這家央企，真的把好房子琢磨透了

任何一個行業的發展，都可以分為兩個階段：先解決有沒有的問題，再解決好不好的問題。

經過幾十年的高速發展，目前房地產行業就從第一步轉向了第二步。在2022年8月，住房城鄉建設部部長倪虹在調研時就首次提出「好房子」概念，強調要推動建設高品質住宅，滿足人民群眾對住房品質的需求。此后，這一理念在住建部多次會議中被強調，并逐步形成系統性政策框架。與此同時，從中央到地方，一系列「好房子」政策出臺，市面上，也陸續出現各種「好房子」。

今年3月全國兩會，「好房子」建設首次寫進了政府工作報告。5月1日實施的《住宅項目規范》明確了安全、舒適、綠色、智慧的「好房子」標準，包括層高不低于3米、4層以上需加裝電梯等14項提升措施。

目前，一方面好房子受到市場追捧，CRIC監測全國重點城市開盤去化和成交數據顯示，「好房子」領漲全國。廣州、成都、鄭州、南京、廈門等樣本城市各月的認購量TOP5項目，普遍是產品力較強的四代宅和新規項目；另一方面，對于什么才是好房子，怎樣才能造出好房子，很多房企依然充滿迷茫。這其實也很正常，畢竟，從標準到落地，從概念到細節，中間仍隔著巨大的鴻溝。

那好房子到底應該怎么造？最近，明源研究院獨家對話了中建信和地產黨委書記、總經理劉波。作為中國建筑「好房子」營造體系的落實者、實踐者，中建信和地產與國家戰略同頻共振，不僅深入貫徹落實中國建筑「好房子」營造體系，而且還在集團好房子核心需求基礎上建立了中建「好房子」的信和標準，落位信和「好房子」，既體現了央企擔當，也為行業發展提供了極具參考價值的樣本。

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在整個中建體系內部，好房子是一把手工程

跟每一家房企交流時，明源君都會問一個問題：過去，大量的房企也都將提升產品力時刻掛在嘴邊，但真正的好產品卻少之又少，過去很難造出好房子，現在憑什么就能造出好房子呢？

有人說，那是過去市場太好，房子太好賣了，壓根不需要費心造好房子。可是，如今的行情下，同樣面臨投入產出的約束。還有人說，因為購房者眼光變高了，不是好房子，購房者壓根不買賬。可是，改善型購房占主導的局面已經持續多年，但仍有大量的項目夠不到好房子的邊。個中原因何在？

明源君認為，是認知不夠。其他生產要素（如資金、人才、資源等）可通過策略獲取，但是深刻理解事物本質的能力無法被替代。

從「有沒有」到「好不好」的轉變，是發展理念從量變到質變的飛躍，是事物本質屬性的根本性改變，這既包含量的積累，更強調質的提升，是質量互變規律在實踐中的具體體現。對企業來說，不是更新應用程序，而是要刷新整個操作系統。

簡單地說，這是個典型的一把手工程，必須要自上而下統一思想，才能讓團隊如臂使指，指哪打哪。

而整個中建體系，從集團到局再到地產公司，都將「好房子」當成中建體系的里子工程，十分重視，這非常關鍵。

集團層面。

首先，中國建筑集團主要領導親自掛帥，要求下面的各個局和局以下的相關公司，對落地好房子明確表態，這相當于是簽軍令狀，倒逼一把手。

因為，只有一把手做好表率，深刻理解好房子的相關內涵，才能更好的督促公司各個專業條線理解，在工作中才能有的放矢。

其次，中國建筑集團總部有一個專門的「好房子」群，各工程局每周都要發周報匯報相關進展，這種公開晾曬的方式，會給到各個局無形的壓力。

而且，自今年4月以來，中國建筑主要領導還會定期召開線上會議，在明源君調研中建信和地產前一天的中午，就圍繞好房子的落地，召開了一次線上視頻會議，會議跳過工程局和地產公司的高層直達中基層，聆聽一線聲音。

最后，中國建筑主要領導還深入一線實地調研。據介紹，劉波匯報完工作次日，相關領導就親臨長沙翡翠天序現場調研，并讓設計師從自身角度進行講解。

局的層面。

中建五局的領導也高度關注好房子的落地，并采取了系列措施。

1. 積極落實集團「好房子」建造相關制度要求，開展超英杯「除三害」競賽、標桿項目品質觀摩，并積極參與督導集團在五局「好房子」試點項目的制度建設與標準落地；

2. 推動局內部「好房子」優選產品和工法的評定，包含綠色低碳、健康家具、智慧科技等好材料，綠色施工、結構耐久、裝配式建造、健康環境營造等優秀工法，促進新技術、新設備、新材料、新產品的推廣和應用，著力解決隔音、滲漏、開裂、反味、能耗高、溫度不舒適、空氣品質差、智能水平低等「6633」的問題；

3. 發布了《中建五局工程竣工交付質量驗收管理辦法》，提升全員「好房子」建設質量意識、工程交付品質和業主滿意度，規范工程交付質量驗收工作，壓實各級質量交付責任，減少待交付工程質量隱患與風險，進一步增強「好房子」建設過程驗收要求與最終交付、運維品質。

因為中建信和在全國多個城市布局，不同城市的購房者，對好房子的要求各不一樣，必須要因地制宜。中建五局還要求中建信和相關部門，每個季度都要整理一份報告，匯報最新的市場動態以及可學習的新產品和代表性項目。

公司層面

那就更不用說了，畢竟公司總經理都要單獨向上級匯報，闡述對好房子的理解。各專業條線的中層和基層，必須看齊。

這一點，明源君在交流中感觸十分深刻。過去，明源君獨家對話過超百位百強房企的董事長/總裁，這個級別的高管普遍只關注大面上的問題，對產品等細節知之甚少。可是，對話中中建信和的幾位高管對于好房子體系、細節卻如數家珍。

很多藍圖繪制得很宏偉，可是一到落地就大打折扣，核心原因就是不同層級的人對此理解不同，變形在所難免。在現實中，很多房企對好房子的理解還停留在營銷造勢甚至少數項目層面的時候，中建系統內部將好房子提到了一把手工程的高度，自上而下推動，統一了思想，掃清了認知障礙，無疑為好房子的落地奠定了堅實基礎。

2

需求提煉自海量客戶，且聚焦解決核心痛點

要造出好房子，首先要明確：什么才是好房子？今年的政府工作報告明確提出，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的「好房子」。5月1日實施的《住宅項目規范》進一步明確了層高不低于3米、4層以上需加裝電梯等14項提升措施。

可是，落實到具體的項目上，這些依然需要進一步細化，畢竟，地區不同城市不同，人們的生活習慣不同，即便是同一個關鍵詞，在不同的地方必然也有差異。

目前，市面上大量所謂的好房子，仍然只是在做加法或者解決了局部痛點，體系性不足。而中建信和上承集團的方法論，下接客戶的真實需求，形成了自身的信和「好房子」標準體系。

據了解，中建體系內部早在兩年前就已經開始著手「好房子」營造體系的研究，參與方包括開發商、設計院、物業公司、工程局以及供應鏈公司。去年11月，集團統籌強化了研發工作，囊括設計院、施工單位和物業公司的7個「好房子」營造體系研究組，實現了前所未有的全線拉通，大家群策群力，加速推動研究工作落地。

首先，確定了體系建設的五大原則，明確了上接天線（安全、舒適、綠色、智慧）和下接地氣（核心痛點）的研究路徑。

無論是五大原則還是研究路徑，識別客戶需求/核心痛點，都是關鍵。所以，接下來就是對客戶需求識別。

△「好房子」營造體系建設的五大原則

通過對房協組織的全國33175戶家庭的調研以及中海地產30465戶家庭的原聲進行專家評審、去重提煉，最終形成172條均能納入四大價值目標（安全、舒適、綠色、智慧）的問題與需求。172條老百姓的痛點需求，歸納起來就是「六不六防三省三要」（如下圖所示）。

滿足客戶需求很重要，但如果不確定需求的優先級，就會陷入眉毛胡子一把抓的窘境。所以，研究組將172項問題和需求按照緊迫度和需求頻次分別進行了排序，最終確定101個核心痛點，71個提升要求。101條核心需求，占客戶95%的痛感，是必須守住的「好房子」的底線，71條提升要求，則是各企業可以根據自身情況增配選項。

中建信和在172項的基礎上，自己還基于自身市場布局和客戶需求，新增了38條個性化的提升選項。交流下來，明源君認為，其有兩點非常突出：

第一，真正站在客戶視角，解決核心痛點

過去，也有客研，但實踐表明，很多客研浮于表面，或只是為了刺激客戶快速買單。典型的表現有：對園林景觀等看得見摸得著，能刺激客戶買單的地方，特別舍得投入，但對隱蔽工程則能省則省，面子十足里子不足，客戶入住之后才發現問題多多；瘋狂做加法，成本增加了不少但解決的痛點有限，投入產出不成正比……

近幾年，行業有個趨勢，那就是剛需豪宅化——大家比社區大門，比奢石的使用數量，比綠植的名貴，比贈送面積的大小。

這些停留在物理層面的卷，更多還是面子工程，并沒有解決太多客戶的痛點，還徒增了成本。比如，長沙是比較早做四代住宅的城市，但四代住宅在長沙賣得并不好，因為，雖然四代住宅有更大的贈送率，但它不能封窗，并不適合長沙的氣候，反而是類四代住宅更受購房者的青睞……

再比如，稍微好一點的項目，會所、健身房、游泳池等已經是標配，但是中建信和跟業主大量交流之后發現，其實有些功能并不是客戶需要的。

中建信和有個緊靠學校的剛改項目，典型的客群畫像是三代同堂老人陪讀或者媽媽陪讀，雖然戶型是市面上很常見的，但深度調研之后，中建信和放棄了泳池配置，而是提出了一個「24小時全成長空間」的概念，配置了一個24小時社區食堂一個24小時全自助的零售空間，以及兩個分開的自習室——一個幼兒自習室，一個中小學自習室。小孩放學后，在這個空間里可以一起解決吃飯和學習的問題，讓家長特別安心。

第二，對面向客戶的智能化保持高度克制

智慧，是「好房子」的關鍵標準之一。對此，大量房企已經做了很長時間的探索，從早期的智能家居到社區安防的智慧化，以及室內室外的聯動，空間智能化在快速迭代中不斷完善。

中建信和「好房子」營造體系，也有大量智慧化的元素，但都緊緊圍繞「科技以人為本」展開，保持高度克制。

比如，無論是剛需、剛改還是高端住宅項目，中建信和都通過動線設計和可追蹤攝像頭，實現了外賣友好型社區，既對外賣小哥友好，又給了業主自由選擇權，還能保證業主的隱私和安全。

比如，毫米波技術，對監測老人是否摔倒是十分友好的技術，但是一些項目也將其用于兒童房，用于監測小孩做作業是否摸魚，對雞娃的父母來說，這是一個很有誘惑力的賣點。可對于類似的應用中建信和十分謹慎。

因為，如果科技被這么使用，站在孩子的視角那太可怕了，科技的應用，還是要保留一定的邊界感，不能過度侵入個人隱私空間。

這些，得益于中建信和的海量客戶調研數據——數據不止來自于營銷端，也來自物業端，來自不同端口的數據相互碰撞、印證，提煉出客戶真正的需求。

效果也非常明顯，中建信和「好房子」代表作翡翠天序一開盤就受到市場追捧，成為長沙市場上的王牌銷售項目。

其實這個項目沒趕上5月份的改善新規，但中建信和將整套好房子營造體系在這個項目進行了落地，對競品形成了降維打擊。

3

從投資端到運維服務一桿到底，形成閉環

站在客戶視角很難，更難的是落地。因為房地產開發的鏈條很長，即便設計是100分，每個環節都打一點折扣，最后呈現出來的可能就是剛剛及格甚至不及格的作品。這樣的案例隨處可見。

想要一張藍圖繪到底，需要的不僅僅是客戶視角，好的設計，還需要全線拉通形成合力。翡翠天序從啟動到開盤總共就兩三個月的時間，在同板塊其他項目還在打贈送率得房率的賣點時，翡翠天序憑借體系化能力打造的好房子，獲得了市場的認可。

但，這也只是中建信和好房子營造體系的一部分，在整個體系里，除了好設計、好材料，好建造，還有好服務、好運維，環環相扣，形成了一個完整的閉環。

第一，一個項目在上投委會的時候，就要符合「好房子」的標準。

因為它事關整個中建體系的品牌，如果不符合要求，連投委會都過不了。在源頭，就進行了嚴格管控。

第二，全產業鏈打通。

作為央企巨無霸，中建體系內的公司，業務覆蓋房地產開發、運營的所有環節，但過去沒有很好的打通。「好房子」營造體系研究，就像一根線，將整個中建系統的一顆顆珍珠給串聯在了一起，形成了體系化作戰的獨有優勢。

客戶的痛點明確之后，研究組先是將客戶語言轉化為技術語言并對應技術標準，發現標準實現了全專業覆蓋，其中，135項需求有國標，14項需求僅有地方標準或行業標準，還有23項需求沒有標準……

設計、施工、物業管理、材料供應的專家基于標準，進一步共同研討，形成各自領域的問題解決方法，并通過技術卡片來呼應需求，形成中建好房子營造體系的控制性模板，對不同氣候區還有差異化的解決方案。

在統一的后臺技術支持基礎上，中建信和還針對提升補充的38條問題需求進行補充、增加落位舉措，或根據自身實際工程經驗調整、細化落位舉措。此外中建信和還根據項目檔次制定了一一匹配關系（如下）。

在落地的過程中，中建集團「好房子」全產業鏈的優勢，讓中建信和能夠將「好標準」切實落地：

在規劃設計階段，與中國建筑「好房子」研發單位簽訂設計及全過程咨詢合同，獲得全程指導「好房子」建設的服務。

在很多人的理念里，好房子等于貴房子，需要大量增加成本，其實并不是這樣。以地下管道為例，過去通常比較凌亂，不僅不美觀，而且壓低了凈層高，中建信和通過應用BIM對地下室的綜合管網進行深化設計，將各種管網集中起來，不但變美觀了，而且槽縫也變少了，如此一來，凈層高變高了，即便整個地庫的層高降低一點，也能達到原來的效果，整體成本也就得到了有效控制。

再比如，地庫地坪燈結合智能追蹤系統，業主歸家時，車子前行方向的地坪燈會陸續亮起，車子后面的燈則會陸續熄滅，既讓業主有歸家儀式感，又能滿足節能要求，成本的增加可控。

在材料供應方面，中建信和的建筑、裝修材料，由供應鏈公司按照「好房子」建造體系要求提供。

中國睡眠研究會發布的《2025年中國睡眠健康調查報告》顯示，中國18歲及以上人群睡眠困擾率為48.5%。安靜與否，是影響入睡的重要因素之一。因此，解決「不吵」是中建信和好房子的重點之一。

過去，普遍采用的是復合地板系統（木地板+隔音墊層或橡膠基復合地板）。中建信和將其升級為集成地暖模塊+聚氨酯橡膠隔聲保溫墊，不僅隔聲效果更好，還能保溫。同時，采用彈性吊頂（石膏板+空腔+吸聲棉的懸浮式隔聲吊頂），確保居家環境的安靜。在這一塊中建信和下了大本錢。

再比如，地坪漆，市面上很多項目用的也是金剛砂或者環氧樹脂，但中建信和用的是進口的金剛砂，價格是普通金剛砂的兩倍。剛開始看不出多大差別，但是，時間一久差距就出來了。

中建信和優先使用國際一線品牌。整個中建系統有自己的供應鏈平臺，優勢明顯。一些一線品牌的材料哪怕貴了幾倍，但將時間周期拉長，由于其穩定性和耐用性，省了大量的維修甚至重裝費，還是省成本的。

建造過程，一是嚴格落實工序標準，二是一次成型避免返工。以地坪漆為例，中建信和要求非常細致（如下圖所示）。因為，如果不嚴格遵照工序施工，即便是使用同樣的材料也達不到同樣的效果。好設計、好材料、好建造，再加上好服務，中信建和真正做到了地坪漆經久不開裂。

為了更直觀的展示，中建信和的實體樣板房、公區、外墻、地庫燈等實景展示，交付之后都會保留，讓客戶所見即所得，也減少了拆除的浪費。而且，中建信和還將樣板房的工藝工法工序都一層層的鋪開，展示給業主看，好房子到底好在哪里。為了讓業主一看就懂，對于一些重要的工序，中建信和還會專門拍攝視頻呈現，做到透明化。這種自信，本身就是極好的營銷。

第三，嚴抓落地考核。

好標準，好材料很重要，這些其實以前也不罕有，但要確保藍圖落地，一定需要配套的考評體系。對此，中建信和準備了一整套匹配的管理制度：

首先，各個工序必須要有相關負責人簽字，才能推進到下一步，確保責任到人，可追溯……

其次，對開發過程的重要節點進行分級管控，部分節點由區域負責驗收，但一些重要的節點必須由總部驗收，驗收通過之后項目才能開放：交付前三個月，總部的交付評估部門會對項目先行驗收，提出整改意見；交付前，總部分管副總親自帶隊驗收，如果未達標，區域負責人將受到處罰。

與此同時，穿插在交付驗收過程中，中建信和每個季度還有工程評估，并對評估結果按ABCD進行強制排名，如評估是C意味著相關人員不能晉級。

最后，中建信和的「好房子」就像星級酒店一樣，是需要授牌的，只有達到特定的要求，比如交付前銷售超90%，交付滿意度90分以上（滿意度由第三方調查）等，才能獲得好房子授牌。

第四，持續運維服務。

能做到高分交付，在以前絕對是行業天花板級的存在了，因為交付完成之后，接手的物業公司都不一定是自家的。

然而，實際上，交付只是新階段的開始，因為客戶入住之后還會有各種各樣的需求。房子也會在歲月中老化，需要不斷維護。2024年8月，住建部推動房屋養老金制度正式在22個試點城市啟動，旨在通過房屋體檢、養老金和保險制度構建全生命周期房屋安全管理體系……

過去很長一段時間，業主不太注重入住之后的運維和服務，是因為當時市場單邊上揚，置換周期較短，資產的增值使大家對運維、服務沒那么在意。隨著房子逐步回歸居住屬性，運維和服務變得至關重要。

過去，中建信和要求，投訴需在24小時內響應，今年重新頒布的制度要求2小時內就要響應，物業客服系統中間還設置了黃色、紅色、黑色預警，提醒相關責任人及時處理。除了及時應答率，還考核一次完成率，確保真正快速一次性解決客戶問題……

據了解，中建信和運維和服務過程中，員工與客戶溝通的記錄都是留痕的，可以隨時調取復盤。因為，運維和服務的好壞，也會影響「好房子」的認定。而且，公司還會定期對此進行評估，確認其是否繼續符合「好房子」標準。

這種從前端投資拿地到建造到運維服務一桿子插到底，以及數字化驅動的模式，使得其形成了一個完整的PDCA循環。在當前的好房子標準制定過程中，就有百余條來自營銷客訴端反饋，數十條來自物業運維端反饋。「好房子」交付后，物業運維端的新反饋又會帶動下一次的標準體系迭代，形成一個正向循環。

中建信和將其「好房子」總結為客戶的真實需求+中建的方法論+信和的執行力。明源研究院認為，可能還可以加上央企身份本身，這些構成了客戶對其的超穩預期，反饋到銷售數據上，即便在當前的行情下，中建信和地產長沙項目的銷售也始終占據領頭羊位置。因為，中建信和這套「好房子」的方法論別人可以學習，但要真正將其落地，需要具備整個中建系統的能力。

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好房子內涵還在擴大，中建在不斷打開邊界

目前，市面上的好房子基本還聚焦在房子和小區本身。但是，按照住建部的「四好+五好」理念，真正的好房子除了是「好房子」「好小區」，還要有「好社區」「好城區」。10月11日，國務院新聞辦舉行新聞發布會，介紹「十四五」時期住房城鄉建設高質量發展成就，住建部就指出，要以更實舉措推進好房子、好小區、好社區、好城區「四好」建設，打造宜居、韌性、智慧城市。中建信和，早已就此展開布局。

一，中建信和原本就有代建業務

信和「好房子」體系成型并落地得到驗證之后，將陸續將其拓展到代建項目上，助力合作伙伴和行業水準提高。

二，中建五局（中建信和的上級單位）的創新研究院早已在研究如何將好房子體系落位到城市更新中

目前，中建五局裝飾幕墻有限公司自主研發的模塊裝配式室內墻面、新型室內水幕墻等專利技術，以及裝配式裝修部品部件產品，可以實現干式工法現場組合安裝的新型裝修模式，已經應用到存量保障房等領域。

安全、舒適、綠色、智慧的好房子，承載著千家萬戶對美好生活的向往。今年7月召開的中央城市工作會議明確將推進城市更新作為推動城市高質量發展的重要抓手。10月11日的發布會上，住建部部長倪虹說：「現在新規范是要求新房子能夠建成好房子，同時我們也在研究，想辦法讓老房子通過改造向好房子靠攏。」未來，城市更新領域的好房子改造，空間巨大。

三，去年4月25日，中建物業正式升級為中建智慧城市服務有限公司（以下簡稱「中建城服」）

中建城服結合體系內的醫院資源，成立了椿滿園居家養老品牌，以「15分鐘養老服務圈」為半徑，構建「生活服務+健康管理+社區助餐+文化娛樂+適老化改造」五位一體的綜合服務體系。今年，公司準備在長沙新開10個這樣的養老站，將養老服務嵌入到更多社區。

在人口老齡化加速的當下，如何讓老年人「老有所養、老有所樂」，是社會各界共同關注的民生課題。中建城服此舉，相當于是承接了地方政府的部分公共職能，減輕了財政壓力。為此地方政府甚至愿意提供免費的空間，由中建城服提供養老托幼的運營。

此外，中建信和商管公司，也在對外輸出輕資產管理模式，最近剛接手了溫州的一個商業街。

這一系列的布局，將觸角延伸到了「好社區」「好城區」，反過來又會賦能「好房子」「好小區」，畢竟后者處于前者的生態之中。由此，好房子就不再只是房子本身，而是真正多維的美好生活場景。這是典型的升維競爭。

（作者：明源不動產研究院總編、首席研究員艾振強）

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