代建滲透率再創(chuàng)新高，二線仍是“主戰(zhàn)場(chǎng)”

2025年代建滲透率持續(xù)攀升，但主要得益于二線城市的帶動(dòng)，也受到單城市影響強(qiáng)烈。

◎ 文/謝楊春、吳嘉茗

代建項(xiàng)目在商品房項(xiàng)目中的滲透率持續(xù)攀升，2025年前三季度，重點(diǎn)城市的代建滲透率已達(dá)到7.23%，較2024年增長(zhǎng)了0.8個(gè)百分點(diǎn)。然而，各線城市的發(fā)展態(tài)勢(shì)各異，僅二線城市的代建滲透率保持上升趨勢(shì)，而一線和三四線城市的滲透率則出現(xiàn)了一定程度的下降。從拓展情況來(lái)看，2025年前三季度，頭部代建企業(yè)的擴(kuò)張意愿尤為強(qiáng)烈，拓展規(guī)模顯著增加，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)滲透率仍將保持上升趨勢(shì)。

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代建滲透率持達(dá)7.23%再創(chuàng)新高

二線城市代建項(xiàng)目占八成

隨著重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市開(kāi)盤(pán)商品房項(xiàng)目的增多，代建項(xiàng)目的滲透率也呈現(xiàn)出明顯的提升趨勢(shì)。2025年前三季度，代建滲透率已達(dá)7.23%，超越了2024年的水平。

分季度來(lái)看，第一季度滲透率為5%，同比下降0.44個(gè)百分點(diǎn)；第二季度滲透率躍升至8.7%，同比上升2.37個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)下單季度新高；第三季度滲透率為7.12%，同比上升1.24個(gè)百分點(diǎn)。

總體而言，2025年各季度滲透率的走勢(shì)雖與2024年相似，但波動(dòng)幅度更大，呈現(xiàn)出集中入市的態(tài)勢(shì)。若第四季度能繼續(xù)保持同比上升的趨勢(shì)，全年滲透率有望再創(chuàng)新高。

從2025年新開(kāi)盤(pán)的代建項(xiàng)目分布情況看，在能級(jí)分布方面，二線城市是當(dāng)仁不讓的主力，84%的代建項(xiàng)目位于二線城市，15%位于三四線城市，僅有1%位于一線城市；在區(qū)域分布方面，長(zhǎng)三角占比遙遙領(lǐng)先，占比高達(dá)40%。

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一線城市廣州代建項(xiàng)目最多

主要位于非核心區(qū)

在一線城市中，廣州（2019年以后，下同）已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量位列第一，已有9個(gè)代建項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其次上海有5個(gè)代建項(xiàng)目已開(kāi)盤(pán)，深圳和北京分別有3個(gè)和2個(gè)代建項(xiàng)目已開(kāi)盤(pán)。

作為代建項(xiàng)目的最主要委托方，城投拿地與未來(lái)代建滲透率基本呈正相關(guān)。從一線城市城投拿地占比來(lái)看，深圳和廣州近三年城投拿地占比較高，未來(lái)代建前景在一線城市中最好。

從一線城市的代建項(xiàng)目以分布在核心城區(qū)以外的剛需項(xiàng)目為主。

以項(xiàng)目數(shù)量最多的廣州為例，代建項(xiàng)目主要分布于南沙區(qū)、增城區(qū)、花都區(qū)等非核心區(qū)域。諸如2024年廣州開(kāi)盤(pán)的典型代建項(xiàng)目綠城·攬江印月來(lái)看，代建方是綠城管理，委托方為廣州市番禺交通建設(shè)投資有限公司。位置上，綠城·攬江印月則在環(huán)城高速外，是板塊內(nèi)剛需項(xiàng)目。

此外，北京的兩個(gè)代建項(xiàng)目分別位于順義區(qū)和通州區(qū)，上海的代建項(xiàng)目主要在浦東和青浦，深圳的代建項(xiàng)目在光明區(qū)、龍崗區(qū)均有分布，均以非核心區(qū)域?yàn)橹鳌?/strong>

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二線城市滲透率達(dá)到9.9%

較2024年增長(zhǎng)近2個(gè)百分點(diǎn)

二線城市2025年代建滲透率持續(xù)提升，前三季度開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，代建滲透率已經(jīng)達(dá)到9.89%，較2024年提升2.13pts，也是唯一一個(gè)在2025年代建滲透率大幅提升的能級(jí)。可見(jiàn)在代建增速總體放緩的背景下，二線城市成為大部分企業(yè)聚焦、深耕的選擇。

具體到各城市來(lái)看，蘇州、天津2025年前三季度代建滲透率已經(jīng)超過(guò)三成，其中蘇州更是達(dá)到38.5%；其次昆明、長(zhǎng)春的代建滲透率超過(guò)20%，長(zhǎng)沙、合肥、武漢代建滲透率超過(guò)10%；而中西部核心城市濟(jì)南、西安和重慶2025年的代建滲透率較低。

作為代建企業(yè)聚焦的主戰(zhàn)場(chǎng)，我們更加關(guān)注在重點(diǎn)二線城市代建企業(yè)的布局情況，以滲透率最高的蘇州為例：2023年至2025年前三季度，蘇州開(kāi)盤(pán)的商品房項(xiàng)目中代建項(xiàng)目超過(guò)30個(gè)，其中朗詩(shī)綠色管理和旭輝建管代建項(xiàng)目數(shù)量占比超過(guò)20%，是蘇州最主要的代建企業(yè)，尤其朗詩(shī)不但市占率較高，而且進(jìn)駐蘇州代建的時(shí)間也較早，2023年就已經(jīng)有5個(gè)代建項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，旭輝建管同期在蘇州僅有1個(gè)項(xiàng)目，但2024年和2025年增長(zhǎng)明顯，旭輝未來(lái)有較大可能超越朗詩(shī)成為蘇州代建項(xiàng)目最多的企業(yè)。

此外綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、龍湖龍智造等代建頭部企業(yè)在蘇州也有一定的項(xiàng)目，但由于進(jìn)駐時(shí)間晚于朗詩(shī)和旭輝，所以目前占有率相對(duì)較低，未來(lái)提升空間較大。

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三四線城市滲透率小幅回落至6.15%

可關(guān)注珠三角城市

三四線城市2025年前三季度代建滲透率為6.15%，較2024年下降1.67pts，受單城市影響較大。三四線城市的商品房代建項(xiàng)目主要集中于無(wú)錫、常州、徐州等城市，代建滲透率受到個(gè)別城市的影響較大，而無(wú)錫2025年開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，僅有2個(gè)是代建項(xiàng)目，代建滲透率大大降低，此外江陰、太倉(cāng)、常熟等城市今年代建滲透率也大幅下降。

雖然目前看來(lái)，三四線城市代建滲透有所下降，但從長(zhǎng)期看還有較多機(jī)遇。從2024年到2025年9月，CRIC監(jiān)測(cè)的代建項(xiàng)目中標(biāo)情況中，三四線城市占比長(zhǎng)期位于50%以上，代建仍有較大拓展機(jī)遇。

商品房代建項(xiàng)目的主要來(lái)源之一當(dāng)屬城投拿地項(xiàng)目，三四線城市恰好是城投拿地占比最高的能級(jí)，從這一方面來(lái)看，三四線商品房代建同樣具備較大潛力。未來(lái)三四線城市的代建滲透率有望持續(xù)提升，但除了扎堆長(zhǎng)三角三四線城市以外，代建企業(yè)也可以關(guān)注佛山、珠海、惠州等珠三角重點(diǎn)城市。

總體來(lái)看，