西安一批小區(qū)物業(yè)，開始「降級(jí)」了

行業(yè)下行，是全方位的。

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前些日子，我爸來我們小區(qū)小住幾日。周末陪他在樓下遛彎的時(shí)候，他突然說了一句：“你們小區(qū)物業(yè)現(xiàn)在不如以前了。”

問他何出此言，他回答：

第一是小區(qū)看起來沒有以前那么“干凈”了。我昨天下樓看到地上的垃圾，今天還在，地庫(kù)的垃圾桶都溢出來了，味道非常大，而且保潔比以前少了，地上的煙頭更多了；

第二是保安整體年齡明顯偏大了。以前大部分是二三十歲的小伙子，現(xiàn)在大部分都是四五十歲的，估計(jì)是為了省工資；

第三是綠化比以前差了不少。小區(qū)的大樹比前幾年茂盛了許多，這是好事，但是草坪上有很多“斑禿”，而且同一片草坪種的草都不一樣，這邊茂密，那邊稀稀拉拉，一下雨泥全被沖到路上了；

第四是不少孩子玩的設(shè)施都老化甚至接近報(bào)廢了，地上鋪的塑膠也空鼓翻邊，看樣子已經(jīng)很久了，但物業(yè)沒有修也沒有及時(shí)換，有安全隱患；

最后，小區(qū)里面的“廣告位”越來越多了。不只是電梯和布告欄里的廣告，還有各種短期和長(zhǎng)期攤位，看起來亂糟糟的。

說實(shí)話，如果不是我爸指出來，我確實(shí)沒發(fā)現(xiàn)這么多細(xì)節(jié)上的變化。唯一有感覺的就是這幾年小區(qū)保安平均年齡確實(shí)“變大”了，但也不算“年老”，更不可能是網(wǎng)上“四個(gè)保安湊不夠一嘴牙”的梗。

不過得益于大環(huán)境，小區(qū)倒是沒有出現(xiàn)過治安問題，而且保安的態(tài)度也比以前好了很多，進(jìn)出總會(huì)主動(dòng)問好。

不過我爸的感受就比較明顯了。想當(dāng)年，房子交付之后我爸每次來我們小區(qū)都是贊不絕口，無論是園林綠化還是物業(yè)服務(wù)都讓他非常滿意，甚至經(jīng)常給親友們夸贊，說我們買了個(gè)“好房子”。

實(shí)事求是地說，我們小區(qū)物業(yè)還算不錯(cuò)。作為全國(guó)排名前列的央企開發(fā)商，物業(yè)服務(wù)一直也是TOP級(jí)別的，業(yè)主提出的合理需求和建議幾乎都能得到及時(shí)響應(yīng)，業(yè)主滿意度和社會(huì)口碑都挺好。

但我爸說的幾個(gè)點(diǎn)也都是事實(shí)，而且前幾年我就已經(jīng)知道，我們小區(qū)為了節(jié)省成本，保潔被“外包”了，至于保安有沒有外包還不太清楚。只是目前物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)降的還不明顯，業(yè)主“體感”差別不算大，所以也沒有幾個(gè)業(yè)主去“較真”。

當(dāng)然，不只是我家小區(qū)是這個(gè)情況。

早在幾年前，就有同行給我吐槽過他們小區(qū)“物業(yè)降級(jí)”，主要也是服務(wù)人員大齡化和保安態(tài)度的變化，而他們小區(qū)的物業(yè)曾經(jīng)也是行業(yè)標(biāo)桿。

作為地產(chǎn)從業(yè)者，面對(duì)自家小區(qū)物業(yè)的“降級(jí)”，我們其實(shí)也無能為力，只能說一句：行業(yè)下行，是全方位的。

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2

所以，有時(shí)候去踩盤，看到售樓部門口年輕強(qiáng)壯的保安，看著他們標(biāo)準(zhǔn)的站姿和禮貌的動(dòng)作我會(huì)不由自主的想：等交付之后，還會(huì)是他們嗎？業(yè)主們還能享受到這樣的待遇嗎？

賣房的時(shí)候，開發(fā)商當(dāng)然會(huì)把最好的一面展現(xiàn)出來。園林、會(huì)所、樣板間這樣的“硬實(shí)力”自不必說，保安、服務(wù)這樣的“軟實(shí)力”也是精挑細(xì)選的。

品質(zhì)稍微高一些的項(xiàng)目，售樓部的保安幾乎清一色壯漢，有的項(xiàng)目招聘服務(wù)人員甚至要求空乘專業(yè)優(yōu)先。

但是交付之后呢？無論是顏值還是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，所有“美好”都是有成本的，“標(biāo)準(zhǔn)越高，價(jià)格越高”的常識(shí)大家應(yīng)該都能明白。

要知道，物業(yè)也是“企業(yè)”。

雖然大多數(shù)物業(yè)公司都是開發(fā)企業(yè)的分公司或子公司，但確實(shí)是“獨(dú)立運(yùn)營(yíng)”的，甚至很多開發(fā)商的物業(yè)版塊是拆分上市的。

既然是企業(yè)，那就不可能長(zhǎng)期做“虧本”生意，尤其是上市企業(yè)，是要為股東負(fù)責(zé)的，唯一的目的就是盈利。

如果不能在物業(yè)費(fèi)上“漲”，就只能在別的地方“降”。人力支出的降低是一方面，別的方面支出也能“擠一擠”。

比如原本每年的大型業(yè)主活動(dòng)砍一砍，小型活動(dòng)也減少一點(diǎn)，也能節(jié)省不少支出，反正也沒有幾個(gè)業(yè)主去為了這個(gè)鬧事，節(jié)省下來的，就是“利潤(rùn)”。

而且物業(yè)做的是“存量房”生意，幾乎是和開發(fā)商“硬綁定”，只有少數(shù)開發(fā)商沒有自有物業(yè)需要“外援”，而這個(gè)“外援”也不是業(yè)主決定的。所以雖然名義上是業(yè)主的“服務(wù)者”，但業(yè)主想要更換物業(yè)非常難。

這就是為什么某些房企雖然暴雷了，但物業(yè)公司卻經(jīng)營(yíng)良好，甚至還要“被迫”向母公司“輸血”。就是因?yàn)槲飿I(yè)公司服務(wù)的“存量房”非常多，這種缺乏有效競(jìng)爭(zhēng)的局面，自然能旱澇保收。

說到這里，我其實(shí)還有一點(diǎn)擔(dān)憂。

如今，為了賣房，越來越多的開發(fā)商選擇在小區(qū)建會(huì)所，而且有的會(huì)所動(dòng)輒斥資上億，泳池、健身房、大型游樂場(chǎng)、酒吧KTV等一應(yīng)俱全。

如果是豪宅，有這些配套自然是加分項(xiàng)，對(duì)業(yè)主來說，無非是入住之后多掏點(diǎn)錢的事情，把原本需要在外面的會(huì)所“搬到”樓下。

但是對(duì)剛需剛改小區(qū)來說，且不說建會(huì)所的錢必然會(huì)“攤”到房?jī)r(jià)里，建會(huì)所容易，未來維持運(yùn)營(yíng)的支撐是什么？總不能所有業(yè)主再把運(yùn)營(yíng)費(fèi)用均攤吧？

就拿健身房來說，外面完全商業(yè)化的健身房都免不了跑路，小區(qū)健身房如果沒有足夠高的費(fèi)用和足夠多的會(huì)員，靠什么維持？

這也是為什么很多小區(qū)在銷售階段宣傳會(huì)所時(shí)置業(yè)顧問總是會(huì)回避幾個(gè)問題：會(huì)所交付后是物業(yè)自持還是外包？會(huì)不會(huì)對(duì)小區(qū)外的人開放以維持較高客流？如何保證外包后對(duì)方不會(huì)跑路？

大多數(shù)時(shí)候，口頭承諾在金錢面前，是經(jīng)不起考驗(yàn)的，而當(dāng)錢的數(shù)量足夠多的時(shí)候，白紙黑字的合約，甚至也不一定經(jīng)得起考驗(yàn)。

-正文完-

作者 | 王奪予

主編 | 王鵬飛

「新地產(chǎn)陜西」原創(chuàng)作品

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