抱歉了，這才是「好房子」上限

這從來不是一蹴而就的項目

哪怕今天這一次的廣而告之，從2024年度10月20號開始，我們啟動持續改善計劃所對接的第一個異地項目

為此我們開始了連續不斷的往返工作

持續不斷的一年時間，才敢在今天動筆寫下一二

這個項目在廣州

這個項目是保利

這其實是本該無需自證的項目

這個項目或許天然也沒有任何營銷的壓力

地處于廣州絕版的土地，正南朝江，區域內也有接近5年沒有這樣氣質的項目入市了

客戶和市場都在翹首以盼

同時

這些年我在廣州聽到更多的是同行對這個項目的打聽

大家都在好奇保利最后會做出什么樣的產品

因為地段領先太多，與同行也不存在競爭

也因為如此他們才會更加好奇，什么樣的產品才能對得起這樣的土地

所有人都期待這個項目可以刷新保利市場的單價天花板

整個總價目力所及范圍之內已然觸及最塔尖的那類客群

今天這個項目來了，命名：

保利·玥璽灣

到現在為止，我終于可以對所有產品力表達脫口而出

之所以花了一年的時間去總結和梳理，本質上這確實可以推動行業發展5年時間

關于這樣的項目，各位覺得我會先從哪里開始說起

戶型？精裝？景觀？立面？

這些都不是

我們先從結構開始說起吧

你一定想象不到

這個總價過五千萬的房子我們會從這個角度開始說起

但也因為從這個角度，反而能夠證明這個項目的與眾不同

01

其實很多項目都會說有架空層

包括在營銷展示階段把這一塊功能弄的美輪美奐

有沒有想過實際的小區里為什么最后架空層總是不好用

一個很核心的問題就在于

架空層的整個結構都是沿襲單體住宅標準層的結構

也就是二三樓室內的墻體是怎么樣的，一樓架空層的墻體也是這么樣的

按照戶型規劃的空間直接落位成架空層，這就導致了空間都有

但是都很碎很零散

架空層的使用自始至終都只停留在好看不好用的階段

這就是本質問題

但是在玥璽灣，為了讓架空層更完整更好用，真正成為一個功能空間

保利居然

為了這么一個非盈利空間做了一次結構層轉換

試問所有同行，哪個項目敢這么做

但也因為這么做了，一層的柱點全部調整了，才真正解決問題了

實景圖

使得架空層真正意義上能夠成為通透完整的空間

讓景觀植被能夠真正穿透，架空層的空間也顯得更加完整

也因為做過結構轉換，整個項目一二三層空間包括地下室不只是“灰度空間的再利用”

而是真正的完整空間的重新規劃從而成為項目底盤烘托出玥璽灣這般的天空之城

整體因為結構轉換設置的11米抬高蓋板

這個11m抬高蓋板帶來了極佳的私密性，隔絕道路噪音和粉塵；

實景圖

整個社區的規劃，不再需要與車道爭空間，更加不需要被墻體隔絕光線和通風

這些稀松平常或許才是真正的彌足珍貴

另外也讓低區擁有了不同的觀江體感，結合綠化、商業和對面的江景創造另一種城市視野界面

這是規劃中非常濃墨重彩的一筆，不僅通過規劃規避了問題，更是創造了生活的豐盛和更多的可能

這大概就是“結構的力量”

但是就是這么一個決定，這個單層的建安成本是普通區域的10倍

這就是為什么其他項目上從來未出現

這也是為什么保利堅持這么做的理由

值得注意的是

這不是單點的投入，在結構上玥璽灣有系統性的改變

整個住宅建筑的混凝土從傳統的C30上升到C70，整體的建筑強度上升了很多

通過型鋼混凝土組合結構大幅提升鋼筋含量（80~90kg/㎡），顯著提高結構的抗震、抗風極限

另外低墻地比設計，結構墻柱截面占比僅5%~6%，僅這一設計戶內可用面積增加2%~4%空間

社區內的廊柱，保利玥璽灣用的都是UHPC

實景圖

這是一般用在橋梁上的材質，承壓強度遠超傳統的混凝土

只有這樣，才能讓每根立柱能夠做到纖細，不笨重，以及可以精雕出更多的曲線

實景圖

而這單點的規劃，才可以營造出社區這般整體纖細舒展的氛圍美學

所以這一個單點的改變，玥璽灣的一二三層空間就有了本質性不同

整個一層會所以及配套空間足夠完整規整

整體的采光通風以及和景觀元素的交融滲透才有了意義，讓空間能夠成為空間最終服務于人

實景圖

而藝術性也好，儀式感也好，尺度空間也好，在這樣的規劃下得到極致放大

很多項目去講審美去講調性，在廉價材質面前談論美學是荒唐的

只有一個項目的骨架夯實，藝術品才能永恒，才會永久

才能夠真正的舉重若輕

02

所以我們能夠感受到點狀結構性改變在整個小區內產生的蝴蝶效應

但是我想強調的是，對于一個社區基礎底盤的投入上，保利在這個項目上是做到令人發指的程度

在整個隱蔽工程環節上的滲透，玥璽灣像一把精準的手術刀，完美的解決生活的一個又一個細小又龐大的痛點

比如我們說下水管道

幾乎所有的房子，不論規格如何，下水管道最常用的方式就是這樣的：U型

用水自然的堵住管道的出風，也就是我們稱之為水封

國家規定水封高度是不小于50mm，可以看出這個對于除異味的重要性

但是實際生活經常是這個水柱會虹吸倒抽，或者很久沒用水蒸氣蒸發

這也是為什么房子住久了總能聞到臭味

關鍵是這個問題出現之后無解

因為味道的外溢是不可逆的，無論再換多么高級的地漏都沒辦法根治

這就是隱蔽工程一個細小的點

但是在保利這個項目徹底改變了下水的排水方式

面盆從過去的U型排水，變為當下最新的萬向存水彎模式

這種模式第一徹底解決虹吸倒抽，第二水封高度高達75mm，更加有效隔臭，第三也能減少水氣蒸發

地漏是吉博力專利的子母地漏

但還沒有完

保利將排水管道從傳統的pvc材質調整為HDPE材質，厚度是普通管道的3倍，內壁更加光滑，不易黏附污垢

極大的減少了微生物滋生導致的異味

保證一套房子哪怕一個月沒人用同樣一點味道都沒有

我們可以感受下保利在這么一個細小環節上的投入，我依稀記得研發的同事在和我們說這個時候的一句話

說這話的時候小伙伴的眼神堅定又有光芒

“我們要重構衛生間的水循環穩定性。”

多么細小又宏大的產品目標

要知道這些對玥璽灣而言都是稀松平常

還有大量這些具體又浪漫的落地指標

另外整個建筑管道日常的使用超過50年之后的脆化率是30%

保利為了解決這個問題，沿用了食品級別煙管、醫用級別給水管

使用壽命可以超過70年以上

凈水問題，每家每戶的用水都在國家自來水的標準之上，經過四步處理

通過：前置過濾+中央凈水+中央軟水+反滲透凈水的組合模式，交付給每一戶最優質水質

隔音問題，上下隔板用了8重隔音并且加厚地板，客餐廳采用200~250mm無梁厚板設計，其余房間為150~180mm樓板，真正意義上解決噪音問題

電梯的負載也從常規的1.05噸提升到1.6噸，就是為了可以承載更多的家具搬運……

這些細節多到令人發指，我們甚至專門整理了上百條細節用來呈現

而且這些只是關于結構這一個環節

就是為了把一些以后才會出現的問題在現在就能徹底解決

所以各位可以看出保利對于這個項目的態度，這是一個真正意義上站在百年宅的維度來思考

行業為此終于邁出堅定的一步

03

所以我們反觀玥璽灣的狀態，你會發現存在的格局和普通的項目都不一樣

有多少項目不曾表達過這樣

本質上覺得這些不值得，或者不重要

這個項目從一開始就站在不同的維度而思考

而保利對于這個項目的第一步，不是其他

而是踐行對于好房子最高標準的一次落地

基礎安全、科學設計、社區配套、低碳智慧、人文主義、運營服務、超前科技……

這些都是細碎的模塊，但卻構成了好房子的重要組成部分

而這些成為了保利的肌肉反應

從最前端的設計到最末端的物業，整個鏈路上都傳遞著保利對于品質的追求

在這樣的塔尖項目如此徹底的踐行好房子的理念

本質上也代表著保利對于社區的生活并非只是追求炫耀或者堆砌

而是在于時間維度的歷久彌新

時間在于對于過去美好精華的濃縮沉淀，也在于對于未來生活的期待和暢享

穿越七十年，傲立百年宅

04

也因為如此，對于社區內部的產品投入才更加值得期待

關于社區內的打造，你認為玥璽灣是怎么做的

是材質用的奢華，還是成本用的高昂，或者是尺度是驚人

這些都是對的

這些對于行業內來說也是絕對的領先

但是今天我依然不想談論這個，我們聊聊工藝

對于這個龐大甚至宏大的項目，玥璽灣居然可以做到一個詞：嚴絲合縫

先說一個細節

關于廣州一線濱江絕版地段，對于整個立面的處理，當然玥璽灣做了公建化的處理

大面塊的落地玻璃在江岸邊顯得熠熠生輝

效果圖，僅供參考

整個落地玻璃也讓室內的景觀視野得到充分的放大

這些都是對的，但這是一個頂級地段上的產品力基本修養

但是對于玻璃的考慮，保利不僅僅簡單的考慮好看，還有兩個環節的處理

第一是噪音處理

很多項目都說自己三玻兩腔，但是這個項目外窗采用“三玻-中空-夾膠”的超白三銀玻璃，玻璃厚度達到8mm，玻璃邊緣以PVB膠片粘接，中間填充惰性氣體

只有這兩層的細節處理，就能讓窗外80分貝的噪音降低至37分貝，相當于圖書館

但是盡管如此，還有一個細節，也是很多常規項目忽視

除了玻璃防噪處理，窗框也同樣需要

進口門窗品牌的窗框都采用航空級別鋁型材，窗扇與窗框間植入專利研發的密封系統

外側膠條阻隔雨水和風噪，中央膠條形成密閉空腔，內側軟磁吸條實現物理鎖音，三道防線將空氣傳聲效率壓制到0

這就是為什么很多項目樣板房展示階段總說自己隔音但是實際總是做不到，這就是差距

或者他們根本不知道

另外，就在這樣的室內空間里，玥璽灣還做到了另外兩件事

第一，所謂的室內天地墻對縫

墻體縫隙與地磚的縫隙上下對齊，形成連貫延續的視覺線條

這件事遠比想象中要復雜，在圖紙階段需要考慮管道、門窗、陰陽角，甚至燈光照射方向

施工階段更需要鐘表級精度管理，工人需要極度專注對每一塊瓷磚進行精準切割和排版，任何微小的誤差都可能破壞整體的連貫性

第二，創造酒店級窗簾遮光

整個項目的的門窗頂部規劃了250mm超寬遮光擋板，杜絕頂部漏光

側邊擋板設計，填補大量豪宅窗簾漏洞

并且全屋電動智能系統以及隱藏式小電機，從而真正創造出酒店那種需要陽光時候的通透，以及需要遮光時候的遮蔽

大量項目都說產品是酒店級別，但是我覺得都只是模仿皮毛，玥璽灣落地的是五星級酒店的工藝和水準

這個維度來看真的嘆為觀止

這只是玥璽灣項目開發中的一個細節，我想表達的是，整個項目的所有細節都是這樣來做了

為了最后的嚴絲合縫能夠呈現

所有的材質的選擇和確定，保利都在實地提前組裝一輪比對結果之后，達到標準了才開始落地去推動

這都不是錢的事，這都是功夫上的事

玥璽灣有一個產品理念：只有完美主義的細節才能真正實現空間的高級感

05

所以站在這個維度上，你或許可以理解，對于玥璽灣而言，他的整體打造并非是像一個產品一樣完成生產

而是真的按照藝術品標準來進行微雕

所以現在我們再來看整個項目的實際呈現，你能感受到這般的渾然天成

實景圖

經常被鋪裝在墻面上的頂級奢石普拉達綠被鋪在主干道地面上被人踩

而且所有的石材都是大面塊的弧線切割，耗材率極高

墻面上大面塊的美拉德棕的奢石難得不是他的材質，而是每塊都用了整石做的圓弧工藝，線條的存在只是為了勾勒，而不是為了切割

遠處室內的工藝品被放在正中間的位置，內襯著背景景觀顯得熠熠生輝

但是一切都遮擋不住頂部穹頂的燈光排布

實景圖

極細線條勾勒下的紋理全部內嵌了燈帶，從而呈現出如此這般的精致感

當然有個細節各位可能遺忘，就是這個空間的尺度

大家如果仔細去看他的門把手的位置，就大概知道這里的層高有多么的離譜

這種元素在夜景和光線的規劃下顯得更加動人

實景圖

這一幀就一個細節就值得嘆為觀止

這種半柱承重能夠如此

外面包裹完整的石材從下到上整體包裹，而除此之外為了轉角更加圓潤做了特意打磨

為了就讓夜景燈光打上去的時候，整個光影的弧度可以像扇子一樣舒展

這種對于工藝美學的要求簡直是令人發指

這就是這一個瞬間給到的細節，每一個點都極其奢華，但是每一個點對于這個項目來說又極其的稀松平常，從而構成了渾然天然

整個項目在城市最好的地段之上創造了城市浮島，而在浮島之上搭建浮島園林，再結合灣流立面形成了完整和統一

06

你說什么樣的項目同行不敢學

你說設計方案，你說規劃理念，這樣的標準只要看到覺得好就立刻可以模仿

你說成本投入你說品牌標準，只要投入能夠換來產出，在堆砌物料這塊已經不遺余力

但是不敢學的是什么

是對未來生活的理解，對工藝技術的偏執，對落地標準的嚴苛

這不僅關系企業態度，更在乎企業能力，同樣也是品牌價值觀的體現

之所以說這是這個周期內的好房子，不僅在于價值在城市中的浪潮之巔，更在于做了無數底層邏輯來構建這樣的塔尖項目可以真正穿越周期

這樣的不敢學，也成就了這個時代孤本

項目這么做，在行業內可能沒有了朋友，本質上也斷了自己的后路

我經常會建議一些好項目讓同行去參觀

但是今天這個項目，我建議同行去學習

以上為正文，來自真叫盧俊

這是真叫盧俊公眾號的第6282篇原創文章

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