深圳，剛性控增量

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

鼓勵“商改住”，深圳演繹到了鼓勵“非改住”。

如果鼓勵“商改住”是深圳嚴(yán)控商辦增量的2.0版本，那么如今嚴(yán)控商辦增量到了3.0版本，直接從控制商辦的增加，過渡到了去商辦庫存。

剛性優(yōu)化存量

最近，深圳發(fā)布《市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施（試行）》的通知》，重點(diǎn)解決城市更新“超高、超容、商辦超配”問題，對商業(yè)性辦公建筑進(jìn)行剛性嚴(yán)控，通過調(diào)節(jié)商業(yè)性辦公空間供給的方式，進(jìn)行商業(yè)性辦公的管控，支持深圳城市高質(zhì)量發(fā)展。

通知明確，嚴(yán)格落實國土空間總體規(guī)劃管控要求，嚴(yán)格管控全市城市更新項目商業(yè)性辦公建筑增量，有序調(diào)節(jié)商業(yè)性辦公空間供給環(huán)節(jié)；

在全市劃定商業(yè)性辦公戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)、適度配置區(qū)、嚴(yán)格控制區(qū)三類區(qū)域；戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)內(nèi)城市更新項目涉及商業(yè)性辦公的，宜予以預(yù)留；

適度配置區(qū)內(nèi)城市更新項目涉及商業(yè)性辦公的，可結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求和市場供需關(guān)系進(jìn)行適度配置；

嚴(yán)格控制區(qū)內(nèi)城市更新項目宜控制新增商業(yè)性辦公空間；除回遷安置需要外，城市更新單元規(guī)劃原則上不得在已批法定圖則基礎(chǔ)上新增居住、商業(yè)混合用地（C+R或R+C）；

未完成城市更新單元規(guī)劃審批的城市更新項目，商業(yè)類建筑高度原則上不得超過250米；

位于戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)外、更新方向含有商業(yè)的城市更新項目，計劃申報主體可申請將商業(yè)功能調(diào)整為居住等功能。

除了嚴(yán)控商辦增量，對于去商辦庫存思路也進(jìn)行了調(diào)整。

近日，深圳市住房和建設(shè)局 深圳市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知》的通知，有效期5年。

通知明確，支持將閑置和低效利用的商業(yè)、辦公、旅館（酒店）、 廠房、研發(fā)用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。

但對居住和公共環(huán)境有嚴(yán)重干擾、污染或者存在安全隱患的工業(yè)用地上的既有非居住房屋，以及存放易燃、易爆和劇毒等危險品的倉儲用地上的既有非居住房屋除外。

同時通知還明確，改建需符合區(qū)域功能定位，產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，選址以軌道交通站點(diǎn)附近為原則，改建用作保障性租賃住房期間，土地性質(zhì)不改，土地使用年限不改，無需補(bǔ)繳土地價款，并享受保障性租賃住房相關(guān)的土地、財稅、金融等支持政策。

對于改建房屋用途必須為“房屋用途為商業(yè)、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發(fā)用房、倉儲或者科研教育等”，權(quán)屬清晰，且已通過竣工驗收，不存在查封登記、異議登記、違法建設(shè)等情形，擬改建房屋未被納入城市更新單元計劃、土地整備計劃和房屋征收計劃；

單個項目改建總建筑面積原則上不低于 1000 平方米；改建項目不低于非住宅類（公寓或者宿舍）居住建筑的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和防火設(shè)計及施工要求。

總結(jié)成一句話就是，嚴(yán)控商辦增量是剛性的，去商辦庫存是緊迫的。

不僅限制商辦類項目土地供應(yīng)，還限制商辦類項目建設(shè)。

即使允許建設(shè)也限制了建設(shè)高度，同時也允許城市更新項目的商業(yè)部分，調(diào)整為普通住宅或者保障性租賃住房。

這就意味著，深圳將切實加大保障租賃住房供應(yīng)，同時優(yōu)質(zhì)的商辦物業(yè)將逐漸減少。

空置率超過25%

隨著減少商辦增量，增加保障性住房大潮的到來，也將進(jìn)一步重構(gòu)深圳住房及商辦物業(yè)的格局。

一方面，租賃市場將面臨行業(yè)洗牌，過去一些運(yùn)營不合規(guī)，缺乏品牌支撐的改造公寓將逐步被市場淘汰。

另一方面隨著商業(yè)、辦公的改建，商業(yè)、辦公市場也會迎來新的格局。

優(yōu)質(zhì)地段及商圈的商辦物業(yè)，如科技園、前海等產(chǎn)業(yè)密集區(qū)商辦需求將會得到鞏固，而龍崗、光明等區(qū)域庫存去化周期可能進(jìn)一步被拉長。

那么，為什么要嚴(yán)控商辦增量同時促進(jìn)存量的商辦去庫存？

最主要的原因還是深圳的商辦已經(jīng)非常多，空置率也超過了25%。

根據(jù)萊坊國際《深圳甲級寫字樓市場季度報告》顯示，2025年第二季度深圳甲級寫字樓總存量達(dá)到1045萬平方米，其中，新增供應(yīng)114000平方米，凈吸納量135212平方米，整體空置率25.2%。

而空置率方面，核心地段不少商圈甲級寫字樓空置率超過了25%。

分片區(qū)及地段看，2025年第二季度羅湖甲級寫字樓空置率為30%，福田中心為18%，福田車公廟為28.3%，南山科技園為16.1%，南山后海為29.2%，南山蛇口為41.3%，南山前海為35.4%，寶安中心為25.6%。

更重要的是，深圳的商辦物業(yè)租金也呈下探趨勢。

這就意味著商辦物業(yè)的投資回報也在走低，資產(chǎn)的吸引力是在下降的，這就直接削弱商辦物業(yè)的投資價值，導(dǎo)致商辦物業(yè)銷售去化周期被延長，同樣不利于商辦物業(yè)的去庫存。

根據(jù)萊坊國際《深圳甲級寫字樓市場季度報告》，2025年第二季度，深圳甲級寫字樓全市平均有效租金降至每月每平方米人民幣151.8元，環(huán)比跌幅擴(kuò)大至2.9%，標(biāo)志著全市租金已連續(xù)三年處于下行周期。

所以，深圳“非改住”，鼓勵“商改保”政策落地，既是對住房保障體系的升級，也是對城市存量資產(chǎn)盤活的一次探索，對提升資產(chǎn)利用和資源引導(dǎo)也是一次重新分配。

市場資源重新洗牌也將間接優(yōu)化住宅市場的結(jié)構(gòu)，也間接重塑中國住宅市場的底層邏輯。

增加保障性住房的供應(yīng)，成為城市吸引人才的重要抓手。

對住宅市場來說，商辦改保租房成為增加租賃供給的重要路徑，既然有了保障性住房作為托底，那么在普通住宅市場本身處于低位維持的情況下，城市居民也就更傾向于租賃居住而非購買居住，間接性地也就導(dǎo)致無論是改善還是剛需群體延遲購房計劃。

那么剛需市場下保租房分流居住需求導(dǎo)致普通住宅的中小戶型價格承壓，也就成為存量住宅銷售新的壓力點(diǎn)。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場