樓市的降維打擊，開始了

原創 劉博團隊

近期，一張關于深圳住宅限高80米的截圖，刷遍了地產圈。

該消息并非空穴來風，因為無論是國家最新發布的規范，還是前海最新的土拍，都執行了該標準。一個共識正在形成：深圳，正在進入了“好房子”的時代。

下一代“好房子”的真正價值核心，究竟是什么？

這個問題，當大多數房企還在思考如何“活下去”的時候，一家與深圳共同成長了37年的本土企業——星河控股集團（以下簡稱“星河”），早已開始在下一個“level”探索答案。

01

37年的資歷，AAA的底氣

誰有資格，給好房子打樣？

在行業經歷殘酷洗牌的今天，誰能定義“好房子”，一看履歷，二看底氣。

今年是深圳經濟特區建立的45周年，短短幾十年，深圳從一座邊陲小鎮躍升為全球矚目的一線城市。

作為一座平均年齡僅32.5歲的移民城市，它本身就是一個巨大的人才匯聚地，五湖四海的文化在此交匯、碰撞、重組，這種高度流動的特性，本身就是創新發生的源泉。

因此，能深度參與這段濃縮了世界城市發展精華的劇烈變遷，本身就是一筆無法估量的寶貴財富。

在這場城市進化中，誕生于1988年的星河，恰好為我們提供了一個城市共建者的獨特樣板。

1995年，當深圳還在解決“有沒有得住”的問題時，星河便以“怡和山莊”等項目，率先開啟了對“好不好”的品質探索。

2006年，憑借福田COCO Park及中心區系列地標，星河將“好房子”的內涵從單純的居住空間，延伸至與城市核心共繁榮的“好生活”。

2010年后，星河的格局再次躍升，以深圳星河WORLD為范本，將“好房子”的定義徹底升維至產、城、人高度融合的“好生態”，實現了從“一個家”到“一座城”的引領。

這段與城市共生的歷史，讓星河擁有了定義“好房子”的資格。

然而，在今天的市場，深厚的履歷僅僅是入場券，真正能穿越周期的，還看硬核實力。

當地產行業經歷劇烈調整，眾多民營房企深陷泥潭，星河的穩健，顯得格外“另類”。

金融圈流傳著對其“四個沒有”的極高評價：沒有上市，沒有美元債，沒有表外融資，沒有金融理財產品。

這種近乎保守的財務策略，讓星河成為行業中少見的“三道紅線”全綠企業，并連續五年獲得中證鵬元AAA主體信用評級。

在交付方面，2024年星河完成31次交付，超1.8萬套品質房源順利交到業主手中，普寧星河明珠灣等多項目實現提前交付，入選“2024中國房企超級交付力TOP24”榜單。

這份底氣延續到了2025年。最新數據顯示，僅在今年1-3季度，星河地產就累計交付項目21批次，超8000戶業主喜提新房，交付面積超82萬平方米，且整體交付準時率達100%。

在行業普遍“保交付”的當下，星河做到了“優交付”：不僅6個項目提前交付，且在嚴苛的第三方飛檢中，房屋質量合格率達100%，業主滿意度高達89分（賽惟咨詢數據）。這背后是“星智造”與“星開發”體系的強力把控。

當與城市共生共長的“資格”，與穿越周期的“底氣”集于一身，星河為“好房子”寫下的答案，注定將給市場帶來一次深刻的啟發。

02

好房子的價值重置

你有沒有發現一個現象？

在電梯里遇到熟悉的鄰居，卻只能相視一笑，不知如何開口。我們住在同一棟樓，只是鄰居，卻不再是“鄰里”。

現代都市住宅最大的問題，或許不是不夠高、不夠新，而是在物理距離被無限拉近的同時，人與人之間的溫情與連接卻在快速消散。

你可能會覺得，這是不是太過于“情懷”了？

但事實是，在今天，這是決定資產價值的核心命題。

因為市場的底層邏輯，已經發生了根本性改變：當戶型、園林、精裝這些硬件參數陷入高度同質化的內卷，任何微小的創新都會被迅速復制。唯有無法被復制的社區文化、人與人之間的連接，才能構筑起真正的護城河。

未來的房產價值公式，正在被重寫：一半屬于建筑本身，另一半則屬于生活與人。

這種趨勢已經在市場中得到驗證：

北戴河阿那亞，憑借上百個社群，創造了95%銷售來自老客戶推薦的成績；

成都麓湖生態城，依靠兩百多個社群，將復購與推薦比例，拉高到了恐怖的70%。

這些案例說明，一個有活力的社群，能創造出讓業主用真金白銀和口碑去捍衛的超額價值。

這套打法，星河早已洞悉，并將其作為“五好房子”戰略的核心壓艙石——“好鄰居”與“好生活”。

星河的實踐，并非自上而下的生硬嫁接，而是從一個個真實場景中，自下而上地生長出來。

就像在河源星河丹堤，可能僅僅是因為物業人員發現社區圖書館使用率不高，而去嘗試組織的一場讀書分享會，卻意外點燃了一群愛書鄰居的熱情，最終誕生了“悅讀社”。

類似的實踐，始于2006年成立的“星河會”，它以構建“情感連接”為核心，發展出擁有數十萬會員的大家庭，并以此有效帶動了客戶的續購率。

此后，星河通過陸續推出“超企服務中心”“COCO Club”“星鄰里”“星友匯”等多個客戶服務平臺，不再局限于單一的情感維系，而是通過圈層活動、社團孵化與企業服務，極大地拓寬了服務的廣度與深度。

星友匯活動實拍圖

到了2023年，星河的社群思維被提升至戰略高度，以更精細化的運營激活了整個服務矩陣。針對不同年齡段和興趣的業主，專屬的社群應運而生：

“童星社”通過親子研學與創意手工，陪伴兒童成長，讓孩子成長不孤單；
“樂活社”依托登山徒步與落日慢跑，為都市青年打造興趣社交的第二空間；
“恒星社”借由太極晨練與養生講座，豐富長者生活，讓銀齡生活再發光；
“共益社”推動社區環保與志愿者行動，讓“我為人人”的善意在社區日常中流淌。

社群服務從一開始，就堅持“共建、共享、共益、共融”的理念，發揮業主的主人翁精神，讓業主們真正從“服務的接受者”轉變為“社區的共建者”。

比如成都星河WORLD，自2024年5月啟動社群服務以來，已累計舉辦超兩百場社群活動，其中80%由業主自發主導。包括星緣社長籌劃“千人相親大會”、演講社長打造“言值賦能”平臺等。

成都星河WORLD樂跑社

而華東區域的常州星河丹堤，由8個興趣社團的主理人發起，每月聯合社區團委、項目物業開展社群議事會，討論社群活動計劃、社團發展規劃，以及社區公共空間管理等事務，業主們用自己的熱情與才華，重構現代社區的公共生活。

常州星河丹堤東方節氣博覽會

目前，星河集團“星鄰里”模式已在全國18個項目落地、運營空間達152個，年均活動超1100場，成為美好生活共建的重要載體。

而對這份“軟實力”的深度投入，最終贏得了市場的最高認可——其標桿項目河源星河丹堤，不僅榮獲“社群運營全國標桿案例研修基地”的稱號，更與北京史家胡同、北戴河阿那亞等知名社區一同入選《中國社造案例集》。

我們花了半個世紀的時間住進高樓，現在，是時候思考如何再次“走出門”了。

因為真正的好房子，不僅是身體的居所，更是心靈的歸處。

03

星河的“降維”打擊

上面精彩的“鄰里故事”還只是星河更大戰略版圖中的一個版塊。

星河要打造的，是一個“居住—消費—產業”的全周期服務閉環，這才是星河真正的“降維”打擊。

我們看到，星河社區的活力可以無縫延伸到城市商業版圖。

星盛商業作為星河旗下舉足輕重的業務板塊，自2004年成立以來，已從一棵幼苗成長為枝繁葉茂的大樹。如今已覆蓋超20座城市，管理服務商業項目超50個。這背后，是星河強大的運營力在支撐。以深圳福田星河COCO Park為例，這座開業19年的中國首個開放式“情景式購物街區”，早已超越了“購物中心”的定義。

它至今仍是活力滿滿的城市潮流中心，被重塑為社區的“城市會客廳”，承載著鄰里們的周末歡聚與節慶回憶，讓“家”的邊界得以向城市延伸。

深圳福田星河COCO Park 實拍圖

我們看到，對于有事業追求的業主而言，家門口的深圳星河WORLD，就不再只是一片產業園區，而是一個充滿機遇的創新生態。

星河以“房東+股東”的雙重角色，為超2452家企業深度賦能，這不僅是為城市創造價值，更是為居民提供了在家門口就業、創業的無限可能。

深圳星河WORLD實拍圖

我們還看到，星河多年來在教育領域的持續投入，累計捐建50余所學校，提供近10萬個學位，為社區的下一代成長提供了堅實的基石。

當一個個社區的小生態，與整個城市的商業、產業、教育大生態同頻共振時，星河作為“城市運營引領者”的價值才得以完全彰顯。這正是星河與其他開發商在品牌競爭力上的核心區隔。

結語

深圳住宅的“限高令”，看似為物理邊界畫上了一條線，實則為行業的未來，推開了一扇通往無限可能的窗。

它逼著所有玩家去思考：當高度不再是炫技的資本，什么才是房子的終極價值？

從定義不同時代的豪宅標桿，到穿越周期的穩健財務，再到今天對鄰里關系和城市生態的系統性重塑，星河的每一步，都是對“美好生活”這個時代命題的深刻回答。

在“好房子”的新時代，建筑的高度終有上限，但生活的溫度，鄰里的溫情，永無止境。