荔灣，正在拋棄剛需

距離我們上次討論荔灣小戶型斷貨已經過了五個月。

新項目還沒有動靜，倒是次新二手房出現了成交。

本月，珠江廣鋼花城成交了一套約86平四房小戶型， 總價約268.8萬，單價約3.1萬/平。

這個價格算什么水平呢？我們先來看看小區情況。

荔灣次新小戶型價格如何了

一方面，珠江廣鋼花城公開在售二手房僅1套，掛牌單價約3.3萬/㎡，環比下降約5.7%，另有3套未上架房源。

同時，我們咨詢片區中介后得知，小區內還有單價3萬多成交的房源，同樣是86㎡左右的戶型。

另一方面，根據中指院一手房成交數據，珠江廣鋼花城最新成交價格在3-3.3萬/㎡不等。

換言之，珠江廣鋼花城3.1萬/㎡成交的二手房，某種程度上算是高位接盤。

不過若是放到荔灣二手市場來看，這個單價還是劃算的。

目前，荔灣的次新二手房基本集中在芳村，如廣鋼新城、花地灣板塊，西關則是樓齡偏高的老破小，戶型設計過時，難以匹配年輕市場。

比如臨近的花地灣板塊，次新房金域曦府，主打改善，72㎡兩房小戶型掛牌總價快去到400萬了，單價5.4萬/㎡。

廣鋼新城次新紅盤保利東郡，同樣是86㎡，只能做三房一衛，且掛牌單價4字頭。

還有中海花灣壹號C區，約86㎡三房一衛，掛牌單價3.9萬/㎡，總價超300萬。

就次新二手市場來看，80-90㎡是當下掛牌較多的面積段區間，但多數戶型設計還停留在三房一衛，生活空間難以適應家庭需求。

貨比三家，廣鋼花城86㎡四房帶主套+單價3字出頭總價300萬內 ，性價比還是蠻不錯的。

荔灣一手小戶型啥情況？

其實，究其根源，還是荔灣可選小戶型太少了，不止是次新房，新房供應也一樣。

我們統計了荔灣近四年不同面積段的去化周期發現，2024年開始，60-100㎡小戶型去化周期斷崖式縮短至5個月左右。

即60-100㎡小戶型在荔灣非常搶手，基本是上了就能快速賣完的程度。

再看近一年數據，荔灣區60-100㎡新房成交套數占了將近一半，但套數供求比才0.56，這意味著兩個人搶一套房，市場對小戶型的需求火爆。

然而荔灣目前的新房市場，小戶型要么售罄要么進入最后清盤階段，選擇甚少，新規產品更少。

還有關鍵的一點，新盤主要集中在芳村（白鵝潭），因占據著一條綿延的珠江黃金岸線，多數項目都主推望江大平層，非望江項目也多在改善大戶型上發力。

好消息是，國貿前段時間拿下的石圍塘項目，據悉會覆蓋有小面積段三至四房戶型，且是新規戶型，值得關注荔灣小戶型的買家重點留意。

總的來看，荔灣小戶型市場正處于“供需失衡”狀態——面對小戶型新房成交占了半壁江山的火爆需求，供應端卻選擇寥寥。

這迫使部分剛需買家不得不在有限的一二手房中做出權衡，甚至接受高價。

所以選擇變少時，每一個貨比三家后的選項都具有性價比。

最后我想說的是，未來的荔灣，隨著新盤逐漸邁向改善產品，小戶型，尤其是新規產品+總價可控的小戶型，稀缺屬性只會愈加凸顯。