爛尾樓背后的三方博弈與購房者突圍之路

在我代理房產(chǎn)糾紛的這些年里，爛尾樓案件始終是最令人痛心的類型。看到《解除爛尾樓購房合同之后》一文，我感慨頗多。我始終認(rèn)為，爛尾樓案件從來不是購房人與開發(fā)商之間的雙邊糾紛，本質(zhì)上是一場(chǎng)開發(fā)商、銀行與購房人之間的三方博弈。在這個(gè)失衡的結(jié)構(gòu)中，購房人往往是最無助的一方。

這是因?yàn)椋降暮诵脑V求截然不同：開發(fā)商追求資金回籠與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，銀行要保障抵押債權(quán)安全，而購房人想要的，不過是一個(gè)能夠安身立命的家。項(xiàng)目一旦爛尾，這些利益便激烈碰撞，導(dǎo)致最弱勢(shì)的購房人想要實(shí)現(xiàn)安家的愿望面臨重重阻礙。

在我們辦案的過程中，有些項(xiàng)目在介入后會(huì)順利復(fù)工，給人問題即將解決的希望。但是，開發(fā)商的復(fù)工動(dòng)機(jī)各不相同：有些是真心想盡快竣工，以打消業(yè)主退房的念頭；更多的則是迫于壓力，意圖應(yīng)付了事。因此，即便項(xiàng)目復(fù)工，交房時(shí)往往還要面臨“質(zhì)量問題”、“產(chǎn)權(quán)問題”等后續(xù)門檻。為了跨越這些門檻，業(yè)主們常常不得不展開一輪又一輪的訴訟。

即便購房人下定決心“斷尾求生”（解除合同并退房），仍會(huì)面臨執(zhí)行難的困境。比較糟糕的情況是，在法院判決執(zhí)行開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)返還銀行及購房人的房款時(shí)，銀行又有可能會(huì)主張其對(duì)房款優(yōu)先受償。

很多人對(duì)此不理解：“為什么我出了首付、還了貸款，房子爛尾了，銀行還能優(yōu)先拿回錢？”

這背后的關(guān)鍵，通常在于“抵押預(yù)告登記”。在簽訂貸款合同時(shí)，銀行會(huì)辦理此登記，可以理解為為其未來的抵押權(quán)“占位”。當(dāng)購房人斷供且房屋建成條件滿足時(shí)（盡管項(xiàng)目爛尾，但法律上可能已滿足形式條件），這個(gè)“預(yù)告登記”就可能轉(zhuǎn)化為正式的抵押權(quán)。因此，即使法院判決由開發(fā)商承擔(dān)還款責(zé)任，銀行基于其已設(shè)立的抵押權(quán)，依然有權(quán)就該房產(chǎn)的變價(jià)款優(yōu)先受償。

當(dāng)然，這并非絕對(duì)。銀行最終能否成功行使優(yōu)先受償權(quán)，取決于具體案件事實(shí)，例如預(yù)告登記是否有效轉(zhuǎn)為正式抵押、是否存在程序瑕疵等。因此，購房人并非完全沒有抗辯和爭(zhēng)取的空間。那么，作為購房人，我們?cè)撊绾卧谶@條布滿荊棘的維權(quán)路上走得更穩(wěn)、確保自己利益的最大化呢？這里有四條建議，希望能幫到大家。

第一、一旦發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目要爛尾，如果奔著復(fù)工交房，業(yè)主要盡可能團(tuán)結(jié)一起。但是這個(gè)團(tuán)結(jié)一致要有個(gè)大前提，寧缺毋濫。

第二、盡快采取合法合規(guī)的方式給開發(fā)商施加壓力，不要局限于某一種維權(quán)方式，要充分運(yùn)用法律賦予咱們購房人的權(quán)利，讓開發(fā)商看到擺爛的成本和代價(jià)。

第三、如果自己的房子被別人查封，要及時(shí)提起執(zhí)行異議，必要的時(shí)候提起執(zhí)行異議之訴。如果要解除合同，務(wù)必注意要“雙解除”，而不是只解除購房合同，忽略按揭貸款合同。雙解除以后，要及時(shí)申請(qǐng)執(zhí)行，及時(shí)主張購房人的優(yōu)先權(quán)，靈活運(yùn)用最高法的相關(guān)保護(hù)購房人的司法解釋，比如今年7月24日施行的關(guān)于執(zhí)行異議之訴的規(guī)定。

最后，維權(quán)路上不可忽視“程序正義”，務(wù)必注意及時(shí)提起，法律不保護(hù)躺在權(quán)利上睡覺的人。無論是提起違法查處，提起查處后的相關(guān)復(fù)議和訴訟、發(fā)送解除通知、提起訴訟，還是申請(qǐng)執(zhí)行，都應(yīng)嚴(yán)格遵循法定期限與形式要求，避免因程序瑕疵喪失權(quán)利。

作為一名律師，我深知每一個(gè)爛尾樓背后，都是一個(gè)家庭的安居夢(mèng)碎。法律雖賦予了我們武器，但維權(quán)之路依然漫長而艱難。因此，我們需要提高警惕、早做防范，盡量不走上這條路。但也希望已經(jīng)被侵權(quán)的業(yè)主們，能夠理性、有效地展開維權(quán)。