，起步就是建面約210㎡，最大建面約340㎡，全系四代空中院落。

值得一提的是，璞逸高新還將成為高新首個“露臺入戶”四代宅。再加上目前已經釋放的弧形陶板立面+灰玻工藝（兩玻三銀LOW-E充氬氣玻璃）以及超3000㎡泛會所，金茂的產品力依然十分能打。

當然，高新首個科技四代宅就已經足夠有吸引力。從此前“璞系”的價格，結合地價和區域項目價格來看，璞逸高新的售價依然會是500萬起步，部分房源超千萬也很正常。

▲金茂·璞逸高新外立面效果圖

另一個值得期待的豪宅項目，就是金茂首次落子奧體板塊的「奧體璞系」。這個項目是鼎誠去年摘得的約30畝商住用地，容積率僅約2.2，也是奧體板核心區域的絕版地塊，由金茂代建。

鼎誠自己是有開發能力和經驗的，在國港已經開發入市了兩個項目，這次之所以選擇和金茂合作，想必也是看中了金茂超絕的“溢價”能力。

金茂也沒有“藏私”，直接落子最高級別的“璞系”。目前項目具體信息還未披露，但是這個產品系肯定是大平層起步，據說將在明年1月亮相，值得期待。

和金茂其他項目不同的是，這個項目除了金茂產品力之外，還有鐵一陸港的加持。雖說買金茂“璞系”的人對學校不是很看重，但有總比沒有好，屬于“熱銷雙保險”。

▲金茂·奧體璞系區位示意圖（圖源：西安地產視線）

灞河西岸的招商「灣」

實事求是的說，雖然灞河東岸的奧體板塊得益于“十四運”助力發展更好，也更“熱門”，但是一直沒有形成真正的豪宅聚集效應。有點像曲江二期，早期剛需為主，后期才轉向改善。

反倒是灞河西岸，從源邸壹號、源邸合院、自然界·河山、自然界·江月為代表的浐灞三角洲豪宅群開始，向北到大平層+疊拼的招商·央璽，再到西安前所未有的建面300㎡起步、一層一戶的招商·西安序，然后是單套500萬大平層起步，主打千萬級疊拼的華潤·璽宸上院，不知不覺間就造就了一個“灣區豪宅帶”。

為這片灣區再添一“錦”的，是超百畝大盤「招商·西安灣」。

在招商“‘西安X’三兄弟”中，單論“臨水”，西安序和西安璽都不如西安灣。這個項目就在灞河頭排，真正的一線河景，向東觀河沒有任何視線遮擋。

而且在這塊地上做豪宅，招商有豐富的經驗。如今的招商已經成為西安公認的“豪宅大戶”，不但產品創新能力和交付水平穩居第一梯隊，高端生活社群的運營也做得有聲有色。

作為西安序的“續章”，同時也免不了和一路之隔的璽宸上院直接競爭，容積率最高只有2.0的西安灣一直以“影響西安下一個十年作品”為口號，產品力自然也不會“掉隊”。

據說建面約200㎡戶型在西安灣只是“入門級”，還有建面約230㎡和建面約280㎡兩個超大戶型，單套售價不出意外的話應該也是500萬起步，最高到千萬級。

▲招商·西安灣鳥瞰效果圖

中鐵·云岫曲江

曲江、容積率1.7、限高20-25米，只看這三個條件，中鐵·云岫曲江就必然是大多數人望塵莫及的豪宅。這個項目，也是發展醇熟的曲江二期最后一個低密純洋房社區。

▲網傳中鐵·云岫曲江外立面效果圖

現在再說中鐵·云岫曲江的配套其實已經沒什么意義了，這是一個產品完全超越地段配套的項目——天地雙景四代洋房、弧形流體+全玻璃幕墻立面、約6.6米（雙）挑空客廳、雙U光廳，放眼整個西安主城，都很難找到對標項目。

▲網傳中鐵·云岫曲江客廳及外立面效果圖

建面約189㎡起步不算太夸張，不過再往上就是建面約248㎡和建面約289㎡戶型。如果按照網傳的約3.3萬/㎡放風價，600萬起步，最高也是千萬級。

博元·桃花源啟？

之所以打上問號，是因為這個項目目前還不確定是不是豪宅。

8月28日，安康房企博元斥資近6億摘得雁塔區一宗約35畝商住用地，樓面價約9105元/㎡，容積率不小于1.2、不大于2.8，建筑密度不大于20%。（延伸閱讀：）

只看地塊素質，有做豪宅的潛力。博元這家房企雖然在西安不知名，但是在安康已經積累了豐富的豪宅經驗。做四代宅的時間甚至比西安同行還要早。

從拿地到現在，已經過去兩個多月，除了曝光案名「桃花源啟」和規劃8棟住宅之外，再沒有任何可靠信息流出。不過據小道消息，這個項目除了四代宅之外，還會有額外“驚喜”。

作為地市房企布局省會的第一個住宅項目，相信博元肯定希望拿出足夠亮眼的產品從而一鳴驚人，好飯不怕晚嘛。

-正文完-

作者 | 王鑒房

主編 | 王鵬飛

「新地產陜西」原創作品

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