“現房銷售”的風，還是吹起來了

“所見即所得”的現房銷售時代，再近一步。

在“十五五”規劃建議明確推動房地產高質量發展的背景下，近日住房和城鄉建設部提出了六大重點任務，其中“推進現房銷售”尤為引人關注。這也意味著，過去30多年普遍存在的“憑圖紙買房”的“開盲盒”模式，或將逐步退出歷史舞臺。

長期以來，購房者不僅需經歷短則兩年、長則五年的交房等待，還可能面對交付延期或貨不對板的風險。

業內專家認為，推進現房銷售是中國房地產發展模式轉變的重要信號，未來樓市的購買邏輯也將被重塑，住房消費從“賭預期”轉為“驗實物”。

中指研究院的數據進一步顯示，2022年末以來，全國已有超30個?。ㄊ校┏雠_相關政策，今年一季度新建商品房銷售面積占比已達36%，較去年的30.84%進一步提升。

那么，聚焦成都市場，現房銷售目前進展如何？隨著這一制度的推進，未來又將帶來哪些深遠影響？

近6年發展，成都已有三類現房

在成都，現房銷售其實已有先例。

從2019年起，在部分地塊出讓時，就已試水“現房銷售”。經過近6年發展，目前市場上在售和待售的現房項目大致可分為以下三類：

第一類：“先天型”現房項目

青羊區的青云闕，就是2019年后成都首個明確要求現房銷售的項目。該地塊于2019年7月出讓，2020年11月達到現房銷售條件。此后，在2021-2022年間，成都陸續推出了多宗類似地塊，催生了包括龍湖恒邦花千樾、卓越永利云翠、綠城桂語江瀾一批“先天型”現房項目。

不過，這類在出讓環節就硬性規定“現房銷售”的全新項目，在當前市場供應中只剩最近入市的通錦閣和金牛國投·上林語等個別樓盤。

第二類：“主動變現型”項目

這類“主動”選擇現房銷售的項目，其誕生初衷與曾經的“雙限”政策密切相關。當時，部分開發商試圖通過延后銷售來突破限價，以謀求更高利潤。

然而，市場反饋卻未必盡如開發商所愿。此類項目的銷售之路不乏挑戰：例如位于西三環外側的金沙城·錦西觀棠，2016年首開后保留2棟高層，直至2023年才通過法拍渠道售出；又如今年新入市的深業·泰樾府，其土地成本已達16800元/㎡且須配建1.36萬㎡返遷住房，目前清水房起步單價約3萬元/㎡。漫長的開發周期與高昂的資金成本，使得項目利潤空間被大幅壓縮。

從近兩年的市場實踐看，采取這一策略的項目類型更加明確，多為民企在核心區開發的高端項目，產品總價普遍達到“千萬級”，其有意以“慢”來打磨產品的同時，也試圖通過實景來為高總價銷售奠定基礎。

第三類：“被動型”現房項目

相比之下，市場中還有一批“被動現房”，其成因更為復雜，也更能反映市場的真實生態。它們主要源于兩方面：一是整體開發節奏較慢，項目在漫長的開發周期后被動進入現房銷售階段；二是一些項目因產品設計與市場需求脫節、定位偏差或開發商自身實力不足，導致去化艱難——尤其在強調尺度與舒適度的“新規”出臺后，其過時的戶型設計更難獲青睞。

從近期這些項目的動向來看，為加速去化，不少項目已開始“以價換量”。對于有意留在主城，且對價格高度敏感的客戶，這反而提供了多一種購房選擇。

現房銷售將如何影響后市？

“潮水退去，才知道誰在裸泳”

毫無疑問，商品房逐步推行“現房銷售”，讓購房者“所見即所得”，能夠解決此前樓市中爛尾、信心不足等一系列問題，將風險從購房者端轉移到開發商端。那么未來將承擔更多市場風險的房地產企業和市場機構，又如何看待現房銷售？

成都實拍圖

采訪中，其普遍認為未來市場的變化將來自三方面：

一、 對于市場，短期或面臨供應調整陣痛

從統計數據來看，無論面積還是套數，成都新房供應量都創下近4年新低。一旦進入現房銷售過渡期，由于項目建設周期延長，市場新增供應可能進一步減少。

二、對于項目，“被動型”現房或增多

現房銷售制度的推進，正使“兌現力”取代“預期”，成為市場的核心定價準則。這將不可避免地引發一場劇烈的“馬太效應”：兌現度高的項目會加速去化，形成口碑與流速的良性循環；而兌現度不足的項目，其所有缺陷都將暴露在陽光下，導致去化愈加艱難。此種因信息透明度提升而導致的分化，在決策更為理性、容錯空間更小的高總價市場中，將表現得尤為顯著。

三、 對于企業，“潮水退去，才知道誰在裸泳”

成都一開發商人士表示：“現房銷售對房企而言，最大的挑戰來自資金壓力。”

在這位人士看來，期房銷售下，開發商可根據各地資金監管政策按照修建及銷售進度進行分批盤活資金，而現房銷售要求項目竣工驗收合格后方可銷售，資金盤活周期將延長 2—3 年，財務成本顯著上升。這對于資金規模較小及負債率較高的企業來講，是一個生死存亡的關鍵性的考驗，可預見的是，未來房地產企業的洗牌會進一步加劇，部分房地產公司生存空間進一步被壓縮。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也提到，“從長遠來看，市場鼓勵企業打造高品質住宅、推動房企轉型，但在推進現房銷售的過程中，也應密切關注企業的承受能力。如果盲目推進，可能會讓企業難以適應?！?/p>

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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