為什么上海越來越多的發房票

有沒有發現

房票安置正在以更快的速度全面在上海鋪開

這件事還有一個背景值得交代

那就是上海在這兩年啟動巨量拆遷舊改

簡單提幾個數字，感受力度，2025年上海征地和動遷補償預算總額1400多億，比去年提高約23%，其中徐匯區以約430億，成為上海如今當之無愧的舊改大區

還有就是

根據上海政府制定的2026-2028城市更新方案

接下來的2026年，上海全市將啟動全面的城中村舊改

也就是說，明年開始上海又將產生大量的動遷戶，不管是郊區還是市區

保守估計小幾萬名

而以往上海城中村舊改有兩種補償方式，一種是安置房，另一種是貨幣

現在讓事情變得不一樣的地方在于

上海今年在以往兩種補償方式中，又增加了一種全新的補償政策

從安置房直接過渡到商品房市場

就是：房票安置

并且未來極有可能會在上海全市范圍內全面鋪開，成為主流方式

房票安置可以看作是一張有時效性的“購房代金券”或“獎勵補貼”

未來手拿房票進入樓市買房的動遷戶，只增不減，只會更多

這也將會成為未來上海樓市的一個全新變量

01

市區也不例外，徐匯動遷也開始發房票了

簡單回顧一下房票安置在上海鋪開的時間線

2024年6月，金山發出上海001房票，并給予購房金額的7%作為現金獎勵

后來，青浦和嘉定跟進，涉及的房源數量也越來越多，房源要求也有所放開，從現房，到6個月內竣工樓盤均可

房票安置被視為上海為了幫助外環外新房市場去庫存的一大手段，很多人猜測是屬于為郊區定制的政策工具

而這兩天，連市區的徐匯也開啟了動遷的房票獎勵制度了，不僅如此，作為上海樓市半壁江山的浦東也在早前發布過房票安置的試行文件

可見，房票安置全面在上海鋪開的可能性變大，它不再僅僅是“郊區去庫存工具”，而是“全市樓市結構性調整的杠桿工具”

這次徐匯江南新村的房票安置政策，還有幾大創新

簡單來說，就是放寬條件，采用“全域可選+一二手通兌”模式，這種模式未來也極有可能全市鋪開

一、房源池的地域范圍，擴大至全市

換句話說，從之前的“區域內流動”變成了“全市范圍流動”，未來江南新村拆遷戶選擇房票獎勵，可以全市范圍內選房

二、不再只刺激新房，而是一二手聯動

對比前幾個郊區的房票政策，這次徐匯的房票不再定向要求購置新建商品房，而是在規定的時間范圍內，可拿房票直接購新房或二手房，都有補貼

三、購房時間線也拉長

從今年年初到未來18個月都有效，對比之前的6-12個月內必須購房，緩解了時間焦慮

我們可以假設換算下，當一個擁有江南新村40㎡房產的動遷戶，拿到約565萬的貨幣補償后

如果在這兩年有買房計劃，假設他選擇在徐匯購買一套二手房或者新建商品房，原被征收房屋面積約為80㎡，那么他將得到房票獎勵為16萬，過期無效

江南新村的總戶數為1187戶，部分居民已經提前購房，并享受補貼

可以看到，上海動遷的房票安置政策，是一區一策來制定的

很明顯的，對于郊區新房市場提振大于市區

郊區置換的成本更低，有些不僅拿了房票買了更大更好的新房，剩下的差額還有現金補貼

對于市區置換成本相較更高，2000元/平的房票獎勵不算很高，有可能客戶也會流向郊區

而不管怎么樣

我們今年看到上海政府在房票安置上的推進速度和決心

從徐匯房票開始，標志著房票制度真正從郊區向市區滲透，正式上升為全市策略了

02

上海為什么會要全面開啟房票安置

回到文章開頭，此時上海的城市更新正處于要全面提速的階段

首先，房票安置可以有效緩解城市舊改帶來的資金壓力

民建上海市委網站上，有提到一個數據，關于上海城市舊改的資金缺口其實是很大的

從“兩舊一村”改造的結果來看

2018至2022年間，僅中心城區成片二級舊里以下房屋征收總費用就接近7000億元

未來三年，上海將要全面啟動的城中村改造數量為66個，遍及全市的郊區和市區，體量遠遠超過“兩舊一村"

它們不僅體量大、權屬復雜、資金平衡難度更大

但城中村舊改這件事，是上海接下來十五五期間的重點，板上釘釘，不得不做

而房票安置一定程度上降低動遷資金成本，縮短安置周期

政府無需再墊付數十億資金建設安置房，拉長資金周期，未來還疊加后續安置房小區的物業管理等隱形成本

將原本用于建設安置房的資金，轉化為即時流通的購房補貼

既加速了舊改進程，又避免財政資金長期沉淀和投入，讓安置成本在樓市形成內循環，而非流入股市或者其他城市

資金是一方面，房票安置也節約了城市的土地成本

未來的城中村舊改項目，如果大部分通過房票安置模式而不是安置房模式，將會有大量的土地釋放出來

不管是建設產業園也好，商業也好，都對于郊區的城市配套有所補充

從而，郊區也不再會有更多的動遷大居被建造出來

最后，上海郊區樓市的冷清也為房票安置提供了必要的條件

大家想象一下

如果現在不是樓市下行周期，如果上海新盤依舊存在大幅價格倒掛，積分制，搖號入圍等等

房票安置根本就沒有存在的必要，因為新房供不應求，市場自己消化就好

而現在樓市進入的是，供需轉換時代

從需求方角度來刺激購買力，才是上策

本質原因還是上海新房的庫存壓力太大

數據顯示，崇明、金山、奉賢等遠郊商品房去化周期，曾最高超過30個月

所以，這也是房票安置能夠在這個時代下，順勢誕生的原因

一邊開發商積壓的庫存壓力得到有效緩解

另一邊政府啟動城中村舊改的資金和時間壓力都變小

另外，居民也受益，選擇房票安置基本上都有額外補貼

金山7%，嘉定8%，浦東航頭項目甚至達到15%，大幾十萬的現金赤裸裸放在眼前，不心動是假的

不得不說，房票安置是一箭三雕的精準好政策

03

房票安置將會如何改變上海樓市

要回答這個問題，我們得首先搞清楚一個前提是

未來的動遷戶中，會有多少比例的居民選擇房票安置

如果大家對房票并不感冒，其實也無從談論所謂的改變還是不改變了

但目前能看到的反饋都相對積極

尤其是郊區，房票安置的吸引力是更高的

網上數據顯示，在嘉定彭趙村的268戶動遷戶中，超過140戶居民計劃使用房票購房，占比達約52%

而單戶按照平均330萬元的額度計算，可形成近4.6億的新房市場購買力

這對于今年分化明顯的上海新房市場來說，絕對會是一大振奮

那么

第二個問題是那些郊區不好賣的新房，有沒有真的因為房票安置帶來去化的提升

上海中原地產測算顯示，房票可將遠郊局部去化周期縮短3-6個月

位于南翔的某新盤項目，約30%成交量來自房票客戶

我們設身處地的思考，本區置換一直是上海動遷戶的主流方式

對于土著來說，去市區買房不現實，留在本區更方便

而現在又有產品更優，價格也優惠的新房選擇，疊加各種獎勵刺激，提升購買總價覆蓋范圍

因此，可以判斷未來上海郊區動遷，選擇房票安置能成為主流

若按2025–2027年全市66個城中村、5.2萬戶測算

可以感受下，即便只有一半選擇房票安置

也足夠形成未來上海新房市場的重要力量

而對于市區來說，目前徐匯給到的政策力度，說實話有限

每平米2000元的補貼，疊加各種獎勵，可能沒辦法直接置換本區的優質新房，畢竟徐匯新房如今在上海不僅難搶還很貴

但可以刺激其他區的新房成交，還有徐匯區域內優質二手房流通，而那些賣了二手房的房東，也有可能再次進入新房市場

因此，一二手，因為房票帶來的聯動，此時具象化了

別忘了上海的五大新城也有人口導入的目標，而上海郊區的主要商品房供應就在新城區域內

因此房票安置也有利于市區人口疏散和五大新城人口導入

最后，更深遠的影響是產品供給結構優化

以往遠郊樓盤多以小戶型產品為主，而為了匹配房票用戶需求，倒逼如今郊區開發的房企轉型改善產品

如今上海動遷戶，對于居住品質的需求有較大提升，而現在上海樓市新房進入卷產品時代

選擇房票動遷戶，可以選擇新一代商品房，甚至未來的第四代住宅都有可能

房票安置帶來的唯一負面影響，對郊區的二手房又會是一次價值沖擊，現有的所有政策都利好新房去化，老破小二手再次成為犧牲品

04

如果上海房票安置這件事上，現在看著或許只是小試牛刀

毋庸置疑，未來會慢慢鋪開，全面滲透

目前看到的政策都是比較靈活的，也就是給到市民選擇的自由權

提供動遷補償的更多選項

現階段用更多獎勵的方式，讓大家更愿意選擇房票安置或獎勵，進入置換鏈條上

而當樓市置換鏈條能夠滾動起來，市場活力才會激發

對于今年太過冷清的上海郊區新房市場來說，也很有可能是接下來的最大的窗口期了

以上為正文，來自喬不絲

這是真叫盧俊公眾號的第6284篇原創文章