上海樓市，泥沙俱下

對著一個天天“跳水”的市場，我有點麻了。

半個月前我發(fā)的掛牌價、成交價數據觀察，現在又全變了。

可以對照這篇文章，翻翻最新的掛牌價、成交價，注意還要觀察帶看情況，多翻數據就全懂了。

《上海樓市，陰跌轉向“急跌”》。

現在的上海樓市，我總結了4個字：

泥沙俱下。

管你好板塊還是差板塊，管你好房子還是差房子，一起向下。

01

所有的分析，都輸給了情緒。

這是最無奈的，也是我斷更10天的原因。

很多人在聊數據，在聊基本面，我也聊過，但不適用現在的市場。

現在價格的下行已經不是由各種市場數據決定，而是由最著急的那個房東決定。

你掛10萬，隔壁掛9萬5；

他掛9萬5，新來的掛9萬；

等到你想掛8萬5的時候，發(fā)現已經有人掛8萬了……

長寧天山的仁恒河濱花園，就是個鮮活的例子。

倒不是惡意砸盤，而是人性的恐慌在定價。

現在這種恐慌有點傳染跡象。

從老破小傳到次新，從郊區(qū)傳到市區(qū)，從普通住宅傳到標桿次新。

如今的二手市場，已經跌穿了技術面，進入到了信心面的負循環(huán)。

這不是政策能解決的，這是人性。

當所有人包括賣房的房東，都認為房價會跌的時候，房價就真的會跌：

這就是預期的自我實現。

二手房可以看上面的文章，自己也可以翻翻感興趣的板塊房價數據，不展開了。

新房這邊也不樂觀，現在大批的市區(qū)新房，都要靠中介渠道和自媒體渠道帶客。

不少項目對外宣稱首開日光，但網簽數據卻嚴重滯后。

中外環(huán)、外環(huán)外新房就更不用講，有些盤開分銷都帶不動銷量，被逼得沒辦法，甚至開了特價房源，前段時間桃浦新房85折都出來了。

去化壓力太大了。

沒辦法，二手跌成這個樣，新的“好房子”又太貴，大家不買賬。

當上海最炙手可熱的新房都需要求人買的時候，我不知道后面的解法，在哪里？

02

曾經我們信奉很多樓市真理：

什么地段決定一切；

什么品質永不貶值；

什么稀缺資源護城河。

放在現在也適用，但挺雞肋的。

樓市上漲的時候，我們學這些是為了買到漲幅預期更高的房子。

現在誰還要學這些，多等一個月，價格就會再往下走一走。

過去我們覺得硬通貨是那些核心地段的品質樓盤，現在發(fā)現，現在唯一的硬通貨是現金。

房子是紙面財富，跌成這樣真的不舍得兌換。

但現在手上有余糧，才是真大哥啊。

現在你在房產群說你上海有5套6套房子，沒人在意。

但如果你站出來說現金有A8、A8.5，所有人都出來喊你大哥。

03

我相信現在還在看房的人，都是在等一個信號：

到“底”了沒有？

畢竟誰也不想這個月買，下個月還要繼續(xù)跌。

房產群里還有個投資大哥，2019年抄底了一套學區(qū)次新，2022年漲到高點的時候，漲幅有40%還多，春風得意。

2023年發(fā)現苗頭不對，但隱約覺得還會救、還有救。

2024年忍不住了，賣了。

2025年嚷嚷著又跌了，賣賺了，還要買。

但最近告訴我，不買了。

我問他：你的數據分析和周期判斷呢？

他說了一句話挺經典的：我發(fā)現有些板塊的數據都指向可以買了，租售比拉的挺高了，學區(qū)溢價也快沒有了。但就是不敢買，這個市場已經不能用數據來分析了。

不玩了，技術分析和數據分析都失效了。

現在的上海二手房市場，就處在這樣一個階段：

理性的分析失效，感性的恐慌主導。

很多人問：什么時候是底部？

我的回答是，當你不再問這個問題的時候。

當所有人都停止預測底部，開始接受現實，市場才會真正見底。

現在還有人在問什么時候是底，說明還在幻想，還在等待，那這個底就沒來。

真正的市場底，是沒有人再關心房價的時候。

是房產中介都開始轉行的時候。

是樓市群徹底安靜的時候。

是你忘了自己還有套房的時候。

哈哈，有點像股市2700點、黃金270時候的感覺。

無人問津時，也許那個時候才是真正的底部。

現在嘛，就像駕車穿梭在漆黑隧道，所有人都看不到前方、看不到光亮、也看不清答案。

那就繼續(xù)往前吧，別回頭。