全國住房數量已經查清，過剩有多嚴重？樓市或將迎來大變局！

全國住房數量已經查清，過剩有多嚴重？樓市或將迎來大變局！

2025年，中國房地產市場迎來歷史性轉折。住建部公布的全國住房普查數據顯示，截至六月底，全國城鄉住房總量達六億一千二百萬套，其中城鎮住房三億八千二百萬套，農村住房二億三千萬套。結合國家統計局數據，當前全國戶均住房擁有量已達一套二，總量過剩的矛盾愈發尖銳，樓市正站在結構性變革的臨界點。

住建部數據顯示，全國城鎮住房中約百分之十五處于閑置狀態，其中百分之四十的空置房已閑置超三年。北方某省會城市住宅空置率高達百分之二十一點三，部分遠郊區新建小區空置率接近百分之三十。全國大中城市平均空置率達百分之十六點八，遠超國際公認的百分之五到百分之十合理區間。更值得關注的是，住房總量過剩與結構性短缺并存：核心城市優質房源供不應求，而三四線城市及遠郊區則面臨有房無市的困境。

這種矛盾在數據中體現得淋漓盡致。國家統計局顯示，二零二五年一月到九月，全國新建商品房銷售面積同比下降百分之五點五，銷售額下降百分之七點九，但百城新房價格仍累計上漲百分之一點一六，其中北京、上海等核心城市高端樓盤去化率超過百分之八十，甚至出現日光盤。與此同時，三四線城市房價跌幅超百分之二十，部分地區總價七八千塊即可購入兩居室，形成鮮明對比。

住房過剩的根源在于人口結構與經濟基本面的深刻變化。第七次人口普查顯示，中國流動人口規模達三億七千六百萬，百分之八十流向東部沿海地區，導致核心城市住房需求激增，而部分三四線城市則因人口外流陷入萎縮。例如，東北某省會城市戶均住房達一套八，但主城區仍有超十萬戶家庭申請公租房，深圳保障性住房輪候庫里的登記家庭超四十萬戶，折射出資源錯配的嚴峻性。

經濟增速放緩與居民消費信心下降進一步加劇了分化。二零二五年上半年，青年失業率高企、企業利潤下滑，直接壓制了購房需求。盡管五年期以上 LPR 降至百分之三點五零的歷史低位，但銀行審批趨嚴，購房者省錢、觀望、不動的心態成為主流。

面對過剩危機，政策導向正從刺激需求轉向優化供給。二零二五年以來，中央與地方協同發力，推出超百項政策，需求端通過降低房貸利率、提升公積金貸款額度激活市場，供給端加碼存量收儲與城中村改造，多地收購閑置土地、存量商品房優化結構。截至五月初，商業銀行白名單貸款審批規模達六萬億七千億元，覆蓋一千六百萬多套住宅，推動現房銷售比例提升至百分之三十五點六。

市場層面，結構性分化成為關鍵詞。核心城市優質改善樓盤持續高熱，一百二十到一百四十四平方米戶型成交占比突破百分之三十，而遠郊區普通住宅降幅顯著。二手房市場延續以價換量行情，上半年百城二手房價格累計下跌百分之三點六零，但深圳、北京等城市成交量同比增長超百分之二十，顯示好城市加好房子仍具韌性。

經濟學家馬光遠的判斷正在成為現實，未來只有百分之二十的城市、百分之二十的房企、百分之二十的房子會漲。核心城市、人口凈流入地區及高品質住宅將成為稀缺資源，而三四線城市及遠郊普通住房則面臨長期貶值壓力。馬云房子如蔥的預言，在部分地區已悄然應驗。

這場變局背后，是中國城鎮化從規模擴張向質量提升的轉型。當住房總量過剩成為常態，樓市的核心邏輯已從投資屬性回歸居住本質。對于購房者而言，未來拼的不再是膽子，而是眼光，選對城市、選對區域、選對產品，才能在這場變革中守住財富。

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