這家港資房企，釋放了一個重磅信號…

近期，艷姐的朋友圈幾乎被一條重磅的戰略調整消息刷屏了，甚至是很多地產圈的朋友，也來私信艷姐到底是怎么一回事，和艷姐進行交流。

這家房企就是在打造了“上海新天地”等諸多城市地標的港資房企——

瑞安房地產。

說實話，在很多人的印象中，港資房企一向是低調做事，穩健發展的代表，再加上成熟的管理機制，港資房企重大的戰略變動幾乎是很少看到。

而就在近日，瑞安房地產官宣了新戰略：

“新天地XINTIANDI”由商業項目品牌戰略升級為社區品牌。

換句話說，未來“新天地”將不再是單一的商業項目，而是整合居住、辦公、商業、文化等功能的復合活力場域。

艷姐覺得瑞安這么做的目的非常明確：

要成為中國領先的城市發展解決方案提供者。

“巧合”的是，瑞安的這個目標，與《十五五規劃建議》中“建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市”的城市發展目標“不謀而合”。

在市場進入存量發展階段的現實背景下，行業已行至十字路口，急需要有房企勇于站出來，探索全新的業態，跑通全新的發展模式，成為那個照亮暗夜的燈塔。

瑞安房地產的這次“戰略轉身”，我們似乎看到了這一縷曙光。

01

從商業品牌到社區品牌

“新天地”戰略升級的底層邏輯

大家或許都很熟悉瑞安，1996年時便開創性地將“生活、工作、學習、娛樂”社區營造理念帶到內地，打造了上海時尚、文化地標——上海新天地。

上海新天地實景

20多年來，瑞安“新天地”的開發體量雖然不大，但已經成為國內城市更新和社區運營的一塊“金字招牌”：

哪里有新天地，哪里就是城市中心。

這完全就是躺贏的節奏。

但這次，瑞安似乎想換一個“活法”。

根據他們的官微，瑞安表示將旗下“新天地XINTIANDI”由商業項目品牌戰略升維為社區品牌。

大家知道，“新天地”在過去一直都是高端和潮流商業的代名詞，這次升級后，新天地將徹徹底底地蛻變為一個社區品牌。

在新戰略下，新天地將聚焦功能復合、文化活力、創意驅動與自然共生等多重維度，成為生活方式提供者和社區活力激發者，為城市發展提供一整套可持續的解決方案。

換句話說，就是將每一個“新天地”打造為集商業、辦公、文化、居住等多功能融合的復合場域。

所以，“新天地”為什么會有這種戰略升級？

艷姐觀察到，瑞安副主席及執行董事羅寶瑜給出的理由是宏觀視野下的5個“切換”：

其一是經濟增長模式的換擋，中國經濟增長正從過去的“投資驅動”，切換到“消費與創新驅動”；

其二是城市發展模式的切換，城市建設正從過去攤大餅式的大拆大建，切換到以修復城市肌理、激活空間價值為內核的存量更新；

其三是城市人口結構的變化，城市開發模式從過去的聚焦理想化的核心家庭，切換到人口老齡化背景下的，如何構建支持全齡友好、代際融合的生活空間；

其四是城市宜居理念的升級，從過去注重外在的高大上、富麗堂皇，升級到注重多業態、多層次、多場景共生融合，激發城市、社區活力；

其五是空間載體功能的迭代，從過去的強調空間載體的功能性，迭代到依托Ai等技術普惠重塑空間功能。

高度提煉就是，城市發展的實質和底層邏輯正在發生轉變，未來城市的發展更加注重以“人”為核心。

巧合的是，在“新天地”品牌戰略升級1個月后，“十五五規劃建議”明確了城鎮化的目標：

“深入推進以人為本的新型城鎮化；堅持城市內涵式發展，大力實施城市更新，建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市。”

一個是“以人為核心”，一個是“以人為本”，表述雖略有差異，但邏輯卻殊途同歸。

所以，我們說什么樣的企業才是優秀的企業？如果非要找一個標尺，艷姐覺得這個標尺可以是——能夠讀懂政策趨勢，在不確定性中找到確定性，并找到自己的時代機遇。

有時候，不得不佩服瑞安這家老牌港企的“智慧”。

02

產品“革命”

“新天地”的核心引擎來了

艷姐注意到，在“新天地”升級后，瑞安也將原六大“天地”系列項目統一更名為“新天地”，包括武漢新天地、重慶新天地、嶺南新天地、瑞虹新天地、虹橋新天地與蟠龍新天地。

從“天地”到“新天地”，一字之差，但在瑞安的新語境中，社區將不再是單一的居住空間，而是居住+商業+辦公+文化+…。

那么接下來，瑞安又將怎么做社區？

艷姐注意到，他們拿出了一套完整的解決方案，覆蓋城市地標級社區、區域中心社區、城市微度假社區、知識創新社區4大類產品：

城市地標級社區。將世界級的居住體驗、高端商業配套、高效工作空間與多元藝術文化融為一體，成為融合歷史延續與城市發展的重要窗口；以一個社區，煥活一座城市。比如上海新天地。

上海新天地實景

區域中心社區。打造兼具生活便捷度與精致煙火氣、具有區域級影響力的15分鐘生活圈；實現在煙火中安居，在文化中生長。比如上海瑞虹新天地。

上海瑞虹新天地實景

城市微度假社區。利用城市里的自然資源，融入當地獨特的文化肌理，創造出一個讓人不必遠離城市，就能讓身心松弛的“精神棲息地”，打造出公園里的新天地；比如上海蟠龍新天地。

上海蟠龍新天地實景

知識創新社區。打破傳統功能邊界，以“產、學、研、商、居”深度融合為核心，構建產業創新策源地與生活無界的品質復合活力場域；實現“像蜜蜂一樣工作，像蝴蝶一樣生活”的理想狀態。比如上海創智天地、武漢創新天地。

上海創智天地實景

上海創智天地實景

如果仔細看，會發現這4種社區產品，又對應了瑞安在不同城市、不同區域、不同發展階段、不同人群需求下，所沉淀出的4種社區發展模型。

換句話說，這4種社區產品更像是一套靈活配置的工具箱，不同城市、不同項目可以因地制宜，從這4種產品中找到更契合自身語境的解法，從而避免“一刀切”的千城一面。

艷姐注意到，這4種產品雖有明顯區隔，但又有一個共同的底層邏輯：

通過營造具有精神屬性的特色化空間，培育可持續生長的內容生態，提供多元的服務體系，構建以客戶和品牌為核心的社區生活生態。

這套底層邏輯進一步又可以拆解出3個關鍵詞：

空間有機化——打造開放式、多功能、彈性化的“超級復合體”，打破功能邊界，讓空間隨需求生長；

內容人格化——根植在地文化，通過新天地的品牌原創IP和共創平臺，構建可持續、有共鳴的內容生態；

服務生態化——通過數字化平臺連接人、貨、場，無縫連接生活場景。

在瑞安的這套底層邏輯中，通過空間、內容、服務的嵌入，將社區打造成為城市活力的載體。

在其他房企還站在產品的單點維度卷審美、卷門頭、卷景觀的時候，瑞安已經進化到了NEXT LEVEL：

站在城市的維度，以空間-內容-服務為內核，為城市提供一套讓城市更宜居、更具活力的解決方案。

瑞安的這種開創性的社區打造模式，艷姐更愿意稱其為地產行業的“蘋果”。

比如在“新天地”中，人們既能在功能復合的無界場景中自由穿梭，享受工作、居住與娛樂的無縫銜接；也能在文化傳承與當代創新的深度對話中，獲得精神共鳴；還能在可持續的環境與全齡友好的設計中，實現與自然共生的體驗。

而在市場端，“瑞安模式”的邏輯自洽也得到了驗證。

像上海翠湖天地·六和，去年108套房源收獲了360%的認購率；開盤即日光，銷售額120億；以21.02萬/㎡的銷售單價，刷新上海高端住宅紀錄。

2024年，瑞安合約銷售150億，增長32%；租金收入35億，同比增長9%；零售物業出租率94%、成熟寫字樓出租率91%......

而這些，也正是瑞安進入內地以來，帶給市場最大的震撼。

03

塑造城市中心

你可以永遠相信“新天地”

在內地市場，港資房企在布局上一向謹慎，某種意義上可以說是穩健和前瞻的代名詞。

像李嘉誠的長江實業、包氏家族的九龍倉、陳啟宗的恒隆集團等等，項目地段非富即貴，產品稍微打磨一下就可以豪宅對外售賣，自然也會獲得不錯的業績和口碑。

艷姐在前面提到，瑞安與其他房企最大的不同點在于：

能夠通過塑造城市核心，撬動板塊甚至城市價值的躍升。

所以，還是要問一個終極問題：

深耕內地40年的瑞安，戰略調整后還會有這種點石成金的魔力?

艷姐覺得是瑞安身上非常重要的一個特質：

前瞻性地呼應不同階段的城市命題，將自身強大的資源整合能力，與內地市場特性做了完美融合。

這背后，艷姐覺得體現了瑞安的三大終極能力：

其一，是強悍的城市運營能力；

從29年前落地第一個新天地-上海新天地開始，瑞安在內地便做了2件事：

首先是創造性地提出城市發展的極核理念。

相比于傳統意義上的單核心城市發展模式，瑞安每進入一個城市、每一個板塊，都會整合全球資源優勢，塑造一個或多個城市極核，助力城市板塊的脈沖式發展，并由此帶來外溢效應，帶動板塊發展，實現城市的均衡發展。

然后是以人為核心，通過締造封面地標與城市同頻共振。

做完這2件事后，上海新天地不僅成為全球地標項目，還是上海文旅IP封面，并且通過東臺里的東拓，持續為新天地板塊注入活力，并以一己之力推動大新天地區域建設成為具有全球影響力的復合功能都心區；武漢創新天地，不僅落地了海康威視、深圳飛速創新、格藍若、四方光電等頭部科創企業，還通過約13萬㎡的創新天地商業公園，帶動光谷商業生態升級。

上海新天地東臺里、武漢光谷創新天地商業公園實景

不妨假設一下，如果上海沒有瑞安，上海新天地會不會成為全球地標？如果武漢沒有瑞安，武漢新天地所在的漢口沿江商務區會不會回到傳統CBD模式的套路？

如果以上答案都是未知，那你就能懂得瑞安為城市的賦能。

應該說，瑞安的新天地到哪里，哪里就是城市核心，已經成為他們在內地最鮮明的標簽。

其二，是精準的市場預判能力；

行業深度調整下，已經呈現出明顯趨勢：聚焦深耕一二線核心城市核心地段；聚焦高端改善型住宅；注重優質持有型物業的資產運營能力。

換句話說，房企要想留在牌桌，必須具備精準的市場預判能力。

再來看瑞安，拿地雖然不多，但幾乎很好地匹配了這種能力。

像武漢新天地項目，是瑞安2005年以33.9億總價競得，刷新樓面價、總價地王，當時就有很多同行看不懂拿地邏輯。瑞安后續打造了商業街區、住宅、超甲級寫字樓等地標項目，城市板塊能級被不斷刷新。

武漢新天地實景

板塊初具雛形后，武漢提出將二七濱江區域打造為國際商務區的規劃，核心區就在武漢新天地。瑞安憑一己之力打造了城市核心，引領了城市發展新趨勢。

還有改善型市場趨勢，瑞安進入內地后便定位高端住宅和商業物業，我們在上海、武漢等城市也看到了他們在高端住宅市場的絕對統治力！

嶺南新天地實景

我們講房企讀城、讀人、讀趨勢，其實就是一種市場預判能力，瑞安在這方面的前瞻性眼光，艷姐還是挺佩服的。

其三，是極致的產品創新能力。

艷姐在前面提到，瑞安在內地的每一個項目都在城市或區域核心。

其實在這些核心地段，即使隨便做做都可以把自己包裝成豪宅，賣出一個好價錢。但艷姐看到：

他們在產品的深挖和創新上卻從未停止，仍然拿出十二分功力去精雕、研磨，專注于為城市高凈值家庭提供理想生活方式，為客戶創造獨特的長期價值。

回過來再看瑞安在上海、武漢等地的項目，你能看到他們不僅每一個項目都有自己的獨到之處，而且把產品當作工藝品匠心打磨，不斷推陳出新。

比如上海翠湖濱江，這是一個城市風貌別墅項目，在重塑傳統的紅磚元素之外，他們通過系統門窗與鋁板相互映襯，石材與紅磚交織呈現，點綴鑄鋁元素點綴，阿拉善黃麻、琥珀黃、路易金鉆、淺紫點等諸多石材次第鋪展，傳統的海派里弄通過藝術化的煥新，拉高了楊浦濱江的板塊價值。

上海翠湖濱江實景

如果仔細看，你會發現在瑞安的產品中，屬于規劃、設計的部分，他們并未用標準化的手法去打造，而是會堅持因地制宜為客戶打造專屬的“城市名片”，成為穿越周期的塔尖產品。

所以，在瑞安的產品中，你看到的諸多人無我有、人有我優的引領式創新，目標非常明確：

將自己作為價值的錨點，給板塊、城市講一個“未來故事”，重塑板塊、城市的價值邏輯。

也幾乎可以預見，瑞安的“新天地”，將在內地市場持續迸發出勁爆的能量。

結語

中國內地，對瑞安的意義極為特殊。

過去40年，瑞安用“新天地”驗證了一個邏輯：

房企與城市、客戶的關系，絕不是一個簡單的買地-賣房子的關系，本質上是在參與城鎮化進程，營造高品質的美好生活。

對城市和客戶的理解不同，某種程度上決定了開發商所能到達的高度。

在新的戰略下，瑞安“新天地”還會繼續寫下怎樣的故事？我們拭目以待！

主編：張艷

責編：eric

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