抱歉了，這才是「好房子」上限

這從來(lái)不是一蹴而就的項(xiàng)目

哪怕今天這一次的廣而告之，從2024年度10月20號(hào)開(kāi)始，我們啟動(dòng)持續(xù)改善計(jì)劃所對(duì)接的第一個(gè)異地項(xiàng)目

為此我們開(kāi)始了連續(xù)不斷的往返工作

持續(xù)不斷的一年時(shí)間，才敢在今天動(dòng)筆寫下一二

這個(gè)項(xiàng)目在廣州

這個(gè)項(xiàng)目是保利

這其實(shí)是本該無(wú)需自證的項(xiàng)目

這個(gè)項(xiàng)目或許天然也沒(méi)有任何營(yíng)銷的壓力

地處于廣州絕版的土地，正南朝江，區(qū)域內(nèi)也有接近5年沒(méi)有這樣氣質(zhì)的項(xiàng)目入市了

客戶和市場(chǎng)都在翹首以盼

同時(shí)

這些年我在廣州聽(tīng)到更多的是同行對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的打聽(tīng)

大家都在好奇保利最后會(huì)做出什么樣的產(chǎn)品

因?yàn)榈囟晤I(lǐng)先太多，與同行也不存在競(jìng)爭(zhēng)

也因?yàn)槿绱怂麄儾艜?huì)更加好奇，什么樣的產(chǎn)品才能對(duì)得起這樣的土地

所有人都期待這個(gè)項(xiàng)目可以刷新保利市場(chǎng)的單價(jià)天花板

整個(gè)總價(jià)目力所及范圍之內(nèi)已然觸及最塔尖的那類客群

今天這個(gè)項(xiàng)目來(lái)了，命名：

保利·玥璽灣

到現(xiàn)在為止，我終于可以對(duì)所有產(chǎn)品力表達(dá)脫口而出

之所以花了一年的時(shí)間去總結(jié)和梳理，本質(zhì)上這確實(shí)可以推動(dòng)行業(yè)發(fā)展5年時(shí)間

關(guān)于這樣的項(xiàng)目，各位覺(jué)得我會(huì)先從哪里開(kāi)始說(shuō)起

戶型？精裝？景觀？立面？

這些都不是

我們先從結(jié)構(gòu)開(kāi)始說(shuō)起吧

你一定想象不到

這個(gè)總價(jià)過(guò)五千萬(wàn)的房子我們會(huì)從這個(gè)角度開(kāi)始說(shuō)起

但也因?yàn)閺倪@個(gè)角度，反而能夠證明這個(gè)項(xiàng)目的與眾不同

01

其實(shí)很多項(xiàng)目都會(huì)說(shuō)有架空層

包括在營(yíng)銷展示階段把這一塊功能弄的美輪美奐

有沒(méi)有想過(guò)實(shí)際的小區(qū)里為什么最后架空層總是不好用

一個(gè)很核心的問(wèn)題就在于

架空層的整個(gè)結(jié)構(gòu)都是沿襲單體住宅標(biāo)準(zhǔn)層的結(jié)構(gòu)

也就是二三樓室內(nèi)的墻體是怎么樣的，一樓架空層的墻體也是這么樣的

按照戶型規(guī)劃的空間直接落位成架空層，這就導(dǎo)致了空間都有

但是都很碎很零散

架空層的使用自始至終都只停留在好看不好用的階段

這就是本質(zhì)問(wèn)題

但是在玥璽灣，為了讓架空層更完整更好用，真正成為一個(gè)功能空間

保利居然

為了這么一個(gè)非盈利空間做了一次結(jié)構(gòu)層轉(zhuǎn)換

試問(wèn)所有同行，哪個(gè)項(xiàng)目敢這么做

但也因?yàn)檫@么做了，一層的柱點(diǎn)全部調(diào)整了，才真正解決問(wèn)題了

實(shí)景圖

使得架空層真正意義上能夠成為通透完整的空間

讓景觀植被能夠真正穿透，架空層的空間也顯得更加完整

也因?yàn)樽鲞^(guò)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，整個(gè)項(xiàng)目一二三層空間包括地下室不只是“灰度空間的再利用”

而是真正的完整空間的重新規(guī)劃從而成為項(xiàng)目底盤烘托出玥璽灣這般的天空之城

整體因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換設(shè)置的11米抬高蓋板

這個(gè)11m抬高蓋板帶來(lái)了極佳的私密性，隔絕道路噪音和粉塵；

實(shí)景圖

整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃，不再需要與車道爭(zhēng)空間，更加不需要被墻體隔絕光線和通風(fēng)

這些稀松平常或許才是真正的彌足珍貴

另外也讓低區(qū)擁有了不同的觀江體感，結(jié)合綠化、商業(yè)和對(duì)面的江景創(chuàng)造另一種城市視野界面

這是規(guī)劃中非常濃墨重彩的一筆，不僅通過(guò)規(guī)劃規(guī)避了問(wèn)題，更是創(chuàng)造了生活的豐盛和更多的可能

這大概就是“結(jié)構(gòu)的力量”

但是就是這么一個(gè)決定，這個(gè)單層的建安成本是普通區(qū)域的10倍

這就是為什么其他項(xiàng)目上從來(lái)未出現(xiàn)

這也是為什么保利堅(jiān)持這么做的理由

值得注意的是

這不是單點(diǎn)的投入，在結(jié)構(gòu)上玥璽灣有系統(tǒng)性的改變

整個(gè)住宅建筑的混凝土從傳統(tǒng)的C30上升到C70，整體的建筑強(qiáng)度上升了很多

通過(guò)型鋼混凝土組合結(jié)構(gòu)大幅提升鋼筋含量（80~90kg/㎡），顯著提高結(jié)構(gòu)的抗震、抗風(fēng)極限

另外低墻地比設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)墻柱截面占比僅5%~6%，僅這一設(shè)計(jì)戶內(nèi)可用面積增加2%~4%空間

社區(qū)內(nèi)的廊柱，保利玥璽灣用的都是UHPC

實(shí)景圖

這是一般用在橋梁上的材質(zhì)，承壓強(qiáng)度遠(yuǎn)超傳統(tǒng)的混凝土

只有這樣，才能讓每根立柱能夠做到纖細(xì)，不笨重，以及可以精雕出更多的曲線

實(shí)景圖

而這單點(diǎn)的規(guī)劃，才可以營(yíng)造出社區(qū)這般整體纖細(xì)舒展的氛圍美學(xué)

所以這一個(gè)單點(diǎn)的改變，玥璽灣的一二三層空間就有了本質(zhì)性不同

整個(gè)一層會(huì)所以及配套空間足夠完整規(guī)整

整體的采光通風(fēng)以及和景觀元素的交融滲透才有了意義，讓空間能夠成為空間最終服務(wù)于人

實(shí)景圖

而藝術(shù)性也好，儀式感也好，尺度空間也好，在這樣的規(guī)劃下得到極致放大

很多項(xiàng)目去講審美去講調(diào)性，在廉價(jià)材質(zhì)面前談?wù)撁缹W(xué)是荒唐的

只有一個(gè)項(xiàng)目的骨架夯實(shí)，藝術(shù)品才能永恒，才會(huì)永久

才能夠真正的舉重若輕

02

所以我們能夠感受到點(diǎn)狀結(jié)構(gòu)性改變?cè)谡麄€(gè)小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的蝴蝶效應(yīng)

但是我想強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)于一個(gè)社區(qū)基礎(chǔ)底盤的投入上，保利在這個(gè)項(xiàng)目上是做到令人發(fā)指的程度

在整個(gè)隱蔽工程環(huán)節(jié)上的滲透，玥璽灣像一把精準(zhǔn)的手術(shù)刀，完美的解決生活的一個(gè)又一個(gè)細(xì)小又龐大的痛點(diǎn)

比如我們說(shuō)下水管道

幾乎所有的房子，不論規(guī)格如何，下水管道最常用的方式就是這樣的：U型

用水自然的堵住管道的出風(fēng)，也就是我們稱之為水封

國(guó)家規(guī)定水封高度是不小于50mm，可以看出這個(gè)對(duì)于除異味的重要性

但是實(shí)際生活經(jīng)常是這個(gè)水柱會(huì)虹吸倒抽，或者很久沒(méi)用水蒸氣蒸發(fā)

這也是為什么房子住久了總能聞到臭味

關(guān)鍵是這個(gè)問(wèn)題出現(xiàn)之后無(wú)解

因?yàn)槲兜赖耐庖缡遣豢赡娴模瑹o(wú)論再換多么高級(jí)的地漏都沒(méi)辦法根治

這就是隱蔽工程一個(gè)細(xì)小的點(diǎn)

但是在保利這個(gè)項(xiàng)目徹底改變了下水的排水方式

面盆從過(guò)去的U型排水，變?yōu)楫?dāng)下最新的萬(wàn)向存水彎模式

這種模式第一徹底解決虹吸倒抽，第二水封高度高達(dá)75mm，更加有效隔臭，第三也能減少水氣蒸發(fā)

地漏是吉博力專利的子母地漏

但還沒(méi)有完

保利將排水管道從傳統(tǒng)的pvc材質(zhì)調(diào)整為HDPE材質(zhì)，厚度是普通管道的3倍，內(nèi)壁更加光滑，不易黏附污垢

極大的減少了微生物滋生導(dǎo)致的異味

保證一套房子哪怕一個(gè)月沒(méi)人用同樣一點(diǎn)味道都沒(méi)有

我們可以感受下保利在這么一個(gè)細(xì)小環(huán)節(jié)上的投入，我依稀記得研發(fā)的同事在和我們說(shuō)這個(gè)時(shí)候的一句話

說(shuō)這話的時(shí)候小伙伴的眼神堅(jiān)定又有光芒

“我們要重構(gòu)衛(wèi)生間的水循環(huán)穩(wěn)定性。”

多么細(xì)小又宏大的產(chǎn)品目標(biāo)

要知道這些對(duì)玥璽灣而言都是稀松平常

還有大量這些具體又浪漫的落地指標(biāo)

另外整個(gè)建筑管道日常的使用超過(guò)50年之后的脆化率是30%

保利為了解決這個(gè)問(wèn)題，沿用了食品級(jí)別煙管、醫(yī)用級(jí)別給水管

使用壽命可以超過(guò)70年以上

凈水問(wèn)題，每家每戶的用水都在國(guó)家自來(lái)水的標(biāo)準(zhǔn)之上，經(jīng)過(guò)四步處理

通過(guò)：前置過(guò)濾+中央凈水+中央軟水+反滲透凈水的組合模式，交付給每一戶最優(yōu)質(zhì)水質(zhì)

隔音問(wèn)題，上下隔板用了8重隔音并且加厚地板，客餐廳采用200~250mm無(wú)梁厚板設(shè)計(jì)，其余房間為150~180mm樓板，真正意義上解決噪音問(wèn)題

電梯的負(fù)載也從常規(guī)的1.05噸提升到1.6噸，就是為了可以承載更多的家具搬運(yùn)……

這些細(xì)節(jié)多到令人發(fā)指，我們甚至專門整理了上百條細(xì)節(jié)用來(lái)呈現(xiàn)

而且這些只是關(guān)于結(jié)構(gòu)這一個(gè)環(huán)節(jié)

就是為了把一些以后才會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題在現(xiàn)在就能徹底解決

所以各位可以看出保利對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目的態(tài)度，這是一個(gè)真正意義上站在百年宅的維度來(lái)思考

行業(yè)為此終于邁出堅(jiān)定的一步

03

所以我們反觀玥璽灣的狀態(tài)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)存在的格局和普通的項(xiàng)目都不一樣

有多少項(xiàng)目不曾表達(dá)過(guò)這樣

本質(zhì)上覺(jué)得這些不值得，或者不重要

這個(gè)項(xiàng)目從一開(kāi)始就站在不同的維度而思考

而保利對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目的第一步，不是其他

而是踐行對(duì)于好房子最高標(biāo)準(zhǔn)的一次落地

基礎(chǔ)安全、科學(xué)設(shè)計(jì)、社區(qū)配套、低碳智慧、人文主義、運(yùn)營(yíng)服務(wù)、超前科技……

這些都是細(xì)碎的模塊，但卻構(gòu)成了好房子的重要組成部分

而這些成為了保利的肌肉反應(yīng)

從最前端的設(shè)計(jì)到最末端的物業(yè)，整個(gè)鏈路上都傳遞著保利對(duì)于品質(zhì)的追求

在這樣的塔尖項(xiàng)目如此徹底的踐行好房子的理念

本質(zhì)上也代表著保利對(duì)于社區(qū)的生活并非只是追求炫耀或者堆砌

而是在于時(shí)間維度的歷久彌新

時(shí)間在于對(duì)于過(guò)去美好精華的濃縮沉淀，也在于對(duì)于未來(lái)生活的期待和暢享

穿越七十年，傲立百年宅

04

也因?yàn)槿绱耍瑢?duì)于社區(qū)內(nèi)部的產(chǎn)品投入才更加值得期待

關(guān)于社區(qū)內(nèi)的打造，你認(rèn)為玥璽灣是怎么做的

是材質(zhì)用的奢華，還是成本用的高昂，或者是尺度是驚人

這些都是對(duì)的

這些對(duì)于行業(yè)內(nèi)來(lái)說(shuō)也是絕對(duì)的領(lǐng)先

但是今天我依然不想談?wù)撨@個(gè)，我們聊聊工藝

對(duì)于這個(gè)龐大甚至宏大的項(xiàng)目，玥璽灣居然可以做到一個(gè)詞：嚴(yán)絲合縫

先說(shuō)一個(gè)細(xì)節(jié)

關(guān)于廣州一線濱江絕版地段，對(duì)于整個(gè)立面的處理，當(dāng)然玥璽灣做了公建化的處理

大面塊的落地玻璃在江岸邊顯得熠熠生輝

效果圖，僅供參考

整個(gè)落地玻璃也讓室內(nèi)的景觀視野得到充分的放大

這些都是對(duì)的，但這是一個(gè)頂級(jí)地段上的產(chǎn)品力基本修養(yǎng)

但是對(duì)于玻璃的考慮，保利不僅僅簡(jiǎn)單的考慮好看，還有兩個(gè)環(huán)節(jié)的處理

第一是噪音處理

很多項(xiàng)目都說(shuō)自己三玻兩腔，但是這個(gè)項(xiàng)目外窗采用“三玻-中空-夾膠”的超白三銀玻璃，玻璃厚度達(dá)到8mm，玻璃邊緣以PVB膠片粘接，中間填充惰性氣體

只有這兩層的細(xì)節(jié)處理，就能讓窗外80分貝的噪音降低至37分貝，相當(dāng)于圖書館

但是盡管如此，還有一個(gè)細(xì)節(jié)，也是很多常規(guī)項(xiàng)目忽視

除了玻璃防噪處理，窗框也同樣需要

進(jìn)口門窗品牌的窗框都采用航空級(jí)別鋁型材，窗扇與窗框間植入專利研發(fā)的密封系統(tǒng)

外側(cè)膠條阻隔雨水和風(fēng)噪，中央膠條形成密閉空腔，內(nèi)側(cè)軟磁吸條實(shí)現(xiàn)物理鎖音，三道防線將空氣傳聲效率壓制到0

這就是為什么很多項(xiàng)目樣板房展示階段總說(shuō)自己隔音但是實(shí)際總是做不到，這就是差距

或者他們根本不知道

另外，就在這樣的室內(nèi)空間里，玥璽灣還做到了另外兩件事

第一，所謂的室內(nèi)天地墻對(duì)縫

墻體縫隙與地磚的縫隙上下對(duì)齊，形成連貫延續(xù)的視覺(jué)線條

這件事遠(yuǎn)比想象中要復(fù)雜，在圖紙階段需要考慮管道、門窗、陰陽(yáng)角，甚至燈光照射方向

施工階段更需要鐘表級(jí)精度管理，工人需要極度專注對(duì)每一塊瓷磚進(jìn)行精準(zhǔn)切割和排版，任何微小的誤差都可能破壞整體的連貫性

第二，創(chuàng)造酒店級(jí)窗簾遮光

整個(gè)項(xiàng)目的的門窗頂部規(guī)劃了250mm超寬遮光擋板，杜絕頂部漏光

側(cè)邊擋板設(shè)計(jì)，填補(bǔ)大量豪宅窗簾漏洞

并且全屋電動(dòng)智能系統(tǒng)以及隱藏式小電機(jī)，從而真正創(chuàng)造出酒店那種需要陽(yáng)光時(shí)候的通透，以及需要遮光時(shí)候的遮蔽

大量項(xiàng)目都說(shuō)產(chǎn)品是酒店級(jí)別，但是我覺(jué)得都只是模仿皮毛，玥璽灣落地的是五星級(jí)酒店的工藝和水準(zhǔn)

這個(gè)維度來(lái)看真的嘆為觀止

這只是玥璽灣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的一個(gè)細(xì)節(jié)，我想表達(dá)的是，整個(gè)項(xiàng)目的所有細(xì)節(jié)都是這樣來(lái)做了

為了最后的嚴(yán)絲合縫能夠呈現(xiàn)

所有的材質(zhì)的選擇和確定，保利都在實(shí)地提前組裝一輪比對(duì)結(jié)果之后，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)了才開(kāi)始落地去推動(dòng)

這都不是錢的事，這都是功夫上的事

玥璽灣有一個(gè)產(chǎn)品理念：只有完美主義的細(xì)節(jié)才能真正實(shí)現(xiàn)空間的高級(jí)感

05

所以站在這個(gè)維度上，你或許可以理解，對(duì)于玥璽灣而言，他的整體打造并非是像一個(gè)產(chǎn)品一樣完成生產(chǎn)

而是真的按照藝術(shù)品標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行微雕

所以現(xiàn)在我們?cè)賮?lái)看整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際呈現(xiàn)，你能感受到這般的渾然天成

實(shí)景圖

經(jīng)常被鋪裝在墻面上的頂級(jí)奢石普拉達(dá)綠被鋪在主干道地面上被人踩

而且所有的石材都是大面塊的弧線切割，耗材率極高

墻面上大面塊的美拉德棕的奢石難得不是他的材質(zhì)，而是每塊都用了整石做的圓弧工藝，線條的存在只是為了勾勒，而不是為了切割

遠(yuǎn)處室內(nèi)的工藝品被放在正中間的位置，內(nèi)襯著背景景觀顯得熠熠生輝

但是一切都遮擋不住頂部穹頂?shù)臒艄馀挪?/p>

實(shí)景圖

極細(xì)線條勾勒下的紋理全部?jī)?nèi)嵌了燈帶，從而呈現(xiàn)出如此這般的精致感

當(dāng)然有個(gè)細(xì)節(jié)各位可能遺忘，就是這個(gè)空間的尺度

大家如果仔細(xì)去看他的門把手的位置，就大概知道這里的層高有多么的離譜

這種元素在夜景和光線的規(guī)劃下顯得更加動(dòng)人

實(shí)景圖

這一幀就一個(gè)細(xì)節(jié)就值得嘆為觀止

這種半柱承重能夠如此

外面包裹完整的石材從下到上整體包裹，而除此之外為了轉(zhuǎn)角更加圓潤(rùn)做了特意打磨

為了就讓夜景燈光打上去的時(shí)候，整個(gè)光影的弧度可以像扇子一樣舒展

這種對(duì)于工藝美學(xué)的要求簡(jiǎn)直是令人發(fā)指

這就是這一個(gè)瞬間給到的細(xì)節(jié)，每一個(gè)點(diǎn)都極其奢華，但是每一個(gè)點(diǎn)對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)又極其的稀松平常，從而構(gòu)成了渾然天然

整個(gè)項(xiàng)目在城市最好的地段之上創(chuàng)造了城市浮島，而在浮島之上搭建浮島園林，再結(jié)合灣流立面形成了完整和統(tǒng)一

06

你說(shuō)什么樣的項(xiàng)目同行不敢學(xué)

你說(shuō)設(shè)計(jì)方案，你說(shuō)規(guī)劃理念，這樣的標(biāo)準(zhǔn)只要看到覺(jué)得好就立刻可以模仿

你說(shuō)成本投入你說(shuō)品牌標(biāo)準(zhǔn)，只要投入能夠換來(lái)產(chǎn)出，在堆砌物料這塊已經(jīng)不遺余力

但是不敢學(xué)的是什么

是對(duì)未來(lái)生活的理解，對(duì)工藝技術(shù)的偏執(zhí)，對(duì)落地標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)苛

這不僅關(guān)系企業(yè)態(tài)度，更在乎企業(yè)能力，同樣也是品牌價(jià)值觀的體現(xiàn)

之所以說(shuō)這是這個(gè)周期內(nèi)的好房子，不僅在于價(jià)值在城市中的浪潮之巔，更在于做了無(wú)數(shù)底層邏輯來(lái)構(gòu)建這樣的塔尖項(xiàng)目可以真正穿越周期

這樣的不敢學(xué)，也成就了這個(gè)時(shí)代孤本

項(xiàng)目這么做，在行業(yè)內(nèi)可能沒(méi)有了朋友，本質(zhì)上也斷了自己的后路

我經(jīng)常會(huì)建議一些好項(xiàng)目讓同行去參觀

但是今天這個(gè)項(xiàng)目，我建議同行去學(xué)習(xí)

以上為正文，來(lái)自真叫盧俊

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6282篇原創(chuàng)文章

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