老破小“崩了”，為什么是武漢、青島、東莞、寧波領跑

當北京和上海的老破小靠著學區因素，勉強支撐著價格不至于下滑太多的時候，武漢、青島、東莞、寧波4城的老舊小區房價已經跌出了新高度。

但這4座城市都不是傳統的房價洼地，為何老破小的跌幅最為猛烈？真不是它們運氣差了一些，而是政策轉向、城市擴張與人口結構變化的疊加，讓其老破小缺乏競爭力，只有降價這一途。

武漢的老破小跌幅，被光谷“吸”走了一半。

光谷東的崛起改變了武漢的產業版圖，也在重構武漢的居住版圖。大量新建小區交付后，占比高達75%的年輕群體，寧愿花同樣的錢買新區的次新房，也不愿接手老城區沒有電梯、戶型怪異的老破小。目前，武漢傳統核心區的老舊小區，二手房掛牌量同比上漲40%，但月成交量不足掛牌量的5%。

青島的老破小下跌，問題出在“學區泡沫”上。

青島的部分學校取消了2026年入學的落戶時限要求，一些熱門學校2026年的落戶時限從3年縮至1年，這意味著家長不必再搶跑買房落戶，學區房的泡沫被戳破。

市場的反應立竿見影，部分地區的學區房價格直接腰斬，大量老破小降價后也乏人問津。有中介表示，如今還在買青島老破小的客戶，要么是確實預算有限的剛需群體，要么是沒吃透政策，對學區房還抱有過高的期望。

東莞的人口結構變了，老破小自然沒人接盤。

東莞計劃2025年常住人口要達到960萬，制造業從業人員占比需保持在40%以上。這些新增的產業人口里，年輕人更愿意選松山湖、濱海灣新區的人才公寓，或是配套完善的新商品房，而不是老城區的老舊宿舍。其制造業重鎮的老破小，租金回報率已跌破1.5%。

東莞正發力打造中心城區、松山湖、濱海灣新區“三心”，交通和配套持續升級，計劃到2035年讓“三心”區域的常住人口占比超20%。資源跟著人口走，人口跟著新城走，老城區的老破小就成了被遺忘的角落。

寧波的老破小，正在被新城和過剩的住房市場雙重擠壓。

經過多年建設，寧波的住房早已從供不應求變成供過于求，當新房源源不斷的入市，老破小的缺陷被無限放大。最現實的是租金回報率，寧波多數老破小的年租金回報率不到2%，部分房源跌至1.5%以下，低于市場普遍認可的2%至3%的合理回報率區間，較高的持有成本，壓得房東不得不降價拋售，還沒人接盤。

沒有價值錨點的房子，價格都會滑落。

上述4城只是一線城市、新一線城市里的老破小跌幅代表，對比峰值跌幅在45%以上。低線城市的老破小跌幅更大，比如浙江的溫州和河北的廊坊，老破小對比峰值下跌了50%以上。前者經常拿下“房價下跌第一城”頭銜，后者是作為北京睡城，投資客離場后的必然。

無論是哪座城市，當其發展的重心轉向新城，政策紅利從拆遷轉向保障房，購房需求由“有房住”轉向“住好房”，缺乏核心價值的老破小必然被市場拋棄。

在住房過剩的時代，沒有人愿意為“老舊”買單。