萬科獲得大股東新增220億貸款額度，實際可用只有22億！

10月30日，更換董事長后的萬科發(fā)布公告：年內(nèi)第10次向大股東深鐵集團借款22億，總額達到291.3億元。

本次借款用途與前九次一樣，都是用于償還在公開市場發(fā)行的債券本金與利息，以維持“體面”。

其他債務都好說，可以私下談判延期。但公開市場發(fā)行的債券一旦違約，就要發(fā)布公告，人盡皆知，從而引發(fā)交叉違約，即所謂的“爆雷”。

自從萬科6月27日召開2024年度股東大會以來，深鐵集團分批提供了新增借款113.6億元，展期借款8.9億元。

其中，新增借款62.49億元和展期借款8.9億元得到了深交所同意：在確認關聯(lián)交易是否達到需提交公司股東會審議金額時，豁免累計計算。

前幾次借款大多以萬科持有的上市公司萬物云的股份作為質(zhì)押品，累計質(zhì)押了總股本的55.8%，未質(zhì)押的股份所剩無幾。因此本次公告并未提及擔保方式，可能還在想辦法。

11月2日，辦法終于想到了！

雙方簽署了《關于股東借款及資產(chǎn)擔保的框架協(xié)議》（簡稱《框架協(xié)議》）：深鐵集團將再向萬科提供220億的貸款額度，用途仍然是償還萬科在公開市場發(fā)行的債券本息，但還多了個“經(jīng)深鐵集團同意的指定借款利息”。

220億的額度看似很多，但真正可用的沒多少，因為包括《框架協(xié)議》生效之前已實際發(fā)生的信用貸款，以及已提供擔保但后續(xù)確認擔保無法實施或部分無法實施的借款（這部分余額為零）。

截至目前，深鐵集團已提供的信用借款合同金額為203.73億元，實際提款金額為197.1億元。這197.1億的信用貸款要在新增220億的額度內(nèi)扣除，只剩下22.9億。

取個整數(shù)，就是22億，恰好等于萬科第10次向深鐵集團借款的金額。

綜上，這種安排實際上就是用抵押（或質(zhì)押）貸款置換信用貸款，再多給點額度。

為什么深鐵集團此前要向萬科提供近200億的高風險信用貸款呢？

因為萬科能賣資產(chǎn)的都賣了，能質(zhì)押的也質(zhì)押了；有些無人接盤的資產(chǎn)，例如商業(yè)物業(yè)，也以證券化的方式進行部分套現(xiàn)。

所以，當時還沒找到能讓深鐵集團滿意的擔保品。

這次用什么作為擔保品呢？

公告說得很籠統(tǒng)：萬科或其下屬子公司應提供其擁有的合法經(jīng)營性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、存貨、在建工程或股票、非上市公司股權等作為擔保物。

上述資產(chǎn)較難變現(xiàn)，看來還是沒有找到滿意的！深鐵集團只能勉為其難地接受，從中挑出相對好些的，總好過沒有。

萬科三季報也不樂觀：在上半年虧損不到120億的情況下，第三季度一下子虧損了160.7億，前三季度累計虧損280.16億。

這也不奇怪，2024年也是前低后高的不平衡：一季報虧損3.62億，半年報虧損98.52億，三季報虧損179.43億，全年虧損494.78億。

房企的虧損主要有兩大塊：

一是處置資產(chǎn)損失。在目前的環(huán)境下，只要變賣資產(chǎn)，幾乎都是虧本的，就要計入當期損益。

二是資產(chǎn)跌價損失，包括土地、物業(yè)、在建工程等。

賣出去的資產(chǎn)按實際虧損計入損益；沒賣出去的資產(chǎn)就要計提減值準備，但計提的空間較大，經(jīng)常被用來財務洗澡。

通常來說，上半年可能還對樓市復蘇抱有希望或者僥幸心理，計提的減值準備較少；下半年希望破滅后，只好把上半年少計的補回來！