青島開發商攤上事了！官方態度卻很“委婉”……

近日，有購房者通過青島政務網反映：李滄某樓盤，開發商對陽臺進行封窗，將陽臺和客廳打通，明顯違法，希望住建局介入調查處理，退還已付的10萬元購房款。然而，青島住建局的回復卻很“委婉”……

1、

開發商為何熱衷封窗？

據這位購房者的描述：他認購李滄某項目，發現開發商存在客廳陽臺改造的違法違規行為。該項目143㎡戶型樣板間中，開發商對長陽臺進行封窗，將陽臺和客廳打通，改造成一體化空間使用。

根據《住宅設計標準》的規定，陽臺是用于提供室外休閑和通風的場所，不得改造為室內功能空間；《城市居住區規劃設計標準》也明確規定，陽臺應保持開敞，不可封閉或改建為其他用途的室內空間。開發商該行為違反《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定的：“房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計”。希望住建局作為主管部門介入調查處理，并搭建溝通平臺組織調解，協調退還交的10萬元房款。

這起糾紛的核心，是開發商將陽臺封窗后與客廳打通，改造成一體化空間。表面上看，這似乎只是個小改動，但背后卻藏著青島樓市的潛規則。

2、

青島樓市潛規則被撕開

將陽臺封窗后與客廳打通，這種操作在業內早已見怪不怪。現在青島的新房項目，要是不做點陽臺改造，反倒成了異類。開發商通過陽臺改造，可以顯著提升得房率，封窗后的陽臺面積，被納入室內使用，卻可能仍按半面積計算，等于變相降低了房價、提升了項目的性價比。

開發商為了提升產品競爭力，不斷在戶型創新上做文章；在樓市上行期，這些小問題，大家睜只眼閉只眼就過去了；但當市場轉冷，這些細節問題就成了退房的導火索。

“現在住的房子，有幾個不封陽臺的？”青島房產咨詢群內，有人感慨。有業內人士分析認為，這位購房者很可能是看到樓盤降價、自己買虧了想退房，才盯著封窗這事不放，就是為了找個理由退房。有人甚至直言，支持開發商不退房款，否則以后幾乎所有樓盤的購房者，都能以這個借口退房。

3、

青島官方態度“委婉”

那么問題來了，這10萬房款，到底能不能退？

青島住建局的答復是：

經我局業務部門工作人員協調，目前已搭建您與建設單位的溝通平臺，感謝您對住建工作的關心和支持。

這個表態很“委婉”，很住建局：潛臺詞是讓雙方協商解決。按照青島住建局，以往針對類似投訴的答復，基本就是暗示：既然雙方已簽協議，如果協商不成，就通過司法途徑解決。

從法律層面分析?，根據《商品房銷售管理辦法》第二十四條，開發商不得擅自變更規劃設計。若該項目的陽臺改造未經審批，購房者有權主張解除合同。但實踐中，法院一般會綜合考慮：這種改造是否影響結構安全、居住功能？其次是開發商是否履行了告知義務，購房者是否在簽約時知曉改造情況。如果開發商在銷售時，明確告知陽臺屬于改造部分，沒有隱瞞了這個情況，那法院可能不支持退房。

這事，對青島樓市的警示是，與其事后扯皮，不如在規劃設計階段，就做好合規工作，在銷售時明確告知改造情況，讓購房者知情選擇。