爛尾樓背后的三方博弈與購房者突圍之路

在我代理房產糾紛的這些年里，爛尾樓案件始終是最令人痛心的類型。看到《解除爛尾樓購房合同之后》一文，我感慨頗多。我始終認為，爛尾樓案件從來不是購房人與開發商之間的雙邊糾紛，本質上是一場開發商、銀行與購房人之間的三方博弈。在這個失衡的結構中，購房人往往是最無助的一方。

這是因為，三方的核心訴求截然不同：開發商追求資金回籠與風險轉移，銀行要保障抵押債權安全，而購房人想要的，不過是一個能夠安身立命的家。項目一旦爛尾，這些利益便激烈碰撞，導致最弱勢的購房人想要實現安家的愿望面臨重重阻礙。

在我們辦案的過程中，有些項目在介入后會順利復工，給人問題即將解決的希望。但是，開發商的復工動機各不相同：有些是真心想盡快竣工，以打消業主退房的念頭；更多的則是迫于壓力，意圖應付了事。因此，即便項目復工，交房時往往還要面臨“質量問題”、“產權問題”等后續門檻。為了跨越這些門檻，業主們常常不得不展開一輪又一輪的訴訟。

即便購房人下定決心“斷尾求生”（解除合同并退房），仍會面臨執行難的困境。比較糟糕的情況是，在法院判決執行開發商的財產返還銀行及購房人的房款時，銀行又有可能會主張其對房款優先受償。

很多人對此不理解：“為什么我出了首付、還了貸款，房子爛尾了，銀行還能優先拿回錢？”

這背后的關鍵，通常在于“抵押預告登記”。在簽訂貸款合同時，銀行會辦理此登記，可以理解為為其未來的抵押權“占位”。當購房人斷供且房屋建成條件滿足時（盡管項目爛尾，但法律上可能已滿足形式條件），這個“預告登記”就可能轉化為正式的抵押權。因此，即使法院判決由開發商承擔還款責任，銀行基于其已設立的抵押權，依然有權就該房產的變價款優先受償。

當然，這并非絕對。銀行最終能否成功行使優先受償權，取決于具體案件事實，例如預告登記是否有效轉為正式抵押、是否存在程序瑕疵等。因此，購房人并非完全沒有抗辯和爭取的空間。那么，作為購房人，我們該如何在這條布滿荊棘的維權路上走得更穩、確保自己利益的最大化呢？這里有四條建議，希望能幫到大家。

第一、一旦發現項目要爛尾，如果奔著復工交房，業主要盡可能團結一起。但是這個團結一致要有個大前提，寧缺毋濫。

第二、盡快采取合法合規的方式給開發商施加壓力，不要局限于某一種維權方式，要充分運用法律賦予咱們購房人的權利，讓開發商看到擺爛的成本和代價。

第三、如果自己的房子被別人查封，要及時提起執行異議，必要的時候提起執行異議之訴。如果要解除合同，務必注意要“雙解除”，而不是只解除購房合同，忽略按揭貸款合同。雙解除以后，要及時申請執行，及時主張購房人的優先權，靈活運用最高法的相關保護購房人的司法解釋，比如今年7月24日施行的關于執行異議之訴的規定。

最后，維權路上不可忽視“程序正義”，務必注意及時提起，法律不保護躺在權利上睡覺的人。無論是提起違法查處，提起查處后的相關復議和訴訟、發送解除通知、提起訴訟，還是申請執行，都應嚴格遵循法定期限與形式要求，避免因程序瑕疵喪失權利。

作為一名律師，我深知每一個爛尾樓背后，都是一個家庭的安居夢碎。法律雖賦予了我們武器，但維權之路依然漫長而艱難。因此，我們需要提高警惕、早做防范，盡量不走上這條路。但也希望已經被侵權的業主們，能夠理性、有效地展開維權。